의정부지방법원 2026타경2326. 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 소재 1층 101호 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 2021.06.01. 주식회사푸미르 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 역시 같은 날 파주새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 이 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권입니다. 이후 파주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 적고 있습니다. 다만 점유관계에서는 전입일 자체가 확인되지 않은 성명불상자가 있어, 등기만 보고 곧바로 “점유 위험까지 완전히 없다”고 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.01. 소유권보존과 신탁, 근저당권 설정이 같은 날 이뤄졌고, 말소기준은 을구 1번 파주새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.15. 개시된 이전 임의경매는 2026.01.19. 기각을 원인으로 말소됐습니다. 2024.07.19. 파주시 압류와 2026.05.29. 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 5명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
노태경·조명순·권태호·차병준·조재민의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 5명은 보증금이 확인되지 않았더라도 전입 선후관계상 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 반면 성명불상자는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 따라서 이 사람에 대해서는 “대항력 있음”도, “없음”도 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,590,000원 |
현재 최저가 115,000,000원 가정 시 등기상 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 잔여 102,590,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 권리는 같고 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 10,000,000원 | 102,590,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 10,000,000원 | 79,944,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 10,000,000원 | 61,875,200원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 등기상 채권 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 등기권리 구조가 불리해지는 형태는 아닙니다. 다만 별도의 실거래 자료가 없어 115,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 또는 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주고등학교 서측 인근에 위치하며 주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·도시가스 바닥난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현재 점유자와 임대차관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 나머지 5명. 노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 신탁원부 확인. 등기 주의사항에 따라 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 115,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유 확인은 남는다
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 조사된 점유자 가운데 전입일이 확인되는 5명 역시 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 성명불상자는 다릅니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부 자체가 미상입니다. 따라서 이 물건을 “임차 문제까지 완전히 정리된 안전형”이라고 단정하기보다는, 등기상 인수 0원·점유상 미확인 1명으로 보는 것이 정확합니다. 여기에 신탁등기 물건이라는 점까지 고려하면 입찰 전 신탁원부와 실제 점유관계 확인이 핵심입니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트 판단은 별도로 남습니다.
