106,400,000원
부산지방법원 2025타경4929. 부산 수영구 민락동 센티움시티6차 4층 403호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 106,400,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2018.04.20. 설정된 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당이며, 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있습니다. 이 근저당은 2025.06.25. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2018.04.20. 그대로입니다.
등기부상 이태곤의 임차권은 2025.09.24. 등기됐고, 주민등록일과 점유개시일도 2019.09.24.로 말소기준보다 늦습니다. 현황조사에서 확인된 나머지 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력이 없고, 배당으로 회수하지 못한 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 인수채무가 없다는 것과 점유·명도가 간단하다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4929 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 139-12 센티움시티6차 4층 403호 도로명: 부산광역시 수영구 무학로63번길 124 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 공부상 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 · 사용승인일 2018.04.11. |
| 소유자 | 원경화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 106,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 자갈치신용협동조합 / 830,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.20. 자갈치신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 · 공동담보목록 제2018-114호 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 명도는 확인
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 임차·점유 신고 인원은 9명입니다. 모든 전입일이 2018.04.20. 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 이태곤 외 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 일부만 확인됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유나 | 미상 | 2019.06.04. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태곤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.09.24. | 67,600,000원 | 2025.09.24. | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 김다영 | 미상 | 2020.05.25. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종탁 | 미상 | 2020.07.24. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진원 | 미상 | 2020.12.07. | 미상 | 2025.03.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세민 | 미상 | 2021.02.25. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서덕규 | 미상 | 2022.04.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소현 | 미상 | 2023.02.27. | 미상 | 2025.05.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현태 | 미상 | 2024.07.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이태곤 임차권에는 2019.09.17., 2021.09.07., 2023.09.06. 확정일자가 기재돼 있으나 모두 2018.04.20. 말소기준보다 늦습니다. 다른 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 금액 인수보다 실제 점유 여부와 명도 상대방을 중심으로 재조사해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
현재 최저가는 106,400,000원으로 감정가 152,000,000원의 70%입니다. 그러나 센티움시티6차의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 단지명 | 센티움시티6차 |
|---|---|
| 총 세대수 | 12세대 |
| 사용승인일 | 2018.04.11. |
| 대상면적 | 18.22㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 0.9회 |
| 최근 낙찰가 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 106,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,289,600원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 자갈치신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 996,000,000원 | 104,110,400원 | 891,889,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 2.2% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 크지만 말소기준권리의 잔존채권이므로 낙찰자가 승계하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 891,889,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 923,260,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 945,202,448원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 소규모 공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 및 3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.11. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물로 승강기, 위생·급배수, 도시가스, 옥내소화전, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 상태. 폐문부재로 내부 이용상태와 내부 마감재는 확인되지 않았습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지. 민락동 139-12와 139-33은 도시지역·제2종일반주거지역이며, 남서측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 공동주택이고 최근 거래가격이 확인되지 않아, 대단지처럼 거래사례를 통한 가격 검증이 쉽지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 대조. 현황조사상 9명의 이름이 확인됩니다. 403호의 실제 거주자와 각 신고인의 관계를 현장 방문, 관리사무소 및 전입세대 확인으로 대조해야 합니다.
- 이태곤 임차권 확인. 임차보증금 67,600,000원과 임차권등기가 있으나 말소기준보다 후순위입니다. 배당요구와 임차권 말소 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 나머지 점유자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 협의 상대와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 민간임대주택등기가 있으므로, 매각 후 말소 여부와 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 996,000,000원 근저당은 공동담보목록 제2018-114호와 연결됩니다. 배당관계는 공동담보 전체와 추가 배당자료를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 원본 조사. 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 인근 동일 용도·유사 면적 거래와 현재 매물 호가를 확보한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수, 설비, 마감, 불법 구조변경 여부를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 종기 이후 접수문서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 현장 확인은 필수”
이 물건의 등기상 금전 인수 구조는 단순합니다. 2018.04.20. 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸해, 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가와 같은 106,400,000원입니다. 근저당권에 891,889,600원의 미배당이 생겨도 이는 낙찰자 부담이 아닙니다.
그러나 권리상 인수 0원만 보고 안전형으로 단정하기에는 점유관계가 복잡합니다. 임차·점유 신고가 9명이고, 이태곤 외 신고인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 모두 후순위 전입이라 금전 승계는 없지만 실제 점유자와 명도 상대를 잘못 파악하면 낙찰 후 일정이 길어질 수 있습니다. 민간임대주택등기의 처리 여부와 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태도 남아 있습니다.
최근 실거래 가격이 확인되지 않는 점도 핵심입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 시세 할인율이 아닙니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 명도·등록임대 확인은 필수입니다. 서류와 현장 점유를 모두 대조하고 시세 상한을 별도로 산정한 경우에만 입찰 검토가 가능합니다.
