서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제404호로, 공부상 지원시설(근린생활시설)입니다. 감정평가에서는 제4층 각 호실을 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단했고, 매각물건명세서에는 4층 각 세대에 호수 기재가 없다고 적혀 있습니다.
등기상 현재 소유자는 한국정보기술연구원입니다. 말소기준권리는 2025.05.14. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 5,184,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 순위만 보는 것으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에서 별도등기인 1토지 을구26번 구분지상권 설정등기를 매수인이 인수하는 권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 지원시설(근린생활시설) · 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도 인수권리는 남는다
2023년 설정됐던 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.14. 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤로 하나카드, 김진선, 한국인터넷진흥원, 김상균, 신한은행 등의 가압류와 금천구 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 이들은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에서는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로, 임차관계에 관해서는 현황과 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 408,000,000원
이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 408,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 401,520,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,480,000원을 제외한 401,520,000원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 총액 7,557,772,454원 중 401,520,000원만 배당돼 미배당액은 7,156,252,454원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 이용. 공부상 지원시설(근린생활시설)이고 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다. 4층 각 세대는 호수 기재가 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 사용승인일은 2023.01.19입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 비교적 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설의 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구26번 구분지상권의 설정 범위·존속 내용·행사 조건을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 현황 호실 확인. 공부상 제404호이지만 4층 각 세대에는 호수 기재가 없다고 명시돼 있으므로 현장에서 목적물 특정 상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 최신본을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 동일 용도·동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최신 실거래·매물 자료를 확인하기 전에는 신건 408,000,000원을 저가로 판단하지 않는 편이 타당합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 인수금액은 아닙니다. 반대로 금액 인수가 0원이어도 구분지상권 같은 비금전 권리는 별도로 남을 수 있습니다.
맺으며 — “0원 인수”와 “인수권리 없음”은 다르다
이 사건의 금전 배당구조만 보면 단순합니다. 최저매각가 408,000,000원에서 집행비용을 제외한 401,520,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 매수인의 금액 인수는 0원입니다. 그러나 매각물건명세서가 1토지 을구26번 구분지상권을 별도등기 인수권리로 명시하고 있어 권리분석의 핵심은 바로 이 구분지상권의 실제 내용입니다. 여기에 실거래 비교자료까지 없는 신건이므로, 권리 원문과 가격 비교자료를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
