서울남부지방법원 2026타경4597. 서울특별시 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제406호가 경매 대상입니다. 소유자는 한국정보기술연구원이며, 기존 하나은행 근저당권은 등기부상 말소된 상태입니다. 이후 국민은행이 채권최고액 5,184,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류들이 등기되었습니다. 경매는 국민은행의 채권을 양수한 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 신청으로 개시되었습니다.
등기된 채권액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 배당 계산에서는 후순위 채권자들에게 상당한 미배당이 발생하지만, 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이 물건은 토지 별도등기와 임대관계 확인이 남아 있습니다. 채권의 미배당 문제, 매수인 인수 문제, 토지 이용 제한 문제를 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제406호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 / 공부상 지원시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 19층 건물 중 제4층 |
| 사용승인일 | 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 443,000,000원 / 443,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사 (국민은행의 양수인) |
| 청구금액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2025.05.14 국민은행 근저당권 · 채권최고액 5,184,000,000원 |
| 토지 별도등기 | 토지 을구 26번 구분지상권 · 지상권자 금천구 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지는 별도 확인
말소기준권리는 2025.05.14 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,184,000,000원이며 공동담보목록 제2025-24369호가 기재되어 있습니다. 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
기존 하나은행 근저당권은 2025.05.14 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 유성재의 가압류 역시 2025.12.22 말소되어 현재 유효한 후순위 가압류와 구별해야 합니다. 기존에 말소된 권리를 다시 매수인의 인수채무로 계산할 이유는 없습니다.
1토지 · 을구 26번 구분지상권 설정등기 · 지상권자: 금천구
이 권리는 제406호의 후순위 가압류와 별개로 검토해야 합니다. 구분지상권의 설정 목적과 범위, 존속 내용 및 매각 후 효력을 확인해야 하며, 이용·개발·처분에 영향을 미치는지 검토해야 합니다. 구분지상권이 반드시 매수인에게 인수된다고 단정할 수도, 매각으로 소멸한다고 단정할 수도 없습니다. 토지 등기사항전부증명서와 관련 설정 내용을 대조하기 전에는 권리분석을 완료한 것으로 볼 수 없습니다.
② 점유·임대차 — 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수 없으며, 대항력·보증금·우선변제권 역시 확인되지 않은 상태입니다.
특히 4층 각 세대에는 호수 기재가 없다는 매각물건명세서 비고가 있으므로 실제 사용 공간이 공부상 제406호와 일치하는지도 확인해야 합니다. 점유 공간과 경매 목적물의 대응 관계가 불명확하면 명도 및 사용 범위에 대한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 443,000,000원의 적정성은 미확인
감정가와 현재 최저매각가는 모두 443,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가가 그대로 최저가입니다.
다만 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래 가격이 확인되지 않았으므로 감정가와 최근 시세를 직접 비교할 수 없습니다. 최신 거래와 최근 거래 평균, 가격 추세가 확인되기 전에는 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 금전 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 443,000,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 | 80% | 354,400,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 64% | 283,520,000원 | 0원* |
* 매수인 인수액은 현재 배당 시나리오의 금전 인수 추정치입니다. 토지 구분지상권의 법적 효과와 미확인 임대차 위험을 포함한 확정 금액이 아닙니다. 유찰 회차는 가격 시나리오이며 향후 실제 매각 일정이나 낙찰가를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,830,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 5,184,000,000원 | 436,170,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 72,191,976원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저매각가를 매각가로 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 6,830,000원으로 산정되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권최고액은 실제 확정 채권액이나 배당액과 동일하지 않을 수 있습니다.
매각대금 443,000,000원 중 집행비용 6,830,000원을 제외한 436,170,000원이 국민은행 근저당권 배당액으로 배정되어 있습니다. 그 결과 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 예상배당은 모두 0원이며, 소유자에게도 잔여금이 발생하지 않습니다.
전체 채권 청구액은 7,557,772,454원, 예상 채권자 배당액은 436,170,000원, 예상 미배당 총액은 7,121,602,454원입니다. 이는 채권자 측 배당 부족액이지 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권자 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 총액 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 443,000,000원 | 436,170,000원 | 7,121,602,454원 |
| 1회 유찰 | 354,400,000원 | 348,638,400원 | 7,209,134,054원 |
| 2회 유찰 | 283,520,000원 | 278,750,720원 | 7,279,021,734원 |
유찰 시 매각가가 하락하면서 채권자 배당액은 감소하고 미배당 총액은 증가하는 구조입니다. 모든 시나리오에서 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 금전 인수 추정액도 0원으로 제시되어 있습니다.
다만 실제 배당 순위와 금액은 배당요구, 채권 양도, 조세채권, 임대차 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 무엇보다 배당 계산에서 인수액이 0원이라는 사실만으로 토지 구분지상권의 효과까지 해소되었다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울가산디지털우체국 남서측 인근입니다. 주위는 지식산업센터와 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털역이 근거리에 소재하며 감정평가상 교통이용 편의는 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 2023.01.19 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 커튼월 및 석재붙임 외벽과 새시창호 마감이며, 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 제406호는 공부상 지원시설(근린생활시설)에 해당합니다. 감정평가에서는 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단하고 있습니다. 현장 사용 현황과 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 소재 토지는 인접필지와 비교해 비교적 평탄한 장방형이며, 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한과 공항·군사 관련 제한 등도 기재되어 있으므로 향후 이용 또는 변경 계획이 있다면 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 가산디지털단지 내 업무·산업시설 밀집지에 위치하지만, 제406호의 거래가격과 임대료, 공실 및 매매 사례가 확인되지 않아 개별 호실의 환금성과 수익성을 수치로 판단할 수 없습니다. 근린생활시설과 공장 용도의 거래사례는 구분해 비교해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 토지 을구 26번 구분지상권의 설정 내용, 권리 범위와 존속 조건을 확인하고 매각 후 권리 상태 및 제406호의 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
- 매각물건명세서 확인. 토지 별도등기와 매각조건을 대조해 매수인이 인수할 권리와 부담이 있는지 확인해야 합니다.
- 현장 호실 특정. 4층 각 세대에 호수 기재가 없다는 사항을 반영해 제406호의 실제 위치와 출입구, 구획 및 점유 공간을 확인하세요.
- 임대차 및 점유. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록 및 확정일자 등을 확인하세요. 임차인이 발견되면 대항력과 보증금 배당, 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
- 채권 양수 관계. 국민은행 근저당권과 유에이치케이제팔차유동화전문유한회사의 채권 양수 관계, 배당 수령 주체 및 공동담보 관련 사항을 대조하세요.
- 시세 검증. 케이엠타워 내 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 실제 임대료, 공실 상태를 확인한 뒤 최저매각가 443,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 용도 및 규제. 공부상 근린생활시설 용도와 현재 사용 상태를 확인하고, 필요한 경우 산업단지·지구단위계획 등 적용 규제를 검토하세요.
- 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하고, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 사항을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 토지 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원과 권리 위험 0은 다르다”
서울남부지방법원 2026타경4597은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 신건 매각가 443,000,000원을 가정하면 예상 채권자 배당액은 436,170,000원이며 미배당 총액은 7,121,602,454원에 이릅니다. 그러나 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.
이 물건에서 중요한 문제는 별도로 남아 있습니다. 토지 을구 26번 구분지상권 별도등기의 효과, 임대관계 미상에 따른 점유·보증금 위험, 4층 호수 표시와 실제 공간의 일치 여부를 확인해야 합니다. 제시된 금전 인수액 0원만으로 권리관계가 완전히 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
가격 역시 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 상태입니다. 신건 최저가 443,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없으며, 유찰 시 가격이 내려가더라도 토지 권리와 임대차 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 토지 별도등기의 효력과 실제 점유·임대차를 먼저 확인하고, 동일 용도 실거래를 통해 가격 적정성을 검증한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
