의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129 소재 4층 401호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사이고, 2021.06.01. 파주새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 파주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순하지 않습니다. 조사된 6명 가운데 노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 모두 말소기준일 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 성명불상자는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 계산상 인수액 0원은 이 불확실성을 확인한 뒤 해석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 780,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.01. 을구 1번 파주새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.19. 파주시 압류와 2026.05.29. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 앞서 2024.07.15. 등기됐던 임의경매개시결정은 2026.01.02. 기각을 원인으로 2026.01.19. 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 5명은 대항력 없음, 1명은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 전입신고가 모두 2021.06.01. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 이들 5명은 보증금이 확인되지 않았더라도 선순위 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아닙니다. 반면 성명불상자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 불가능합니다. 보증금 역시 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,520,000원 |
현재 배당 계산에서는 파주새마을금고 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고, 107,520,000원이 소유자 교부로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파주고등학교 서측 인근에 위치하며 주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물로, 외벽은 돌붙임 등 마감이고 창호는 하이샷시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 서측으로 세로변과 접합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 한국투자부동산신탁주식회사 명의 신탁부동산이므로 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 확인된 5명의 전입순위. 노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 모두 2021.06.01. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 배당표 한계. 120,000,000원 매각 가정에서 인수 0원으로 계산됐지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 신건 최저가는 120,000,000원입니다. 시세와의 비교 없이 최저가가 싸거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
맺으며 — 계산상 0원과 ‘확정 0원’은 다르다
이 물건의 확인된 등기순위만 놓고 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 전입일이 확인된 점유자 5명 역시 모두 말소기준 뒤 전입이어서 대항력이 없습니다.
다만 결론을 가르는 변수가 하나 남아 있습니다. 성명불상 점유자입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않았기 때문에 이 사람의 대항력과 승계 여부는 현재 상태에서 확정할 수 없습니다. 여기에 신탁등기까지 존재합니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 유용한 계산값이지만, 실제 권리위험까지 0원으로 확정하는 근거는 아닙니다. 확인된 권리는 정리 가능, 미상 점유자와 신탁원부는 입찰 전 반드시 확인할 항목입니다.
