부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 4층 401호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 6층이며 사용승인일은 2018.04.11., 단지 규모는 12세대입니다. 감정가 142,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 99,400,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 건물 소유권보존과 같은 날 설정된 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당입니다. 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있으며, 경매 청구액은 830,000,000원입니다. 이후 등기된 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 근저당권은 2025.07.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층 401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 대상면적 17.08㎡ · 지상 6층 중 4층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2018.04.11. · 12세대 |
| 소유자 | 원경화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 자갈치신용협동조합 / 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하다
말소기준은 2018.04.20. 자갈치신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이고 채무자는 원경화입니다. 2024.11.01. 등기된 서유나의 주택임차권은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하며, 2025.02.14. 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 기준 근저당권은 2025.07.09. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 전입은 후순위, 미상 1건은 보류
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최진원 | 미상 | 2020.12.07. / 미상 | 미상 | 2025.03.19. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27. / 미상 | 미상 | 2025.05.13. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태곤 | 403호 | 2019.09.24. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서유나 | 건물전부 | 2019.06.04. / 2019.06.04. | 60,000,000원 | 2024.11.01. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 인적사항 미상 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
성명이 확인된 9명은 모두 전입일이 2018.04.20. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 서유나는 임대차계약일 2019.06.03., 주민등록일과 확정일자 2019.06.04., 점유개시일 2019.06.14.이며 보증금은 60,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.11.01. 접수됐지만 기준 근저당보다 후순위라 매각으로 소멸하고, 예상 인수액에도 포함되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’는 결론도 없다
센티움시티6차는 12세대, 2018.04.11. 사용승인된 소규모 건물입니다. 실거래 비교 대상 면적은 17.08㎡이나 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료도 없습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 0.9회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%로 제시돼 있지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 현재 최저가와 시세의 우열을 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,189,200원 |
| 1. 근저당 · 자갈치신용협동조합 | 996,000,000원 | 97,210,800원 |
| 근저당 미배당 | - | 898,789,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 0원 |
현재 최저가 99,400,000원에서는 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 근저당권에 배당되고, 근저당 미배당은 898,789,200원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 인적사항 미상 점유 기록의 권리관계가 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 99,400,000원 | 97,210,800원 | 898,789,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 69,580,000원 | 67,927,560원 | 928,072,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,706,000원 | 47,429,292원 | 948,570,708원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민안초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재를 확인하지 못했습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적 124.6㎡, 공시지가 2,165,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 및 최근 낙찰자료가 확인되지 않아 매도가격과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 주거 기록 확인. 인적사항·전입일·확정일자·보증금을 확인해 말소기준 전 점유 가능성을 배제해야 합니다.
- 호수 불일치 정리. 이태곤의 점유부분은 403호로 기재돼 있으므로 본건 401호 점유관계와 분리해 확인해야 합니다.
- 서유나 임차권 원본 대조. 보증금 60,000,000원, 전입·확정일자 2019.06.04., 임차권등기 2024.11.01. 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2022.11.04. 민간임대주택등기의 현재 등록상태와 매각 후 처리 내용을 관할기관 및 원문으로 확인하세요.
- 실거래 직접 조사. 최근 12개월 평균과 최신 거래 자료가 없으므로 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 실제 거래와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 체납비용 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세 및 최우선변제 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 입찰 준비가 끝나지 않는다
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2018.04.20. 자갈치신용협동조합 근저당보다 늦게 들어온 서유나의 보증금 60,000,000원 임차권과 확인된 전입자들은 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다. 예상배당표도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 인적사항·전입일·보증금이 전혀 확인되지 않은 주거 기록 1건은 대항력 여부를 판단할 수 없고, 현황조사에는 본건과 다른 403호 전입 기록도 포함돼 있습니다. 내부는 폐문부재로 확인되지 않았으며, 최근 실거래와 낙찰자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 확인된 권리는 후순위 소멸형이지만, 미상 점유와 가격 기준이 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 소형 다세대주택입니다. 감정가의 70%라는 숫자가 아니라, 미상 점유의 실제 내용과 유사 물건의 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
