부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동의 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1201호입니다. 경매 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17. 소유권보존과 동시에 부산은행 명의 채권최고액 4,895,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
임차권자 노하린의 전입·점유 개시일은 2022.04.07.로 말소기준권리보다 늦습니다. 임차보증금은 50,000,000원이고 2024.04.19. 임차권등기가 마쳐졌지만, 등기된 임차권 역시 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1201호 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 면적 / 층 | 분석대상 면적 26.83㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 12층 |
| 건물 현칭 | 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사부산은행) |
| 청구액 | 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력은 없지만 특수등기는 확인
말소기준은 2021.06.17. 설정된 부산은행 근저당권입니다. 임차인 노하린의 임대차계약일은 2022.04.06., 전입·점유 개시일은 2022.04.07.로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원에 관한 대항력은 없으며, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 / 점유 | 계약·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 관련 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노하린 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.04.06 전입·점유 2022.04.07 임차권등기 2024.04.19 | 50,000,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 후 전입 | 배당요구 확정일자 2023.10.13 배당요구 2024.04.19 | 승계 없음 보증기관 대위 아님 매수인 인수 0원 |
② 가격 검증 — 신건 144,000,000원, 실거래 비교는 제한적
단지명은 엘이즈엔13이며 총 20세대, 사용승인 기준일은 2021.05.10.입니다. 분석대상 면적은 26.83㎡이지만 이에 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가와 최저가 144,000,000원이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 비교할 수 없습니다.
| 단지명 | 엘이즈엔13 |
|---|---|
| 총 세대수 | 20세대 |
| 사용승인 | 2021.05.10 |
| 분석대상 면적 | 26.83㎡ |
| 현재 회차 | 감정가 100% · 144,000,000원 · 0회 유찰 |
| 가격 판단 | 동일 면적 실거래 비교 제한 — 감정가만으로 저렴하다고 판단할 수 없음 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 4,753,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 4,782,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 4,804,898,880원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,816,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,753,816,000원입니다. 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당에서 전액 소진되어 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차권자는 주거 용도로 전유부분 전부를 사용한 것으로 등기되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 내외 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외 막다른 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 417.4㎡, 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 20세대 규모이며 분석대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 제한되므로, 가격과 환금성은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정상 이용은 업무시설(오피스텔), 임차권 기재상 사용은 주거입니다. 건축물대장과 실제 용도를 대조하세요.
- 실거래·임대수익 확인. 동일 면적 거래 비교가 제한되므로 인근 업무시설·오피스텔 거래와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기. 2021.04.23. 민간임대주택 등록 내용과 임대의무기간 관련 사항이 매각 후 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.22. 부산회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있으므로 매각허가와 말소촉탁 범위를 원본에서 확인하세요.
- 임차인 명도. 임차인은 대항력이 없지만 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 인도 절차를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 연결되어 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제·실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 임차인은 실제 1명이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 50,000,000원의 임차권등기 역시 후순위로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 금전 인수 구조만 보면 비교적 명확합니다.
그러나 감정가와 최저가 144,000,000원을 최근 시세와 직접 비교할 동일 면적 거래가 확인되지 않습니다. 여기에 경매 용도와 실제 이용상태의 표현 차이, 민간임대주택 부기등기, 회생법원 재산보전처분까지 존재합니다. 따라서 결론은 “임차권 인수는 없음, 가격과 특수등기는 추가 검증”입니다. 신건이라는 사실이나 인수 0원만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 거래·임대수익과 원본 매각조건을 확인한 뒤 접근해야 합니다.
