부산지방법원 2025타경4929. 수영구 민락동 센티움시티6차 3층 301호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 경매개시결정은 2025.02.14. 자갈치신용협동조합 신청으로 들어왔고 청구액은 830,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 3회 유찰이라는 할인율이 아니라, 말소기준보다 먼저 형성된 임차관계입니다.

특히 박민정은 2020.11.16. 전입, 2020.10.12. 확정일자를 갖추고 60,000,000원 보증금의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 50,078,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 1,301,404원을 제외한 48,776,596원이 박민정에게 배당되고, 11,223,404원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 알려진 부분만 계산해도 낙찰대금과 인수액의 합계는 61,301,404원이며, 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심

등기상 2018.04.20. 자갈치신용협동조합의 채권최고액 996,000,000원 근저당권이 설정됐고 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있으나, 해당 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2025.02.14. 임의경매개시결정입니다.

따라서 2023.12.19. 등기된 박민정의 주택임차권은 말소기준보다 앞서며, 보증금 60,000,000원 중 현재 가정 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인에게 넘어옵니다. 더 큰 문제는 여러 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이들은 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유관계 — 확정된 1건보다 미상 다수가 더 위험하다

박민정은 전입일·확정일자·보증금·배당요구가 확인돼 현재 가정에서 미배당액을 계산할 수 있습니다. 반면 다른 점유자들은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 이태곤은 점유부분이 403호로 표시돼 대상 301호와의 관련성을 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 임차보증금 부담은 따라온다

현재 최저가 50,078,000원은 감정가 146,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰가 하락에 따라 늘어나는 박민정의 미배당액을 함께 봐야 합니다. 현재 회차에서는 11,223,404원, 4회 유찰 시 25,976,383원, 5회 유찰 시 36,303,468원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.

따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 식으로 볼 수 없습니다. 박민정의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 금액이 커지고, 매수인이 떠안을 금액이 증가합니다. 즉 알려진 임차권만 놓고도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 여기에 다른 미상 점유자의 보증금은 별도로 남아 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)

현재 가정에서는 매각대금 50,078,000원이 집행비용과 박민정 우선변제에 모두 소진됩니다. 박민정 보증금 부족분 11,223,404원이 매수인 인수로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 다세대주택(도시형생활주택)이며, 센티움시티6차는 12세대로 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 민락동 민안초등학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 소규모 공동주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선·3호선 수영역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물이며 사용승인일은 2018.04.11.입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스설비가 기재돼 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재를 확인하지 못했습니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,165,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 경매 통계. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박민정 임차권. 보증금 60,000,000원과 현재 매각가 기준 미배당 11,223,404원의 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
• 미상 점유자 보증금 확인. 말소기준 2025.02.14. 이전 전입자가 다수 존재하므로 각 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 403호 표기 확인. 이태곤은 점유부분이 403호로 표시돼 있으므로 대상 301호와의 관련성을 분리해 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.04. 등기된 민간임대주택 관련 의무가 현재 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 자갈치신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-114호가 기재돼 있고 신청채권자 청구액은 830,000,000원이므로 전체 공동담보 구조를 함께 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 수리비·점유상태를 입찰 전에 별도 점검해야 합니다.
• 배당 변동요소. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “34% 최저가”보다 “얼마를 승계하느냐”가 먼저다

이 물건은 감정가 146,000,000원에서 세 차례 유찰돼 50,078,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭만 보면 눈에 띄지만, 권리분석에서는 정반대로 봐야 합니다. 박민정의 60,000,000원 임차권은 현재 가정에서 11,223,404원이 미배당돼 매수인이 인수하고, 다른 전입자들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 승계 가능성이 열려 있습니다.

따라서 현재 확인되는 최소 부담만으로도 61,301,404원이고, 이 금액을 최종 취득비용으로 확정할 수도 없습니다. 한 번 더 유찰되면 낙찰가가 떨어지는 대신 박민정 미배당 인수액이 25,976,383원으로 늘어나며, 5회 유찰 시에는 36,303,468원으로 커집니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 미상 임차관계를 어디까지 해소할 수 있느냐입니다. 현 상태에서는 가격 매력보다 권리 불확실성이 훨씬 큰 물건으로 보는 것이 맞습니다.