부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 ‘센티움시티6차’ 2층 201호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 사용승인일은 2018.04.11이고 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층입니다. 등기상 소유자는 원경화이며, 소유권보존과 같은 날 설정된 자갈치신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 근저당의 채권최고액은 996,000,000원으로 감정가를 크게 웃돌지만, 공동담보목록 제2018-114호가 기재된 담보권입니다. 현재 최저가 100,800,000원으로 매각될 경우 집행비용을 제외한 98,588,800원이 근저당권자에게 배당되고 897,411,200원이 미배당될 것으로 계산됩니다. 이 미배당 채무는 담보권 소멸에 따라 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 지상 6층 · 2018.04.11 |
| 면적 정보 | 17.83㎡ · 대상 면적 일치 여부 확인 필요 |
| 소유자 | 원경화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 청구액 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.04.20
말소기준인 자갈치신용협동조합 근저당권보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않습니다. 2024.12.06 등기된 최진원의 주택임차권도 전입일이 2020.12.07로 말소기준일보다 늦어 매각으로 소멸하며, 보증금 60,000,000원의 미회수분이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 2025.07.09 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 담보권의 기준일 자체는 2018.04.20로 유지됩니다.
② 임차 관계 — 대항력은 없지만 점유 특정이 핵심
확인자료에는 전입·임차 관계가 총 10건 제시되어 있으며, 실명이 확인되는 사람은 9명입니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2018.04.20 이후여서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 다수의 점유 부분이 미상이고, 이태곤의 기록은 403호로 표시되어 대상 201호와 호수가 다릅니다. 실제 201호 점유자와 인도 대상은 현장 및 원본 서류로 특정해야 합니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서덕규 · 미상 | 2022.04.26 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박소현 · 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 2025.05.13 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김현태 · 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이세민 · 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김다영 · 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 서유나 · 미상 | 2019.06.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이태곤 · 403호 | 2019.09.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김종탁 · 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최진원 · 건물 전부 | 2020.12.07 확정일자 2020.11.16 | 60,000,000원 | 2024.12.06 | 없음 | 후순위 | 0원 |
| 성명 미확인 · 주거 | 2020.12.07 확정일자 2020.11.16 | 미상 | 2025.03.19 | 없음 | 후순위 | 0원 |
③ 가격 검증 — 30% 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 감정가 144,000,000원의 70%인 100,800,000원입니다. 그러나 센티움시티6차의 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가격은 제시되지 않았고, 최근 경매 낙찰가도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 단지명 / 세대수 | 센티움시티6차 · 12세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 2018.04.11 |
| 평균 유찰 횟수 | 0.9회 |
| 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰가 / 일자 | 해당 없음 |
| 실거래 비교 | 확인되는 비교 거래 없음 |
④ 회차별 배당·미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 897,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 927,110,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 947,897,056원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 선순위 근저당의 미배당액은 늘어나지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 따라서 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 가격이 적정하다는 의미가 아니라, 채권자의 미회수액이 매수인에게 이전되지 않는다는 의미입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 996,000,000원 | 98,588,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 897,411,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 100,800,000원 중 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층으로 승강기, 위생·급배수, 도시가스, 화재탐지 및 옥내소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지로 남서측 폭 약 5미터 포장도로에 접하며, 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 집합건물이고 비교할 실거래 및 최근 낙찰사례가 없어, 매도 시점과 적정 매도가를 사전에 추정하기 어렵습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 특정. 다수 기록의 점유 부분이 미상이고 403호 기록도 포함됩니다. 현황조사서와 전입세대 확인자료를 대조해 201호 인도 대상을 특정해야 합니다.
- 최진원 임차권 확인. 보증금 60,000,000원, 전입일 2020.12.07, 확정일자 2020.11.16인 주택임차권은 후순위로 소멸하지만 실제 점유와 퇴거 상태는 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.05.21 등록을 원인으로 한 등기의 매각 후 처리와 임대사업 관련 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래와 최근 낙찰사례가 없으므로 최저가가 싸다는 전제를 두지 말고 인근 다세대·도시형생활주택의 매매 및 임대 사례를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재가 확인되지 않았습니다. 수리비와 공실 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격과 명도는 미확정”
이 물건의 등기상 기준은 명확합니다. 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 최진원의 주택임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰될 경우 실질취득은 100,800,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리 인수액만 보고 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 전입·임차 관계 10건 중 다수가 점유 부분 미상이고 403호 기록도 혼재하며, 내부 상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다. 여기에 실거래와 최근 낙찰가까지 없어 30% 유찰된 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 등기상 인수는 정리됐지만, 점유·가격·환금성은 아직 열려 있는 물건입니다. 입찰의 핵심은 할인율이 아니라 201호 실제 점유자와 현장 상태, 그리고 직접 조사한 인근 시세입니다.
