부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 4층 402호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 159,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,537,000원입니다. 표면상 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 “많이 유찰돼 싸진 물건”으로 보면 위험합니다. 등기된 임차권자 강신욱은 보증금 85,000,000원, 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.04.11로 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 매각가를 가정한 배당에서는 53,155,334원만 배당되어 31,844,666원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

더 큰 문제는 강신욱 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 최진원·서덕규·박소현·김현태·이세민·김다영·서유나·이태곤·김종탁 등 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 잡혀 있습니다. 이들은 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 일부는 배당요구가 확인되지만, 보증금 자체가 드러나지 않아 최종 인수액을 현 단계에서 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 낮은 최저가보다 임차권을 먼저 본다

등기 흐름에서 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.02.14 임의경매개시결정이 이 사건의 계산상 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 자갈치신용협동조합의 기존 근저당권은 2025.06.25 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

중요한 것은 을구 4번 주택임차권입니다. 강신욱의 임차권은 2024.05.02 등기됐고, 임대차계약일 2022.04.11, 전입·점유개시 2022.04.25, 확정일자 2022.04.11, 임차보증금 85,000,000원으로 기재돼 있습니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 계산됩니다.

② 임차인 — 실제 확인 인원 10명, 보증금 미상자가 핵심

강신욱 외 9명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있음이라고 단정해서는 안 되고, 각각 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 또 매각물건명세서에는 별도로 주거 점유에 관한 인적사항 미상의 기록도 있어, 현장 점유관계와 호실별 전입자를 반드시 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)

현재 배당 계산은 강신욱의 보증금 85,000,000원을 기준으로 한 것입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 다른 전입자들의 권리는 포함돼 있지 않습니다.

④ 왜 최저가가 내려가도 ‘실질 부담’은 크게 안 내려가나

현재 회차 매각가 54,537,000원에 강신욱 미배당 인수액 31,844,666원을 더하면 86,381,666원입니다. 4회 유찰 시에는 매각가 38,175,900원과 인수액 47,911,266원, 5회 유찰 시에는 매각가 26,723,130원과 인수액 59,157,886원이 함께 움직입니다.

즉 강신욱 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 떨어질수록 그만큼 미배당 인수액이 늘어, 매수인의 총 부담은 85,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 집행비용 때문에 단순 합계는 보증금보다 다소 높게 나타납니다. 따라서 감정가 대비 34.3%, 24.01%, 16.81%라는 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

⑤ 시세 판단 — 실거래 근거가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다

센티움시티6차는 12세대, 사용승인일은 2018.04.11이며, 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 제공된 단지 통계에는 평균 유찰 횟수 2.8회, 낙찰률 0.0%가 기재돼 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 없는 상태이므로, 현재 확인 실질취득액 86,381,666원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다.

따라서 이 사건에 대해 감정가 159,000,000원 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 다세대 물건이고 임차관계가 복잡해, 환금성은 실거래 확인과 권리 정리가 선행돼야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이며 현장조사 때 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설과 소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 124.6㎡, 공시지가 2,165,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 강신욱 잔존보증금. 현재 회차 예상 미배당 31,844,666원의 매수인 인수 구조를 매각물건명세서와 배당관계 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 미상 임차인 9명. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 주민등록·임대차계약·점유관계를 개별 확인해야 합니다.
• 402호와 타 호실 구분. 이태곤의 점유부분은 403호로 표시돼 있으므로 실제 402호 권리관계와의 관련성을 현장 및 원본 자료에서 구분 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2020.05.21 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 착시 금지. 현재 최저가 54,537,000원만 볼 것이 아니라 강신욱 인수액을 더한 86,381,666원을 최소 확인 부담으로 봐야 합니다.
• 추가 유찰 착시 금지. 4회·5회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 강신욱 미배당 인수액이 커져 총 부담은 약 85,000,000원 수준에 머뭅니다.
• 시세 원본 확인. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 시세 검증 없이 낙찰가 상한을 정하기 어렵습니다.

맺으며 — “3회 유찰”보다 “누가 얼마를 인수시키는가”가 먼저다

이 물건은 감정가 159,000,000원에서 최저가 54,537,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 강신욱의 보증금 85,000,000원이 있고, 현재 회차만 해도 미배당 31,844,666원이 매수인 인수로 계산됩니다. 매각대금과 이를 합치면 86,381,666원입니다.

더구나 강신욱 외에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자 9명이 있어 최종 인수총액은 아직 닫히지 않았습니다. 최근 실거래 근거도 없어 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 판단을 할 수도 없습니다. 다회유찰·다세대·대항력 임차권·미상 임차인이 동시에 겹친 사건이므로, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 미상 임차인의 권리와 잔존보증금을 먼저 확정하는 것입니다.