의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129의 3층 306호로, 감정평가상 공동주택 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부의 첫 소유권보존은 2021.06.01 주식회사푸미르 명의이고, 같은 날 파주새마을금고가 채권최고액 10,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 바로 그 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 같은 날 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이루어져 현재 등기상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사입니다.
등기상 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 현황조사에 이름이 확인된 5명 외에 성명불상자가 존재하고, 이 점유자의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 분배표의 매수인 인수액 0원은 현재 자료에 따른 계산값이고, 성명불상자의 임대차 관계가 확인되기 전에는 이를 절대적인 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층306호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 3층 306호 |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주새마을금고 / 780,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.01 파주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 한 명이 미상
말소기준권리는 2021.06.01 접수된 파주새마을금고 근저당권입니다. 현황조사에서 전입일이 확인된 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호는 모두 그보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 반면 성명불상자는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 신건 할인은 없고, 유찰 시 가격만 낮아진다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 139,000,000원인 신건입니다. 감정가 대비 할인은 없습니다. 분배 시나리오에서는 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 모델상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 139,000,000원 | 0원 | 139,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 111,200,000원 | 0원 | 111,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 88,960,000원 | 0원 | 88,960,000원 |
다만 이 표의 실질취득액은 성명불상자에게 매수인이 승계할 임대차보증금이 없다는 전제의 계산입니다. 그 점유자의 전입일·보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도 최종 확정할 수 없습니다. 현재 확인되는 가격 구조만으로는 이 물건을 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,254,000원 |
분배모델에서는 채권자 총 채권액 10,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물입니다.
- 주위환경. 감정평가에는 파주고등학교 서측 인근으로, 주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제1종일반주거지역이며 서측으로 세로변과 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입신고일·보증금·점유 시작 시점이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 후순위 전입 5명. 노태경·차병준·조명순·조재민·권태호의 전입일은 모두 2021.06.01 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 신탁원부. 한국투자부동산신탁주식회사 명의 신탁과 신탁원부 제2021-5056호의 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 공동담보. 파주새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2021-1081호가 기재돼 있고, 사건 청구액 780,000,000원과 이 호실 채권최고액 10,000,000원 사이 차이가 큽니다.
- 과거 경매등기. 2024.07.15 접수된 종전 임의경매개시결정은 2026.01.19 말소됐고, 2026.05.29 현재 경매개시결정이 다시 등기돼 있습니다.
- 매각기일. 2026.10.14 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부의 최신 상태를 서로 대조하세요.
맺으며 — “말소기준은 쉽지만, 점유와 신탁은 확인이 필요하다”
등기 순위만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2021.06.01 파주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다. 이름과 전입일이 확인된 점유자 5명도 모두 후순위라 대항력이 없습니다.
하지만 이 물건을 완전한 인수 0원 안전형으로 단정하기에는 한 단계가 남았습니다. 성명불상자의 전입일과 보증금이 미상이고, 부동산 자체가 신탁재산이어서 신탁원부 확인도 필요합니다. 게다가 현재는 감정가와 최저가가 동일한 139,000,000원 신건입니다. 따라서 결론은 말소관계는 비교적 단순하지만, 미상 점유와 신탁관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
