의정부지방법원 2026타경2326. 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 304호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)이고, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 126,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.06.01. 설정된 파주새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다.
가격 판단에 사용할 실거래 자료는 제시되어 있지 않으므로 이 물건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 이 사건의 승부처는 권리와 점유입니다. 전입이 확인된 5명은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 성명불상자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층304호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권입니다. 이후의 파주시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.07.15. 기입된 종전 임의경매개시결정은 2026.01.02. 기각을 원인으로 2026.01.19. 말소됐습니다.
② 점유자·임차관계 — 5명은 후순위, 1명은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 전입일이 모두 2021.06.01. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 성명불상자는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없으며, 보증금도 미상입니다. 따라서 현 단계에서 이 사람을 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 인수위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 2. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,436,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 전액 배당되며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 10,000,000원 | 113,436,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 10,000,000원 | 88,588,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 10,000,000원 | 68,788,480원 | 0원 |
실거래 시세 자료가 없기 때문에 126,000,000원·100,800,000원·80,640,000원 중 어느 가격대가 실제 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 파주고등학교 서측 인근으로, 주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물로, 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샷시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역입니다. 토지거래계약 허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상이므로 실제 점유관계·전입세대·매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 나머지 5명. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차관계의 구체적 내용은 별도 확인이 필요합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2021-5054호의 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 청구액 차이. 사건 청구액 780,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 채권계산서와 공동담보 관계를 통해 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 126,000,000원의 시세 적정성을 판단할 수 없으므로 별도의 최근 거래 확인이 필요합니다.
- 명도. 현황조사상 복수 점유자가 확인되므로 권리 인수와 별개로 실제 명도 난도와 비용을 점검해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 점유는 단순하지 않다”
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건은 현황조사에서 6명의 점유자가 확인되고, 그중 성명불상자의 전입일·보증금이 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 더구나 신탁등기 물건이라 임대차 권원의 유효성 판단에는 신탁원부 확인도 빠질 수 없습니다.
또한 실거래 자료가 없어 감정가 126,000,000원의 가격 경쟁력을 평가할 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 “명시 인수 0원”만 보고 안전하다고 끝낼 물건이 아니라, 미상 점유자·신탁원부·가격을 입찰 전에 직접 확인해야 하는 유형입니다.
