의정부지방법원 2026타경2326. 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 2층 205호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사이며, 말소기준권리는 2021년 6월 1일 설정된 파주새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 파주시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
권리의 핵심은 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사상 이름이 확인된 점유자는 노태경, 조명순, 권태호, 차병준, 조재민과 성명불상자까지 총 6명입니다. 이 중 전입일이 확인되는 5명은 모두 2021.06.01 이후 전입이어서 말소기준권리에 대항하지 못합니다. 반면 성명불상자는 전입일도, 보증금도 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층205호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 780,000,000원 |
| 말소기준 근저당 | 파주새마을금고 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자 1명은 미상
말소기준은 2021.06.01 을구 1번 파주새마을금고 근저당입니다. 2024.07.19 파주시 압류와 2026.05.29 현재 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2024년에 기입됐던 이전 임의경매개시결정은 2026.01.19 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 6명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 0원 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 0원 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 0원 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 0원 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 현재 0원 |
전입일이 확인된 5명은 모두 말소기준일인 2021.06.01보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 그러나 성명불상자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,312,000원 |
| 2. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,688,000원 |
현재 회차 108,000,000원 기준으로 등기부상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 95,688,000원입니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 성명불상자의 보증금·대항력 여부도 별도 확인 대상입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없는 신건
현재 최저매각가는 감정가와 같은 108,000,000원이고, 유찰 횟수는 0회입니다. 제공된 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 없어, 108,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 현재 회차 | 108,000,000원 · 감정가 100% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 86,400,000원 · 감정가 80% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 69,120,000원 · 감정가 64% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
유찰 시 최저가는 86,400,000원, 69,120,000원으로 내려가지만, 실거래 자료가 없으므로 어느 회차부터 ‘싸다’고 말할 수 있는지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 가격 판단은 별도의 최근 거래 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대입니다.
- 입지. 파주고등학교 서측 인근이며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물이며, 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샷시 등으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 실제 점유 부분, 임대차계약·보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 임대차 권한, 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항을 확인해 점유자들의 임대차 관계와 대조해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 점유자들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 원문 서류 대조가 필요합니다.
- 사건 청구액 대조. 사건 청구금액 780,000,000원과 이 호실 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 108,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 대비. 현황상 점유자가 6명 확인되므로 낙찰 후 실제 점유관계에 따라 인도·명도 절차가 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2021.06.01 파주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매등기는 매각으로 소멸합니다. 전입일이 확인된 5명도 모두 후순위라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 성명불상자 1명은 이야기가 다릅니다. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상이고, 부동산 자체도 신탁등기 상태입니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 108,000,000원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “등기상 인수 없음”이 아니라 “미상 점유자와 신탁관계를 얼마나 확실하게 닫느냐”에 있습니다.
