부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 403호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 152,000,000원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,136,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명이고, 보증기관인 시보증은 이태곤의 보증금 67,600,000원을 대위·승계한 신고이므로 10번째 독립 임차인이나 별도 보증금으로 계산하면 안 됩니다.

특히 이태곤은 2019.09.24 전입·점유를 시작했고 등기된 임차보증금은 67,600,000원입니다. 현재 배당가정에서는 집행비용 1,338,448원을 먼저 제외한 뒤 시보증 승계분에 50,797,552원이 배당돼 동일 보증금의 부족분이 16,802,448원 남습니다. 따라서 현재 최저가 52,136,000원에 이 확인 미배당액을 더한 실질취득 확인분은 68,938,448원입니다. 다만 나머지 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이들의 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다

등기부에는 2018.04.20 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 기재돼 있으나 현재는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025.02.14 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.07.09 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 존재하고, 2025.09.24에는 이태곤 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 9명, 보증기관은 별도 임차인 아님

현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 9명입니다. 시보증은 이태곤의 67,600,000원 보증금을 대위·승계한 보증기관 신고이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 이태곤을 제외한 8명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 34.3%라도 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

현재 최저매각가는 52,136,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 확인된 이태곤 보증금만 놓고 보더라도 현재 배당가정에서 16,802,448원이 미배당으로 남아 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 68,938,448원입니다.

더 중요한 문제는 시세 비교입니다. 센티움시티6차는 총 12세대이고 동일 단지 경매지표상 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있습니다. 반면 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격 판단은 실거래보다 권리불확실성 해소가 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)

시보증과 이태곤은 동일한 67,600,000원 보증금의 승계관계이므로 별도 채권처럼 합산하지 않았습니다. 위 표는 확인된 동일 보증금 기준이며, 보증금이 확인되지 않은 나머지 8명의 권리가 드러나면 실제 배당·인수 구조는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택이며 감정 이용상태도 일련번호 1~12는 다세대주택(도시형생활주택)으로 조사됐습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민안초등학교 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11입니다. 내부는 현장조사 시 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지이며 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 규모·환금성. 센티움시티6차는 총 12세대이고 동일 단지 경매지표의 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 가격만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 8명 보증금 원본 확인. 서유나·김다영·김종탁·최진원·이세민·서덕규·박소현·김현태의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 이태곤·시보증 중복 제거. 두 신고는 동일 67,600,000원 보증금의 임차인·보증기관 승계관계입니다. 보증금을 두 번 합산하지 마세요.
• 현재 확인 인수액. 매각가 52,136,000원 가정 시 동일 보증금의 미배당액은 16,802,448원으로 계산돼 실질취득 확인분은 68,938,448원입니다.
• 2018년 근저당 이력 대조. 2018.04.20 자갈치신용협동조합 근저당은 이미 말소된 것으로 표시되는 한편 2025.07.09 근저당권 이전등기도 존재하므로 최신 등기 원본에서 상태를 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.04 민간임대주택등기가 있고 등록 원인은 2020.05.21입니다. 입찰 전 최신 등기와 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 실거래 없는 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%라도 비교 가능한 실거래 금액이 없고 임차인 권리가 미확정이므로 ‘싸다’는 결론을 먼저 내리면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”이 아니라 “인수액을 확정할 수 있느냐”가 핵심

이 물건은 감정가 152,000,000원에서 3회 유찰돼 52,136,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가가 낮다는 사실과 싸게 취득한다는 사실은 다릅니다. 이태곤의 67,600,000원 보증금은 시보증이 대위·승계한 동일 채권이므로 중복 합산하지 않아야 하고, 현재 배당가정에서 확인되는 미배당은 16,802,448원입니다. 이 기준의 실질취득 확인분은 68,938,448원입니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 실제 임차인 9명 중 나머지 8명은 보증금이 확인되지 않았고, 모두 2025.02.14 말소기준보다 앞선 전입일을 갖고 있습니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 최종 인수액 역시 열려 있습니다. 동일 단지의 비교 실거래도 확인되지 않아 가격 메리트를 입증할 근거가 부족합니다. 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 고위험형입니다.