서울남부지방법원 2026타경4597. 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제405호로, 공부상 용도는 지원시설(근린생활시설)입니다. 감정평가 내용상 케이엠타워는 2023년 1월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물이며, 이 건물의 4층 각 세대는 호수 기재가 없고 공부상 지원시설(근린생활시설)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 437,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 흐름의 중심은 2025.05.14 설정된 국민은행 근저당권 5,184,000,000원입니다. 그 이전의 하나은행 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 이후 설정된 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원· 김상균·신한은행 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지의 별도등기인 을구26번 구분지상권을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있어, 이를 일반적인 ‘인수 0’ 사건으로 분류하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 지원시설(근린생활시설) |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 437,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,487,482,989원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사 국민은행의 양수인 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준은 2025.05.14 국민은행 근저당권입니다. 현재 등기상 그 이후의 가압류는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전 하나은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 하지만 매각물건명세서에는 1토지 을구26번 구분지상권 설정등기, 지상권자 금천구가 별도등기로 존재하며 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 점유·임대와 이용상태
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘임차인 없음’이나 ‘명도 문제 없음’으로 단정할 수는 없습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차관계가 확인되지 않은 상태이므로 현장 점유자와 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 신고 내역 없음 | 대항력 판단자료 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 확인 필요 |
| 공부상 용도 | 지원시설(근린생활시설) | 근린시설 |
| 4층 표시 | 각 세대 호수 기재 없음 | 현장·도면 대조 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 430,230,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 7,557,772,454원 중 채권자 배당액은 430,230,000원, 미배당은 7,127,542,454원입니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원이나, 토지 구분지상권 인수사항은 별개입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 사용승인일은 2023년 1월 19일이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 공부상 지원시설(근린생활시설)이며, 감정평가에서는 본건이 포함된 기호 1~7을 지원시설(근린생활시설)로 기재했습니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 표시 확인. 매각물건명세서 비고상 4층 각 세대에는 호수 기재가 없어 현장 표시와 공부를 직접 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구26번 구분지상권의 설정 범위·존속 내용·이용제약을 매각물건명세서와 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 현장 호수 특정. 4층 각 세대에 호수 기재가 없다는 비고가 있으므로 제405호의 실제 위치와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 계약관계, 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 437,000,000원의 적정성을 판단할 수 없으므로 주변 근린생활시설·지식산업센터 지원시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 349,600,000원, 2회 유찰 시 279,680,000원으로 내려가지만 구분지상권 인수 여부는 가격 하락과 별개로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 특히 별도등기와 점유관계를 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”만 보면 안 되는 사건
이 사건의 후순위 가압류들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 을구26번 구분지상권을 인수사항으로 직접 명시하고 있어, 단순한 무인수 사건으로 볼 수 없습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 4층 각 세대의 호수 표시 문제도 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 437,000,000원의 가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 채권 소멸 여부가 아니라 구분지상권의 실질 영향과 현장 특정·점유관계 확인입니다.
