부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 2층 203호의 다세대 물건입니다. 감정가는 230,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,890,000원입니다. 표면상으로는 크게 할인돼 보입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가보다 임차관계가 더 중요한 물건입니다. 박소현은 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있고, 주민등록·점유개시일이 2023.02.27입니다. 여기에 현황조사상 다수의 전입자가 더 확인돼, 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않은 점유자들의 인수 가능성을 함께 봐야 합니다.

특히 정확도 판단의 핵심은 최저가 78,890,000원만 보지 않는 것입니다. 박소현의 보증금 100,000,000원이 현재 낙찰가보다 크므로 대항력 인수형 기준에서는 낙찰가가 추가로 내려가도 실질취득을 약 100,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 게다가 이 금액은 박소현만을 기준으로 한 것이고, 다른 점유자들의 보증금은 확인되지 않아 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심

권리분석 기준으로 제시된 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정입니다. 2018.04.20 설정된 자갈치신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 이후 2025.03.19 박소현의 주택임차권등기가 설정됐고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 다만 박소현의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2023.02.27이어서 말소기준일보다 앞섭니다.

② 임차·점유관계 — 알려진 1억보다 ‘미상’이 더 위험하다

최진원은 2025.03.19 배당요구를 한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 나머지 다수 전입자 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않아, 전입일이 말소기준보다 앞선다는 이유만으로 모두 대항력 있다고 확정하면 안 됩니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 박소현은 보증금 100,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기가 확인되는 핵심 임차인입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34%라는 숫자만 보면 안 된다

현재 회차 최저가는 78,890,000원으로 감정가 230,000,000원의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 55,223,000원, 5회 유찰 시 38,656,100원 시나리오도 제시돼 있습니다. 하지만 박소현의 보증금이 100,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에, 대항력 인수형의 경제적 판단에서는 낙찰가가 추가로 내려가도 실질취득 약 100,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

현재 가정에서는 집행비용 1,820,020원을 제외한 77,069,980원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 박소현은 배당액 0원, 보증금 100,000,000원 인수로 제시돼 있습니다. 신청채권액 830,000,000원과 이 배당흐름이 일치하는지는 입찰 전 채권·배당요구 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 도시지역·제2종일반주거지역, 공시지가 2,165,000원/㎡, 토지면적 124.6㎡입니다.
• 하자 확인. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 센티움시티6차는 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격 회수 가능성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박소현 보증금부터 확인. 보증금 100,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.02.27, 임차권등기 2025.03.19가 확인됩니다. 실제 배당과 인수범위를 원본에서 대조해야 합니다.
• 미상 점유자 전수 확인. 최진원·서덕규·김현태·이세민·김다영·서유나·이태곤·김종탁 등은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 403호 표기 확인. 이태곤의 점유부분은 403호로 조사돼 있어 본건 203호와의 관계를 현황조사·전입세대 원본으로 반드시 확인해야 합니다.
• 감정가 할인율 착시 금지. 78,890,000원이라는 최저가보다 실질취득 약 100,000,000원 이상을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 후 효력과 필요한 절차는 등기·관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
• 배당관계 재확인. 신청채권액 830,000,000원과 예상배당 흐름을 배당요구종기·채권원본·매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 싼 물건”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 78,890,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 박소현의 보증금 100,000,000원이 현재 최저가보다 크고, 대항력 인수형에서는 실질취득을 약 100,000,000원으로 봐야 합니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 여러 점유자가 남아 있습니다.

따라서 현재 결론은 가격 메리트 판단 이전에 임차관계 확정이 먼저입니다. 단지 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가가 더 내려가더라도 알려진 박소현 보증금 때문에 실질취득 기준이 크게 낮아지는 구조가 아니며, 미상 임차보증금이 확인되면 오히려 부담이 커질 수 있습니다. 낮은 최저가보다 숨은 인수금액을 먼저 확인해야 하는 D등급 위험형 물건으로 보는 것이 맞습니다.