부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 2층 201호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 144,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 49,392,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 996,000,000원이며 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
권리의 핵심은 임차관계입니다. 최진원 씨의 임차권등기 보증금은 60,000,000원이지만 주민등록일 2020.12.07로 말소기준일보다 늦습니다. 나머지 전입자들도 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 여러 전입자의 보증금이 확인되지 않아 배당·명도 실무는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 원경화 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 49,392,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2018.04.11 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리가 핵심
2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2018.10.11 국 압류는 2019.04.18 해제되어 이미 말소됐고, 2025.02.14 임의경매개시결정과 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 최진원 씨의 주택임차권도 2024.12.06 등기돼 말소기준 이후입니다.
② 임차·전입 현황 — 대항력은 없지만 보증금 미상 다수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.05.13 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 서유나 | 미상 | 2019.06.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이태곤 | 403호 | 2019.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최진원 | 건물 전부 | 2020.12.07 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.12.06 |
| 내용없 | — | 2020.12.07 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.19 |
확인된 전입일은 모두 2018.04.20 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 최저가 49,392,000원보다 최진원 씨 보증금 60,000,000원이 크더라도, 대항력 인수형처럼 매수인이 미배당 보증금을 승계해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
감정가 144,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 49,392,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 센티움시티6차의 거래 비교 자료는 본건 면적과 일치하지 않고 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
단지 자료상 센티움시티6차는 12세대, 사용승인일 2018.04.11이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 본건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 현재 최저가를 시장가와 직접 비교할 수 있는 유효한 실거래 표본이 없으므로, 가격 평가는 인근 동일·유사 다세대 실거래 원본을 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,056원 |
| 1. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 996,000,000원 | 48,102,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 996,000,000원 가운데 48,102,944원이 배당되고 미배당은 947,897,056원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민안초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 해당 호 내부 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 124.6㎡, 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다. 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 자료만으로는 본건과 직접 비교할 유효한 최근 실거래 가격이 없어, 49,392,000원이 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다.
- 보증금 미상 전입 확인. 여러 전입자의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 최진원 임차권. 보증금 60,000,000원, 전입 2020.12.07, 확정일자 2020.11.16, 배당요구 2024.12.06이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.04 민간임대주택등기 사항을 매각물건명세서와 등기 원문에서 재확인하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “34%라는 숫자보다 확인할 게 많다”
이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 최진원 씨를 포함한 확인 전입도 모두 2018.04.20 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이고, 내부 상태도 확인되지 않았으며, 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다.
따라서 감정가 144,000,000원이 49,392,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·보증금·시세 확인 부담은 남아 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “싸 보여서 들어가는 물건”이 아니라, 임차·점유관계와 실제 시장가격을 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
