서울남부지방법원 2026타경4597. 서울 금천구 가산동 케이엠타워 제4층 제408호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 감정평가상 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다. 등기상 소유자는 한국정보기술연구원이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2025.05.14 설정된 주식회사국민은행 근저당권 5,184,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 깨끗하다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서가 1토지의 을구26번 구분지상권 설정등기를 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다. 배당표상 매수인에게 승계되는 금전액은 0원이지만, 별도등기 자체의 존속 여부와 이용 제한은 금액과 별개의 권리분석 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제4층 제408호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 사무실 및 휴게실 등 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 · 사용승인일 2023.01.19 |
| 소유자 | 한국정보기술연구원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,487,482,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 별개
2023.03.24 설정됐던 주식회사하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.05.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 하나카드, 김진선, 한국인터넷진흥원, 김상균, 주식회사 신한은행의 가압류와 임의경매개시결정, 추가 한국인터넷진흥원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거도, 임대관계가 전혀 없다고 확정할 근거도 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 388,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 5,184,000,000원 | 381,768,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 72,191,976원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김진선 | 73,174,316원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 741,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김상균 | 280,055,069원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 127,226,787원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 한국인터넷진흥원 | 1,080,124,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 388,000,000원에서 집행비용 6,232,000원을 제외한 381,768,000원이 주식회사국민은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 7,557,772,454원 대비 미배당액은 7,176,004,454원이며, 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 별도등기 구분지상권의 존속 문제는 이 금전 인수액과 별개입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 서울가산디지털우체국 남서측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 사용승인일은 2023.01.19이며, 외벽은 커튼월 및 석재붙임마감, 창호는 새시창호 마감입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이고 사무실 및 휴게실 등으로 이용 중이었던 것으로 판단됩니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 기타. 4층 각 세대는 호수 기재가 없다는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구26번 구분지상권 설정등기의 목적·범위·존속기간과 본건 이용에 미치는 영향을 매각물건명세서 및 토지등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 호수 특정 확인. 4층 각 세대에 호수 기재가 없다는 비고가 있으므로 현황상 408호의 위치와 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 사무실·휴게실 이용 상태와 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 388,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 별도 시세 확인 없이 할인 여부를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 인수 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후 가압류가 소멸하고 배당표상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 금천구를 지상권자로 한 1토지 을구26번 구분지상권 설정등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 따라서 단순한 후순위 소멸형 물건으로 볼 수 없으며, 별도등기의 실제 부담을 확인하는 절차가 선행되어야 합니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 388,000,000원의 가격 메리트도 현재 자료만으로는 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 가격 할인율보다 별도등기와 실제 이용 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
