서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제403호의 근린시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 408,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 한국정보기술연구원이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025.05.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,184,000,000원입니다.
이후 설정된 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원·김상균·신한은행 등의 가압류와 금천구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일반적인 “후순위 권리 소멸”만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 1토지의 을구26번 구분지상권 설정등기가 별도등기로 존재하며 지상권자는 금천구라고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 지원시설(근린생활시설) · 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
현재 확인되는 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 비주거시설 특성상 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정하는 것은 피해야 합니다.
② 이용상태·시세 판단 — 근린시설, 실거래 자료는 확인되지 않음
감정평가 요항상 본건 기호 1부터 기호 7은 지원시설(근린생활시설), 기호 8부터 기호 10은 공장(지식산업센터)이며, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 4층 각 세대는 호수 기재가 없고 공부상 지원시설(근린생활시설)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
실거래 평균·최근 거래·추세 자료는 확인되지 않으므로, 현재 최저가 408,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 주기보다는 동일 건물·유사 용도 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 401,520,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 408,000,000원 가정 시 집행비용 6,480,000원을 제외한 401,520,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 남지 않습니다. 총 미배당액은 7,156,252,454원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 사용승인일은 2023.01.19입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 비교적 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·업무시설)의 건부지로 이용 중이며 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 1토지 을구26번 구분지상권의 설정 범위와 존속·사용 제한을 등기와 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 실제 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
- 공부상 용도 확인. 본건은 근린시설이며 4층 각 세대는 호수 기재가 없다는 매각물건명세서 비고도 함께 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준을 판단할 수 없으므로, 동일 건물·유사 근린시설의 거래와 임대수익을 따로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 대규모 미배당 채권은 후순위 채권자의 손실 문제이고, 현재 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 다만 토지 구분지상권은 별도입니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 권리 확인 끝”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 소멸하고, 배당계산상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 하지만 매각물건명세서가 금천구를 지상권자로 하는 1토지 구분지상권 별도등기를 인수권리로 명시하고 있다는 점이 핵심입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 실거래 시세 자료도 없으므로, 신건 408,000,000원의 가격 경쟁력이나 명도 난도를 단정하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다. 이 사건의 승부처는 후순위 채권 규모가 아니라 토지 별도등기와 실제 점유·임대관계를 정확히 해석하는 것입니다.
