부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 3층 302호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 240,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 82,320,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 매우 크지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차보증금과 점유관계입니다.

등기된 임차권자 이세민은 건물 전부를 대상으로 보증금 95,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일 2021.02.01, 확정일자 2021.02.02, 점유개시 2021.02.24, 주민등록 2021.02.25가 기재돼 있습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 요청된 대항력 인수형 기준에서는 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 약 95,000,000원 수준으로 수렴합니다. 따라서 82,320,000원이라는 최저가만 놓고 “감정가 대비 66% 이상 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차인 인수’가 핵심

등기에는 2018.04.20 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 나타나며, 해당 항목은 등기 정보상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 동시에 2025.07.09에는 그 근저당권의 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전 기재가 존재합니다. 따라서 근저당권의 말소·이전 연속관계는 입찰 전 등기 원문에서 반드시 대조해야 합니다.

이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정입니다. 이후 2025.03.21 이세민의 주택임차권등기가 접수됐지만, 임차인의 실제 전입·점유 시점은 2021년으로 그보다 빠릅니다. 또한 2022.11.04에는 민간임대주택등기가 존재합니다. 이들 기재의 매각 후 효력과 임차관계는 매각물건명세서·등기 원문을 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 확정된 9,500만원 외에 미상 내역이 많다

보증금과 권리관계가 명확한 사람은 이세민이고, 나머지 다수는 보증금·확정일자 또는 실제 점유부분이 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력이 있다고 단정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 이태곤은 점유부분이 403호로 표시되어 본건 302호와 호수가 일치하지 않으므로 관련성 자체를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%라는 숫자에 속으면 안 된다

센티움시티6차는 12세대 규모이고 사용승인은 2018.04.11입니다. 동일 단지의 확인 가능한 최근 실거래 금액은 제시되지 않아 시세 대비 할인율을 산정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

현재 회차 82,320,000원, 4회 유찰 시 57,624,000원, 5회 유찰 시 40,336,800원으로 최저가는 계속 내려가지만, 대항력 인수형에서는 그 하락분만큼 인수해야 할 미배당 보증금이 커지는 방향입니다. 핵심 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 95,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 82,320,000원 기준)

배당 산정에는 집행비용 1,881,760원, 이세민 배당 0원, 소유자 잔여 80,438,240원이 반영돼 있습니다. 다만 매수인의 실질취득 판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 낙찰가와 미배당 인수분의 합계가 보증금 수준으로 수렴하는지를 중심으로 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이며, 본건이 포함된 1~12호는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 입지. 민안초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설과 소규모 공동주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2018.04.11. 승강기·위생·급배수·도시가스·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,165,000원/㎡, 토지면적 124.6㎡이며 남서측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 집합건물이고 단지 경매 평균 유찰횟수는 2.8회입니다. 최근 낙찰 실적과 실거래 기준금액은 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준부터 잡기. 82,320,000원이 아니라 보증금 95,000,000원을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 이세민 임차권 원문 대조. 임대차계약일 2021.02.01, 확정일자 2021.02.02, 점유개시 2021.02.24, 주민등록 2021.02.25 및 보증금 95,000,000원 기재를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 최진원·서덕규·박소현·김현태·김다영·서유나·김종탁 등은 보증금이나 확정일자 등이 명확하지 않아 승계 위험을 단정적으로 배제하면 안 됩니다.
• 403호 표기 확인. 이태곤은 점유부분이 403호로 표시되어 본건 302호와 불일치합니다. 본건 관련 점유자인지부터 확인해야 합니다.
• 근저당 말소·이전 연속성. 2018.04.20 근저당의 말소 표시와 2025.07.09 이전 기재가 함께 있으므로 원본 등기의 말소·이전 순서를 직접 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 임대관계를 원문에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비·점유상태를 현장에서 보수적으로 점검해야 합니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 인수구조가 먼저다”

이 사건은 감정가 240,000,000원에서 최저가 82,320,000원까지 떨어져 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이세민 보증금 95,000,000원이 최저가보다 크고, 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어 실질취득액이 약 95,000,000원 수준으로 수렴합니다.

게다가 보증금·확정일자·점유부분이 명확하지 않은 임차·점유 관련 내역이 여럿 존재하고, 403호로 표시된 점유자까지 섞여 있습니다. 최근 실거래 근거도 없어 “시세보다 싸다”는 판단을 할 수 없습니다. 최저가는 싸 보이지만, 권리관계는 결코 단순하지 않습니다. 이 물건은 입찰가를 더 낮추는 것보다 먼저 임차보증금의 실제 배당·승계 범위와 점유자별 권리를 확정하는 것이 우선입니다.