부산지방법원 2025타경4929. 센티움시티6차 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정 이용상태에서도 업무시설(오피스텔)로 조사됐고, 건물은 2018.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 현재 회차 최저매각가는 92,953,000원으로 감정가 271,000,000원의 34.3%까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 낙찰 후 승계되는 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
윤희택은 보증금 165,000,000원, 전입 2022.07.20, 확정일자 2022.07.13, 건물 전부에 대한 임차권등기가 확인됩니다. 현 회차 배당가정에서는 매각대금 92,953,000원 중 집행비용 2,073,154원을 제외한 90,879,846원을 우선변제받고, 나머지 74,120,154원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 6층 601호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 원경화 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 92,953,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 자갈치신용협동조합 / 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 존재 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계가 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 2018.04.20 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 2025.07.09 해당 1번 근저당권의 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재되어 있습니다. 반면 윤희택의 전입·확정일자와 임차권등기는 말소기준보다 앞서며, 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 확정 인수 외 미상위험 존재
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤희택 | 건물 전부 · 2022.07.20 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 74,120,154원 |
| 서유나 | 미상 · 2019.06.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이태곤 | 403호 · 2019.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김다영 | 미상 · 2020.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 김종탁 | 미상 · 2020.07.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 최진원 | 미상 · 2020.12.07 | 미상 | 가능·미상 | 2025.03.19 배당요구 · 확정일자 미상 | 인수위험 미상 |
| 이세민 | 미상 · 2021.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 서덕규 | 미상 · 2022.04.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 박소현 | 미상 · 2023.02.27 | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.13 배당요구 · 확정일자 미상 | 인수위험 미상 |
| 김현태 | 미상 · 2024.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 10명입니다. 다만 윤희택 외 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 전입일만으로 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없습니다. 이들은 모두 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 이태곤은 점유 부분이 403호로 기재되어 있어 본건 601호와의 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰 효과가 거의 사라진다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 윤희택 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 92,953,000원 | 74,120,154원 | 167,073,154원 |
| 4회 유찰 시 | 65,067,099원 | 101,504,109원 | 166,571,208원 |
| 5회 유찰 시 | 45,546,969원 | 120,672,876원 | 166,219,845원 |
현재 회차에서 실질취득 167,073,154원은 감정가 271,000,000원의 약 61.7%입니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 유효 비교군의 최근 실거래 금액이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 3회에서 5회 유찰까지 낙찰가는 크게 낮아지는데도 윤희택 인수가 늘어 총 취득부담은 167,073,154원에서 166,219,845원으로만 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,073,154원 |
| 1. 임차인 윤희택 보증금 | 165,000,000원 | 90,879,846원 |
| 윤희택 미배당 · 매수인 인수 | - | 74,120,154원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서 집행비용 2,073,154원을 제외한 매각대금 전부가 윤희택 보증금 우선변제에 투입됩니다. 윤희택의 미배당 74,120,154원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정 이용상태에서도 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018.04.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 승강기·위생·급배수·도시가스·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 규모. 센티움시티6차는 12세대이며, 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회로 집계되어 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 92,953,000원을 매입원가로 보면 안 됩니다. 윤희택 확정 인수 74,120,154원을 더한 현재 실질취득은 167,073,154원입니다.
- 추가 유찰의 착시를 경계해야 합니다. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 166,571,208원·166,219,845원으로 약 165,000,000원 부근에 유지됩니다.
- 윤희택 외 9명 확인이 핵심입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 최종 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 이태곤 점유표시 확인. 점유 부분이 403호로 적혀 있으므로 본건 601호와의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대관계와 현재 효력을 원문에서 대조해야 합니다.
- 등기 권리변동 확인. 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 유효한 최근 실거래 자료가 없어 현재 데이터만으로는 실질취득 166,000,000원대가 시세보다 싼지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “9,295만원짜리 경매”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 92,953,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 271,000,000원의 34.3%까지 내려온 저가 매물처럼 보이지만, 윤희택 임차보증금의 미배당 74,120,154원을 합치면 현재 실질취득은 167,073,154원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질 부담은 약 165,000,000원 부근에서 고정됩니다.
여기에 더 중요한 문제가 있습니다. 윤희택 외 9명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들은 전입일만 존재하고 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력을 확정할 수 없고, 그만큼 추가 승계위험도 닫혀 있지 않습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 166,000,000원대 실질취득이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 최저가는 낮지만 권리비용이 가격을 다시 끌어올리고, 미상 임차인이 마지막 리스크로 남는 구조. 이 물건은 할인율보다 임차관계 확인이 먼저입니다.
