의정부지방법원 2026타경2326. 파주시 문산읍 문산리 129, 2층 206호로 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.06.01. 설정된 파주새마을금고 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 같은 날 주식회사푸미르 명의로 소유권보존이 된 뒤 한국투자부동산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌고, 현재 등기상 소유자는 수탁자인 한국투자부동산신탁주식회사입니다.
말소기준 뒤에는 파주시 압류와 경매개시결정이 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사건은 권리표만 보고 바로 끝낼 수는 없습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위 때 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있고, 현황조사에는 전입일조차 확인되지 않은 성명불상 점유자도 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층206호 · 도로명 경기도 파주시 문산읍 하동로 30-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 등기상 소유자 | 한국투자부동산신탁주식회사(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 청구액 | 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
파주새마을금고의 근저당권은 접수번호 55971, 신탁 소유권이전은 55972로 같은 날 접수됐습니다. 이후 2024.07.15.의 종전 임의경매개시결정은 2026.01.19. 말소됐고, 2024.07.19. 파주시 압류와 2026.05.29. 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 현황조사상 전입·점유 관계 — 5명은 후순위, 1명은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태경 | 2022.11.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조명순 | 2023.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성명불상자 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권태호 | 2025.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 차병준 | 2023.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재민 | 2024.04.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
노태경·조명순·권태호·차병준·조재민의 전입일은 모두 말소기준일인 2021.06.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 반면 성명불상자는 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 파주새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,254,000원 |
현재 회차 계산에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부액은 126,254,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 139,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 111,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 88,960,000원 | 0원 | 0원 |
④ 가격과 회차 — 감정가만으로 싸다고 판단할 수 없다
신건 최저가는 감정가와 같은 139,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 111,200,000원, 2회 유찰 시에는 88,960,000원입니다. 회차가 내려가도 현재 배당 계산상 근저당 미배당과 매수인 인수는 모두 0원으로 유지됩니다.
다만 이 숫자들만으로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 성명불상 점유자의 지위와 신탁원부 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 문산읍 당동리 파주고등학교 서측 인근으로, 주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형이고, 서측으로 세로변과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역입니다. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 성명불상자 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인하세요.
- 후순위 전입 5명. 노태경·조명순·권태호·차병준·조재민은 전입이 2021.06.01. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 신탁원부 대조. 신탁원부 제2021-5052호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2021-1081호가 기재돼 있습니다. 청구액 780,000,000원과 이 호실 채권최고액 10,000,000원의 관계를 경매기록에서 대조하세요.
- 명도 준비. 현황조사상 여러 명의 전입·점유관계가 확인되므로 실제 점유자와 점유 부분을 현장에서 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 139,000,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 응찰가를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 점유 확인은 끝까지”
등기만 보면 기준은 명확합니다. 2021.06.01. 파주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 이름과 전입일이 확인된 5명 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
하지만 성명불상 점유자 1명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 사람까지 대항력 없다고 확대해석하면 안 됩니다. 여기에 신탁등기와 공동담보 구조까지 얹혀 있으므로, 이 사건은 “명세서상 인수 0원”을 확인한 뒤 신탁원부와 미상 점유자의 지위를 마지막으로 검증해야 하는 물건입니다. 권리 구조 자체보다 원본 확인의 완성도가 입찰 판단을 좌우합니다.
