서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 4층 410호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고 매각물건명세서 비고상 사무실 및 휴게실로 이용 중입니다. 등기 권리관계의 기준점은 2025.05.14 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 5,184,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원·김상균·신한은행의 가압류와 금천구 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건을 단순한 “인수 0원” 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 1토지 을구 26번 구분지상권 설정등기가 별도등기로 존재하며 지상권자는 금천구라고 명시돼 있습니다. 금전으로 계산되는 인수액은 0원이지만, 비금전 권리인 구분지상권은 매수인이 승계하는 구조이므로 입찰 전 해당 별도등기 내용을 반드시 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제410호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 사무실 및 휴게실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 533,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행의 양수인 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 / 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 금전채권은 소멸
등기상 과거 하나은행 근저당권은 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2025.05.14 국민은행 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서에 별도로 적시된 1토지 을구 26번 금천구 구분지상권은 매수인이 인수하는 권리이므로, 등기상 후순위 금전채권의 소멸과는 별개로 봐야 합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 | 확인 대상 없음 | 확인 대상 없음 | 금전 승계 0원 |
임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 표에 보증금·전입·확정일자를 전제로 한 대항력이나 우선변제권을 단정할 자료는 없습니다. 현장 점유자와 실제 사용주체는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 533,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 제시돼 있지 않으므로 이 금액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,730,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 525,270,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,730,000원과 국민은행 근저당권에 525,270,000원이 배당돼 매각대금 533,000,000원이 전부 소진됩니다. 총 채권액 7,557,772,454원 중 미배당은 7,032,502,454원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액은 0원이나, 1토지 구분지상권 승계는 별도입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이고 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다. 4층 각 세대에는 호수 기재가 없다는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 사용승인일은 2023.01.19입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1토지 별도등기 원문 확인. 을구 26번 구분지상권의 범위·존속·사용 제한 등 구체적 내용을 매각물건명세서와 토지등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자, 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 410호 특정성 확인. 매각물건명세서 비고상 4층 각 세대에 호수 기재가 없으므로 현황과 공부상 목적물의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재는 감정가 533,000,000원과 동일한 신건입니다. 최근 거래자료가 없으므로 감정가만 보고 가격 우위를 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 533,000,000원, 1회 유찰 시 426,400,000원, 2회 유찰 시 341,120,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”보다 먼저 볼 것은 구분지상권
이 사건의 등기상 금전채권 구조 자체는 명확합니다. 2025.05.14 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인의 금전 인수액은 0원입니다.
하지만 매각물건명세서에는 1토지 을구 26번 금천구 구분지상권 인수가 명시돼 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상, 4층 각 세대의 호수 기재 문제까지 있어 단순한 무인수 물건으로 처리하기 어렵습니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 최저가 533,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 구분지상권의 실제 영향과 목적물 특정성, 점유관계, 그리고 외부 시세 확인입니다.
