서울남부지방법원 2026타경4597. 가산동 케이엠타워 4층 409호로, 공부상 공장(지식산업센터)이나 사무실 및 휴게실로 이용 중인 것으로 조사된 집합건물입니다. 현재 말소기준권리는 2025.05.14. 주식회사국민은행 근저당권 5,184,000,000원입니다. 그 뒤 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원·김상균·신한은행 등의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 후순위 채권이 많다는 사실보다 매각물건명세서가 따로 인수를 명시한 권리가 더 중요합니다. 1토지의 을구26번 구분지상권 설정등기, 지상권자는 금천구입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금전액은 0원이지만, 이 구분지상권 자체는 금전채무와 별개의 권리부담입니다. 따라서 권리분석 결론을 단순히 ‘인수 0원’으로 끝낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제409호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(기타) · 공부상 공장(지식산업센터) · 사무실 및 휴게실 이용 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,487,482,989원 |
| 경매신청채권자 | (주) 국민은행의 양수인 유에이치케이제팔차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 구분지상권은 별도 확인
2023년 설정된 하나은행 근저당은 2025.05.14. 해지로 말소됐고, 같은 날 국민은행 근저당 5,184,000,000원이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 설정된 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 3.88억, 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 감정가와 같은 388,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 금전 인수액은 0원이므로 현재 회차의 금액 기준 실질취득가는 388,000,000원입니다. 다만 구분지상권의 경제적 영향은 이 금액에 숫자로 반영되어 있지 않습니다.
동일 물건의 최근 실거래 근거가 확인되지 않아, 감정가 388,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 ‘신건인데 3.88억이니 싸다’는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 7,176,004,454원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 7,252,518,054원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 7,313,728,934원 |
채권 총액은 7,557,772,454원으로 현재 최저가를 크게 초과합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당액이 크다고 해서 그 금액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 금전 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 381,768,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 6,232,000원을 제외한 381,768,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 케이엠타워는 2023.01.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다.
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 감정평가서에는 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 함께 기재되어 있습니다. 대상자·용도·지정기간이 서로 달라 본건 적용 여부는 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구26번 구분지상권의 존속기간·범위·목적·지료 등 등기 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 409호 현황 특정. 4층 각 세대에 호수 기재가 없다는 비고가 있으므로, 현황상 어느 공간이 제409호인지 공부·도면·현장을 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 388,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 확인되지 않으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 후순위 채권과 인수 구분. 현재 회차 미배당 7,176,004,454원은 매우 크지만, 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “0원 인수”보다 중요한 별도등기
이 물건은 표면적인 배당 구조만 보면 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가압류들은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 보증금도 없어 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 결론을 여기서 멈추면 안 됩니다. 매각물건명세서가 1토지 을구26번 금천구 구분지상권을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
또한 4층 각 세대에 호수가 표시되지 않는 현황, 임대관계 미상, 그리고 최근 실거래 기준 없이 감정가 388,000,000원이 그대로 최저가인 신건이라는 점이 함께 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘후순위 채권이 많다’가 아니라 구분지상권의 실제 내용과 409호의 현황 특정, 그리고 별도의 시세 검증입니다. 권리의 금액은 0원이지만 권리의 부담까지 0인 물건은 아닙니다.
