48,706,000원
부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 4층 401호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 회차는 감정가 142,000,000원에서 3회 유찰된 최저매각가 48,706,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 사건은 낙찰가와 인수액을 반드시 합쳐서 봐야 합니다. 등기된 임차권자 서유나의 보증금은 60,000,000원이고, 현재 매각가를 가정한 배당에서 47,429,292원만 배당되어 12,570,708원이 미배당으로 남습니다. 따라서 매수인의 현재 실질취득은 48,706,000원 + 12,570,708원 = 61,276,708원입니다.
더 중요한 문제는 서유나 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 현황조사에는 최진원·서덕규·박소현· 김현태·이세민·김다영·이태곤·김종탁 등 전입자가 기재돼 있으나, 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 경우 대항력 있다고 단정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 특히 이태곤은 조사상 403호로 기재돼 본건 401호와 호수가 다르므로, 실제 본건 점유·임대차 관계를 원문으로 구분 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층 401호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 용도 | 다세대주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 원경화 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 48,706,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2018.04.11 |
① 권리 흐름 — 서유나 임차권은 ‘인수’가 핵심
현재 계산상 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이에 앞서 서유나는 2019.06.04 전입·확정일자를 갖추고, 2024.11.01 임차권등기를 마쳤습니다. 등기 내용상 보증금은 60,000,000원이고, 예상배당 뒤 남는 부족분은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 2022.11.04에는 민간임대주택등기도 존재하며, 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 문구가 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 미상 전입자를 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최진원 | 미상 | 2020-12-07 | 미상 | 2025-03-19 | 대항력 가능·미상 |
| 서덕규 | 미상 | 2022-04-26 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 박소현 | 미상 | 2023-02-27 | 미상 | 2025-05-13 | 대항력 가능·미상 |
| 김현태 | 미상 | 2024-07-19 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 이세민 | 미상 | 2021-02-25 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 김다영 | 미상 | 2020-05-25 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 이태곤 | 403호 | 2019-09-24 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 김종탁 | 미상 | 2020-07-24 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 서유나 | 건물전부 | 2019-06-04 | 60,000,000원 | 2024-11-01 | 대항력 有 우선변제 有 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 미상 |
서유나는 임대차계약일 2019.06.03, 전입·확정일자 2019.06.04, 점유개시 2019.06.14로 등기돼 있으며 2021.05.14, 2023.05.15 계약 이력이 이어집니다. 보증금은 60,000,000원이고 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 반면 나머지 전입자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘인수’를 더해야 한다
센티움시티6차는 12세대, 사용승인일은 2018.04.11입니다. 현재 확인 가능한 자료에서는 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거가 없습니다.
오히려 확인 가능한 확정 수치는 인수 구조입니다. 현재 최저가 48,706,000원에 서유나 미배당 12,570,708원을 더하면 실질취득은 61,276,708원입니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나 실질취득은 각각 61,013,696원, 60,829,587원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,276,708원 |
| 1. 임차인 서유나 보증금 | 60,000,000원 | 47,429,292원 |
| 서유나 미배당 · 매수인 인수 | - | 12,570,708원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 48,706,000원 중 집행비용 1,276,708원을 제외한 47,429,292원이 서유나에게 배당되고, 보증금 부족분 12,570,708원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 청구액은 830,000,000원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스 설비가 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서유나 인수액 재확인. 현재 회차 예상 미배당은 12,570,708원입니다. 낙찰가가 달라지면 배당·인수액도 함께 달라집니다.
- 미상 전입자 보증금 확인. 최진원·서덕규·박소현·김현태·이세민·김다영·이태곤·김종탁의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 401호 실제 점유자 확인. 이태곤은 403호로 기재돼 있으므로 본건과의 관계를 구분하고, 나머지 점유부분 미상 전입자의 실제 점유 호수도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 현재 효력을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료만으로는 본건과 면적이 맞는 최근 실거래 비교가 되지 않으므로, 최저가 34.3%만을 근거로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권등기 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수와 미상 임차다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 142,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,706,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 서유나의 보증금 60,000,000원 중 현재 예상 미배당 12,570,708원을 매수인이 인수하면 실질취득은 61,276,708원입니다. 다음 회차로 내려가도 실질취득은 약 6천만원대에서 크게 변하지 않습니다.
여기에 더해 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수 존재합니다. 이들은 대항력 있다고 단정할 수 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 지울 수도 없습니다. 최근 실거래 비교값도 확인되지 않아 현재 실질취득가가 시세 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 ‘낮은 최저가’보다 ‘임차관계 확인’이 먼저인 사건입니다.
