부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 5층 501호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 41,846,000원이 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 손지은은 보증금 62,000,000원의 임차권등기를 갖고 있고, 전입일 2021.06.29·확정일자 2021.05.03이 확인됩니다. 현재 회차 배당 계산에서는 40,692,772원을 배당받고 남는 21,307,228원이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
문제는 손지은 한 명으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 2019년부터 2024년 사이 전입한 최진원·서덕규·박소현·김현태·이세민·김다영·서유나·이태곤·김종탁 등이 기재돼 있습니다. 이 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이태곤은 403호로 기재돼 있어 501호와의 직접 관계도 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 5층 501호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 원경화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 41,846,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 자갈치신용협동조합 / 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
등기 흐름에서는 2018.04.20 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 현재 자료상 이 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 말소기준 산정은 2025.02.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.07.09에는 1번 근저당권 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 기재돼 있어, 이 등기 변동의 실제 현재 상태는 입찰 전 등기사항전부증명서 원본 대조가 필요합니다.
또한 2022.11.04에는 2020.05.21 민간임대주택 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기이므로, 경매 이후의 구체적 효력은 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 1명보다 ‘미상’이 더 부담스럽다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 손지은 | 주택 전부 | 2021.06.29 | 62,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 최진원 | 미상 | 2020.12.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 서유나 | 미상 | 2019.06.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이태곤 | 403호 | 2019.09.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 손지은 부담은 사라지지 않는다
현재 회차는 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 41,846,000원입니다. 그러나 손지은 보증금은 62,000,000원입니다. 현재 회차에서 매각대금 중 집행비용 1,153,228원을 제외한 40,692,772원이 손지은에게 배당되고, 부족분 21,307,228원은 매수인 인수로 계산됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 손지은 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 41,846,000원 | 21,307,228원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,292,200원 | 33,635,060원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 20,504,540원 | 42,264,542원 |
즉 최저가가 41,846,000원에서 29,292,200원, 다시 20,504,540원으로 내려가더라도 손지은의 미배당 인수액은 21,307,228원 → 33,635,060원 → 42,264,542원으로 반대로 커집니다. 최저가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동하므로, 최저가만 보고 “감정가 대비 싸다”고 판단하는 방식은 이 사건에 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,153,228원 |
| 1. 임차인 손지은 보증금 | 62,000,000원 | 40,692,772원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산에서 손지은의 부족분 21,307,228원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 가격 가점은 주기 어렵다
센티움시티6차는 2018.04.11 사용승인된 12세대 규모입니다. 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회이며, 최근 매각금액과 매각일은 확인되지 않습니다. 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다.
동일 조건의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 최저가나 손지은 보증금 기준 실질취득 부담을 실제 시장가격과 비교해 “싸다” 또는 “비싸다”고 확정할 수 없습니다. 특히 현재 최저가 41,846,000원을 단독으로 시세와 비교하는 것은 임차보증금 인수를 빠뜨리는 계산이므로 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민안초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설과 소규모 공동주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접하며, 도시지역·제2종일반주거지역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 2,165,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 손지은 잔존 보증금 재산정. 실제 낙찰가별 배당 후 미배당 보증금이 얼마인지 배당순위를 포함해 다시 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 최진원·서덕규·박소현·김현태·이세민·김다영·서유나·김종탁은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·인수액을 확정할 수 없습니다.
- 403호 기재 구분. 이태곤은 403호로 기재돼 있으므로 501호와의 실제 관계를 현황조사 및 주민등록 자료로 구분해야 합니다.
- 근저당 변동 확인. 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당은 이미 말소로 표시되는 한편 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 기재돼 있으므로 최신 등기부 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 효력과 말소 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하면 안 됩니다.
맺으며 — “4,184만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가만 보면 감정가 122,000,000원에서 41,846,000원까지 떨어진 3회 유찰 물건입니다. 하지만 손지은 보증금 62,000,000원이 있고, 현재 회차에서만 21,307,228원의 미배당 인수가 예상됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 33,635,060원, 42,264,542원으로 오히려 증가합니다.
더 중요한 것은 손지은 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 다수 존재한다는 점입니다. 이들의 대항력과 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 들어가는 사건”이 아니라 “임차관계를 확정한 뒤 실질취득비용을 계산해야 하는 사건”입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
