의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 305호의 다세대주택으로, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 파주새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 파주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사에는 전입일이 확인되는 5명과 성명불상자 1명이 등장합니다. 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없지만, 성명불상자는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았기 때문에 이 사람까지 일률적으로 ‘인수 없음’으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층305호 · 도로명주소 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 지상4층 건물 내 3층 305호 |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 780,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확하지만 신탁원부 확인이 필요하다
말소기준은 2021.06.01. 을구 1번 파주새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 갑구에서 주식회사푸미르의 소유권보존이 이뤄졌고, 근저당 접수번호 55971 다음으로 신탁 접수번호 55972가 들어가 한국투자부동산신탁주식회사에 소유권이전 신탁이 설정됐습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 할 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
2024.07.15.에는 파주새마을금고의 임의경매개시결정이 한 차례 등기됐지만, 2026.01.02. 기각을 원인으로 2026.01.19. 말소됐습니다. 이후 2026.05.29. 다시 임의경매개시결정이 등기돼 현재 사건이 진행 중입니다. 2024.07.19. 파주시 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 현황조사상 임차·점유 — 5명은 대항력 없음, 1명은 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
전입일이 확인되는 5명은 모두 2021.06.01. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 성명불상자는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 판정할 수 없습니다. 보증금도 미상이라 최우선변제 여부나 배당관계 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 2. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,688,000원 |
현재 회차 108,000,000원 기준으로 등록 채권총액 10,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 95,688,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 780,000,000원으로 기재돼 있으나, 등기상 본건 근저당 채권최고액은 10,000,000원이며 각 시나리오에서도 신청채권은 충족되지 않은 것으로 표시됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.
- 입지. 파주고등학교 서측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물이며 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샤시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접 필지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 세로변과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역입니다. 감정요항표에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 토지거래계약허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명불상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력은 ‘없음’이 아니라 ‘가능·미상’입니다. 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-5055호에서 임대차 권한과 신탁재산의 관리·처분 조건을 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 5명. 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 청구액과 담보액 구분. 신청채권자의 청구액은 780,000,000원이지만 등기상 본건 근저당 채권최고액은 10,000,000원입니다.
- 가격 판단. 신건 최저가 108,000,000원 자체만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 실제 거래가격과 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았다”
이 사건의 말소기준은 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당으로 명확합니다. 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 정리했습니다. 전입일이 확인되는 5명 역시 전부 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
다만 결론을 ‘완전 무위험’으로 닫기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 성명불상 점유자의 전입일·보증금이 미상입니다. 이 사람은 대항력 없음으로 처리할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 둘째, 현재 소유권이 신탁회사 명의이므로 신탁원부 제2021-5055호를 확인해야 합니다. 따라서 현재 자료의 배당 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 판단은 미상 점유자와 신탁관계 확인까지 마친 뒤 완성됩니다. 가격 역시 신건 1.08억이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
