서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제401호로, 공부상 지원시설(근린생활시설)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 19층 건물이고 사용승인일은 2023년 1월 19일입니다. 등기부상 소유자는 한국정보기술연구원이며, 말소기준권리는 2025년 5월 14일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,184,000,000원이고 공동담보목록 제2025-24369호가 기재되어 있습니다.
이 근저당권 이후 하나카드·농협은행·김진선·한국인터넷진흥원·근로복지공단·김상균·신한은행 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부 분석상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 매각물건명세서에는 1토지의 구분지상권 설정등기 별도등기가 명시되어 있으므로, 후순위 채권이 소멸한다는 사실과 토지 별도등기 문제는 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 지원시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 · 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인으로 인한 금전 인수는 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 2025년 5월 14일 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 등재된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 26일 유성재 가압류는 2025년 12월 22일 이미 말소되었습니다.
② 가격 구조 — 신건 423,000,000원, 시세 판단은 보수적으로
현재 회차는 감정가의 100%인 423,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 338,400,000원, 2회 유찰 시는 270,720,000원입니다. 다만 이 물건은 동일 용도·동일 권역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 한 비교값이 없어, 신건 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
따라서 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 끝내기보다, 실제 이용상태와 전유부분의 위치, 별도등기 영향, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터·지원시설 거래사례를 원문으로 대조하는 방식이 안전합니다. 특히 공부상 지원시설(근린생활시설)이고 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단된다는 감정평가 내용도 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 416,370,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 92,257,628원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 5,425,090원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,655,455,172원 중 예상 배당액은 416,370,000원이며, 미배당은 7,239,085,172원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 지원시설(근린생활시설)이며 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.
- 건물. 사용승인일 2023년 1월 19일의 철근콘크리트구조 19층 건물로, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 비교적 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·업무시설)의 건부지로 이용 중이며 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 별도 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 1토지 을구26번 구분지상권의 설정 범위와 매각 후 효력을 반드시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세에 해당하는 금액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 실사용 확인. 공부상 지원시설(근린생활시설)과 실제 사무실·휴게실 이용상태가 일치하는지 현장과 관리자료에서 확인하세요.
- 호수 표시 확인. 매각물건명세서에는 4층 각 세대에 호수 기재가 없다는 비고가 있으므로 현장 특정과 전유부분 대응관계를 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 지원시설의 최근 실거래를 직접 대조한 뒤 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 금전 인수는 단순하지만, 별도등기가 핵심이다
이 물건은 임차인이 없고 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원이라 임차보증금 측면의 구조는 단순합니다. 말소기준 이후 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 하지만 1토지 구분지상권 별도등기가 명시되어 있고 국세·지방세 압류 6건도 존재합니다. 따라서 권리검토의 핵심은 “인수금액이 얼마냐”보다 토지 별도등기의 실제 효력과 세금 배당순위를 확인하는 것입니다.
가격은 신건 423,000,000원이며 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원 시나리오입니다. 그러나 최근 실거래 기준의 가격 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 권리는 금전 인수 0원, 다만 별도등기 확인 필수. 가격은 실제 거래사례 확인 후 판단. 이 두 가지를 분리해 보는 사건입니다.
