의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 301호의 다세대 물건으로, 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기상 소유자는 한국투자부동산신탁주식회사이고, 2021.06.01. 주식회사푸미르 명의의 소유권보존과 같은 날 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 파주새마을금고 근저당권 10,000,000원이 이 사건의 말소기준권리입니다.

등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 파주시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2024년 임의경매개시결정은 2026.01.02. 기각돼 2026.01.19. 말소됐고, 이후 2026.05.28. 다시 임의경매가 개시됐습니다. 다만 등기부에는 신탁재산과 관련하여 임대차 등 법률행위 시 신탁원부의 신탁 조항까지 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있으므로, 점유자가 여러 명인 이 사건에서는 신탁원부 확인을 생략하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 인원 6명

노태경·조명순·차병준·조재민·권태호의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2021.06.01. 이후이므로 대항력은 없습니다. 반면 성명불상자는 전입일도, 보증금도 확인되지 않아 대항력을 “없다”고 단정할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 하며, 점유 개시시점·임대차계약·보증금·확정일자 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문, 신탁원부 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 118,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 118,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

1회 유찰 시 최저가 시나리오는 94,400,000원, 2회 유찰 시에는 75,520,000원이지만, 이것 역시 감정가 대비 할인폭일 뿐 시장가 대비 할인폭은 아닙니다. 응찰 전 문산읍 문산리 일대의 같은 유형 다세대·도시형생활주택 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 가격 판단이 완성됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

현재 가정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 명시상 매수인 인수액은 0원입니다. 잔여 105,548,000원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 내 공동주택으로, 감정평가상 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 성명불상 점유자 확인. 전입일·보증금·점유 개시일·임대차계약 유무가 모두 핵심입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 실질 인수위험을 0으로 단정하지 마세요.
• 신탁원부 대조. 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인해 현재 점유자들의 계약 상대방 및 권원을 검토해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당에 공동담보목록 제2021-1081호가 있고 사건 청구액은 780,000,000원입니다. 본건 10,000,000원 근저당과 사건 전체 채권관계를 분리해 확인하세요.
• 가격 별도 검증. 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가 118,000,000원이나 유찰 후 가격만 보고 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
• 명도 비용 반영. 현황조사상 다수 점유자가 확인된 만큼 낙찰 후 점유관계 확인, 인도명령 또는 명도 협의 가능성을 비용과 일정에 반영하세요.
• 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기는 소멸형, 점유는 미확정”

이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 전입일이 확인된 5명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.

하지만 이 물건을 ‘인수 0원의 완전 안전형’으로 단정하는 것은 이릅니다. 성명불상 점유자는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 부동산 자체가 신탁재산이어서 신탁원부 확인도 필요합니다. 여기에 비교 실거래가 없어 118,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 결론은 권리의 큰 줄기는 소멸형이지만, 미상 점유자·신탁원부·가격 검증이 끝난 뒤에야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.