서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제407호로, 공부상 지원시설(근린생활시설)인 집합건물입니다. 감정평가 이용상태 역시 기호 1~기호 7을 지원시설(근린생활시설)로 분류하고 있으며, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단하고 있습니다. 건물은 2023년 1월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다.
등기부의 말소기준은 2025.05.14. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,184,000,000원이고, 이후 설정된 하나카드·김진선·한국인터넷진흥원·김상균·신한은행 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에 “1토지 을구26번 구분지상권 설정 등기, 지상권자 금천구”가 별도등기로 존재하는 인수권리라고 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제407호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 지원시설(근린생활시설) |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 408,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 토지 별도등기는 인수
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않습니다. 등기부상 과거 하나은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.05.14. 국민은행 근저당입니다. 이후의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.11.26. 유성재 가압류 역시 2025.12.22. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘4.08억이 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 408,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가나 유찰률만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 7,156,252,454원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 7,236,742,054원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 7,301,108,134원 |
회차가 내려가면 매각대금은 408,000,000원 → 326,400,000원 → 261,120,000원으로 감소하지만, 이는 어디까지나 경매 최저가 변화입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 80%나 64%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 이 사건은 토지 별도등기 구분지상권을 인수하므로, 가격 판단 전에 해당 권리의 내용과 이용·처분상 영향을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,480,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 401,520,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,480,000원과 국민은행 근저당 401,520,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 총 채권액 7,557,772,454원 대비 채권 배당은 401,520,000원이고 미배당은 7,156,252,454원입니다. 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 1토지 구분지상권 별도등기는 별도의 비금전 권리부담으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터와 업무시설·근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털역이 있어 교통이용 편의도는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물이며 사용승인일은 2023년 1월 19일입니다. 위생·급배수·냉난방·소방·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 본건이 속한 기호 1~기호 7은 공부상 지원시설(근린생활시설)이며, 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.
- 토지. 비교적 등고평탄한 장방형 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설·업무시설)의 건부지로 이용 중이며 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지이용계획상 여러 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설·지원시설 용도이므로 실제 매수층과 이용수요는 주거상품과 다르게 판단해야 합니다. 특히 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1토지 구분지상권 원문 확인. 을구26번의 존속기간·범위·목적·사용제한 등 구체 내용을 확인해 실제 이용·처분에 미치는 영향을 판단해야 합니다.
- 407호 현장 특정. 매각물건명세서상 4층 각 세대에 호수 기재가 없다고 되어 있으므로, 공부상 제407호와 실제 현장 구획·출입구·점유범위를 대조해야 합니다.
- 근린시설 용도 확인. 공부상 지원시설(근린생활시설)이고 감정평가에서도 사무실·휴게실 등 이용으로 판단된 만큼, 입찰 목적에 맞는 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 확보. 신건 408,000,000원이나 1회 유찰 326,400,000원, 2회 유찰 261,120,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 용도의 실제 거래를 대조해야 합니다.
- 대규모 공동담보 구조 확인. 국민은행 근저당 채권최고액이 5,184,000,000원이고 배당표상 총 채권액은 7,557,772,454원으로, 본 호실 매각대금보다 채권 규모가 큽니다. 공동담보관계와 배당관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 별도등기 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 없음”보다 중요한 토지 인수권리
이 사건은 임차인이 없고 말소기준 이후의 여러 가압류도 매각으로 소멸해, 표면적인 등기 흐름만 보면 단순해 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 1토지 을구26번 구분지상권을 명시 인수권리로 적시하고 있다는 점이 분석의 중심입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 금전 인수가 없다는 것과 권리부담이 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다.
또한 현재 최저가는 감정가와 같은 408,000,000원인 신건이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 1회·2회 유찰 시 가격이 내려가더라도 동일합니다. 결국 이 물건의 입찰 판단은 구분지상권의 실제 내용, 4층 제407호의 현장 특정, 근린시설로서의 이용 가능성, 그리고 별도로 확인한 시장가격을 함께 놓고 결정해야 합니다.
