의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129, 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사입니다. 말소기준은 2021.06.01. 접수된 파주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 접수번호로 신탁 소유권이전이 등기되어 있고, 등기에는 임대차 등 법률행위 확인 시 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항까지 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
권리만 보면 말소기준 이후의 파주시 압류와 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도의 인수권리와 법정지상권이 기재돼 있지 않습니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 모두 말소기준일인 2021.06.01.보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 성명불상자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층201호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 780,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.01. 을구 1번 파주새마을금고 근저당권입니다. 2024.07.19. 파주시 압류와 2026.05.29. 현 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞서 2024.07.15. 접수됐던 임의경매개시결정은 2026.01.02. 기각을 원인으로 2026.01.19. 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 5명은 대항력 없음, 1명은 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 점유자는 6명으로 조사돼 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 노태경·조명순·차병준·조재민·권태호는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 성명불상자는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,548,000원 |
현재 회차 기준 등기부상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 교부액은 105,548,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 사건 청구액은 780,000,000원인 반면 본건 배당표의 근저당 채권최고액은 10,000,000원으로, 청구액과 본건 등기상 담보액 사이의 차이는 입찰 전 원본 채권관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 소재 파주고등학교 서측 인근으로, 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물이며, 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샤시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 우선 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본, 전입관계 및 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
- 나머지 5명. 노태경·조명순·차병준·조재민·권태호는 모두 2021.06.01. 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
- 신탁원부. 등기상 수탁자 소유 물건이므로 신탁의 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보액 차이. 사건 청구액 780,000,000원과 본건 근저당 채권최고액 10,000,000원 사이의 큰 차이에 대한 채권·공동담보 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도. 현황조사상 다수 점유자가 확인된 만큼 낙찰 후 실제 점유자별 인도 협의와 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 및 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 없음”과 “확인 끝”은 다르다
이 물건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 실제 점유자 6명 중 5명은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없다는 점도 분명합니다. 다만 성명불상자 1명은 전입일·보증금이 미상이고, 소유권도 신탁회사에 있어 신탁원부 확인이 필요합니다. 따라서 현재 단계에서의 핵심은 “권리가 복잡하다”가 아니라 “미상 점유자와 신탁관계를 확인해야 완성되는 사건”입니다. 감정가 118,000,000원에 바로 접근하기보다, 이 두 확인사항을 먼저 닫는 것이 우선입니다.
