서울남부지방법원 2026타경4597. 가산동 케이엠타워 제4층 제402호의 근린시설입니다. 공부상 본건이 포함된 기호 1~7은 지원시설(근린생활시설)이고, 건물은 2023년 1월 19일 사용승인된 19층 철근콘크리트 구조입니다. 등기상 현재 소유자는 한국정보기술연구원이며, 말소기준은 2025.05.14. 주식회사국민은행 근저당권 5,184,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 권리분석의 결론을 “인수 0원” 한 문장으로 끝내기에는 확인할 사항이 남습니다. 매각물건명세서에는 1토지의 을구 26번 구분지상권 설정등기, 지상권자 금천구가 명시 인수권리로 적혀 있습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원은 금전채무 인수에 관한 값이고, 이 토지 별도등기의 존속 문제와는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 지원시설(근린생활시설) · 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 · 사용승인일 2023년 1월 19일 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | (주) 국민은행의 양수인 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 별도등기는 별개
말소기준권리는 2025.05.14. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 등기된 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원·김상균·신한은행의 가압류와 국세·지방세 관련 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023년 하나은행 근저당권은 2025.05.14. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 및 가격 확인 — 시세 단정은 금물
명시된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 현재 사용·점유관계를 임차인 부재로 단정해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 4층 각 세대는 호수 기재가 없으며 공부상 지원시설(근린생활시설)로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
| 확인 항목 | 현재 확인 내용 | 입찰상 의미 |
|---|---|---|
| 명시 임차인 | 없음 | 배당표상 임차보증금 인수 0원 |
| 임대관계 | 미상 | 현장 점유관계 확인 필요 |
| 4층 호수 표시 | 각 세대 호수 기재 없음 | 제402호 현황 특정 확인 필요 |
| 시세 자료 | 실거래 비교자료 없음 | 408,000,000원의 시세 대비 수준 판단 보류 |
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 408,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가만으로 “싸다”거나 “비싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리분석과 분리해 실제 거래사례를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 401,520,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,557,772,454원 중 예상배당 401,520,000원, 미배당 7,156,252,454원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 각 시나리오의 매수인 금액 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근이며, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 기호 1~7은 지원시설(근린생활시설), 기호 8~10은 공장(지식산업센터)이고 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.
- 건물. 2023년 1월 19일 사용승인된 19층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 비교적 등고평탄한 장방형 토지로 공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등으로 지정돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 1토지 을구26번 구분지상권 설정등기와 지상권자 금천구의 권리 내용을 매각물건명세서·토지 등기에서 직접 확인하세요.
- 목적물 특정. 매각물건명세서상 4층 각 세대에는 호수 기재가 없습니다. 공부상 제402호와 현황상 사용 공간의 일치 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 명시된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 408,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 유사 근린시설 거래사례와 임대수익성을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “금액 인수 0원”보다 별도등기를 먼저 본다
이 사건의 배당 구조만 보면 신건 408,000,000원에서 집행비용 6,480,000원을 제외한 401,520,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 남습니다. 그 미배당 채권이 매수인의 금전 인수로 이어지는 구조는 현재 시나리오상 0원입니다.
그러나 매각물건명세서가 토지 구분지상권 설정등기를 인수권리로 명시하고 있고, 4층 호수 표시와 임대관계에도 확인 과제가 남아 있습니다. 게다가 최근 실거래 시세가 없어 신건 4.08억의 가격 수준 역시 검증되지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 후순위 채권의 큰 미배당액이 아니라, 별도등기의 실제 내용·목적물 특정·점유관계·가격을 입찰 전에 각각 확인하는 것입니다.
