부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 5층 503호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 122,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 41,846,000원, 감정가의 약 34%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수 위험입니다.
등기부상 하서연의 주택임차권은 보증금 65,000,000원, 전입 2022.02.25, 확정일자 2022.02.24이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가를 매각가로 가정한 배당에서는 집행비용 1,153,228원을 먼저 제외한 뒤 하서연에게 40,692,772원이 배당되고, 부족분 24,307,228원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 41,846,000원 + 24,307,228원 = 66,153,228원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 5층 503호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 · 사용승인일 2018.04.11 |
| 소유자 | 원경화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
등기상 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권 996,000,000원은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 데이터상 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정으로 산정되어 있으며, 하서연의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.11에 등기되어 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 이후 2025.07.09에는 1번 근저당권 이전으로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 등기되어 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 인수액보다 ‘미상’이 더 중요하다
이름이 확인되는 사람은 10명입니다. 하서연은 보증금·확정일자·전입일이 확인되는 임차권자입니다. 나머지 전입자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이태곤은 조사상 점유 부분이 403호로 표시되어 있어 이 사건 503호와의 실제 관련성을 원본에서 구분 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유나 | 미상 | 2019.06.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태곤 | 403호 | 2019.09.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최진원 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 2025.03.19 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하서연 | 주택 전부 | 2022.02.25 | 65,000,000원 | 2024.03.11 | 대항력 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 2025.05.13 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 122,000,000원에서 현재 최저가가 41,846,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 또한 센티움시티6차의 비교 대상 면적은 14.7㎡로 표시되어 있으나 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
확인된 임차권만 반영해도 현재 회차 실질취득액은 66,153,228원입니다. 더 유찰되면 최저매각가는 내려가지만 하서연 보증금의 미배당 인수액이 늘어나면서 실질부담은 65,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 다른 전입자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 41,846,000원 | 24,307,228원 | 66,153,228원 |
| 4회 유찰 시 | 29,292,200원 | 36,635,060원 | 65,927,260원 |
| 5회 유찰 시 | 20,504,540원 | 45,264,542원 | 65,769,082원 |
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 1. 임차인 하서연 보증금 | 65,000,000원 | 40,692,772원 |
| 하서연 미배당 · 매수인 인수 | - | 24,307,228원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 매각대금은 집행비용 1,153,228원과 하서연 배당 40,692,772원으로 전부 소진됩니다. 하서연 보증금 부족분 24,307,228원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이며, 감정 조사에서도 일련번호 1~12는 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄하고 남서측 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하서연 보증금 인수. 현재 회차 기준 24,307,228원, 4회 유찰 시 36,635,060원, 5회 유찰 시 45,264,542원이 매수인 인수로 계산됩니다. 응찰가는 반드시 낙찰가가 아니라 실질취득액 기준으로 보세요.
- 미상 전입자 확인. 하서연 외 전입자들의 보증금·확정일자·실제 점유호수가 명확하지 않습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 추가 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 403호 표시 확인. 이태곤의 점유부분은 403호로 적혀 있어 503호 사건과 직접 관련되는지 원본에서 분리 확인이 필요합니다.
- 배당요구 여부. 최진원은 2025.03.19, 박소현은 2025.05.13 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 매수인 부담이 없다고 볼 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재하므로 그 법적 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 기준으로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 비교 가능한 실거래 금액이 없고 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 입찰 전 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 직접 확인한 뒤 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
감정가 122,000,000원의 다세대주택이 3회 유찰되어 41,846,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 하서연의 보증금만 놓고도 현재 회차 실질취득은 66,153,228원이고, 추가 유찰이 진행되어도 확인된 실질부담은 65,000,000원대에 머뭅니다. 게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자들이 다수 남아 있어 최종 인수액 자체가 닫혀 있지 않습니다.
실거래 비교값도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 반복 유찰된 다세대라는 점까지 감안하면 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “모든 임차보증금과 실제 점유관계를 확인한 뒤 총 인수액을 확정할 수 있느냐”입니다. 현재 자료만으로는 저가 매수형이 아니라 고위험 권리확인형으로 보는 편이 타당합니다.
