의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129, 4층 402호의 다세대 물건으로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 등기부상 2021.06.01. 주식회사푸미르 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 신탁됐고, 파주새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
권리관계만 보면 후순위 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사에는 총 6명이 확인되며, 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호는 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 성명불상자는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.01. 근저당
말소기준은 을구 1번 파주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이후 2024.07.19. 파주시 압류와 2026.05.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 2024.07.15. 등기된 종전 임의경매개시결정은 2026.01.02. 기각을 원인으로 2026.01.19. 말소됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 5명은 후순위, 1명은 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 6명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호는 모두 2021.06.01. 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 이들 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 성명불상자는 전입일 자체가 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 1.20억의 메리트는 판정 보류
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 120,000,000원 신건 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 현재 자료만으로 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차별 계산에서는 120,000,000원, 96,000,000원, 76,800,000원 어느 경우에도 등기부상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 신청채권자의 청구액은 780,000,000원으로 표시돼 있는 반면, 등기부상 이 물건의 근저당 채권최고액은 10,000,000원이므로 두 금액의 관계는 원본 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,520,000원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주고등학교 서측 인근으로, 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지의 공동주택 건부지이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명불상 점유자 확인. 전입일과 보증금이 없어 대항력 판정이 불가능합니다. 최종 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 임대차 등 법률행위에 관한 신탁 조항과 관리·처분 권한을 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 5명. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 120,000,000원의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 청구액 대조. 사건 청구액 780,000,000원과 등기부상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
맺으며 — 등기보다 ‘미상 점유자·신탁원부’가 핵심
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 현재 경매개시결정은 소멸 예정입니다. 전입일이 확인되는 점유자 5명 역시 모두 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 성명불상 점유자 1명은 전입일과 보증금이 미상이므로 대항력 여부를 확정할 수 없고, 부동산 자체도 신탁등기 상태입니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 1.20억 신건 가격의 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건은 등기상 말소 여부보다 점유자의 실제 지위와 신탁원부, 가격 검증을 끝내는 것이 우선인 물건입니다.
