부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 도로명주소 여고북로123번길 33에 위치한 현칭 엘이즈N13 12층 1201호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 부산은행 앞으로 채권최고액 4,895,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.
이후 임차권등기와 재산보전처분을 거쳐 임의경매가 진행됐습니다. 최초 감정가 144,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건의 판단 기준은 단순한 할인율이 아닙니다. 후순위 임차인의 실제 권리, 재산보전처분의 처리, 민간임대주택등기의 효력, 매각 후 사용 가능한 용도가 함께 검토되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 12층 1201호 도로명주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 건물 명칭 | 현칭 엘이즈N13 (엘이즈엔13) |
| 물건 용도 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 중 12층 1201호 |
| 전용면적 | 26.83㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 | 144,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,560,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사부산은행) |
| 청구금액 | 1,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17 부산은행 근저당권 (채권최고액 4,895,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권
권리분석의 출발점은 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 뒤이어 등기된 노하린의 주택임차권과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
재산보전처분: 부산회생법원의 2024.01.16 재산보전처분에 따라 2024.01.22 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지사항이 등기됐습니다. 이 처분의 현재 효력과 매각 이후 말소·정리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부와 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 노하린 1명입니다. 임차보증금은 50,000,000원이며, 임대차계약일은 2022.04.06, 전입·점유개시일은 2022.04.07입니다. 확정일자는 2023.10.13이고, 2024.04.19 임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 노하린 | 건물 전유부분 전부 | 50,000,000원 |
전입 2022.04.07 확정 2023.10.13 임차권등기 2024.04.19 |
대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 (노하린) |
|---|---|
| 임차보증금 | 50,000,000원 |
| 임차권등기 | 을구 2번 · 2024.04.19 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.19 |
| 대항력 | 없음 선순위 근저당권보다 늦은 전입 |
| 우선변제 | 확정일자는 있으나 선순위 근저당권보다 후순위 · 최우선변제 해당 여부 별도 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
임차인의 확정일자가 존재한다는 이유만으로 선순위 배당권이 생기는 것은 아닙니다. 본건은 부산은행 근저당권이 먼저 설정되어 있으며, 임차인의 전입과 확정일자는 그 이후입니다. 따라서 배당순위와 매수인 인수 여부를 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인, 시세보다 싼지는 미확인
현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격 대비 할인율을 계산할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 70,560,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,392,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 34,574,400원 | 0원 |
향후 회차는 제공된 유찰 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득금액에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 1,670,080원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 68,889,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 부산은행 근저당권의 4,895,000,000원은 채권최고액이며 공동담보목록이 존재하므로 실제 확정채권액 또는 본 호실만의 채무액과 동일하게 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
최저매각가를 기준으로 집행비용 1,670,080원을 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 68,889,920원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 추정액은 4,826,110,080원입니다. 다만 이 금액은 실제 채권 잔액이 아니며, 매수인이 떠안는 금액도 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며, 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8m 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5m 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건상 용도와 감정상 이용상태의 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 건물이며 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 재매각 소요기간이나 적정 매도가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기가 다르므로 건축물대장과 집합건축물대장의 전유부분 용도를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 등록 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할 기관 및 관련 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분이 현재 유효한지, 경매 매각에 따른 등기 정리와 소유권 취득에 문제가 없는지 확인하세요.
- 임차권 및 점유. 노하린의 임차권등기와 배당요구 사실을 확인하고, 실제 점유상태 및 명도에 필요한 절차를 점검하세요.
- 배당 우선순위. 임차인의 최우선변제 가능성, 당해세 등 법정 우선채권, 선순위 근저당권의 실제 피담보채권액을 확인하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당권에 공동담보목록 제2021-445호가 기재되어 있으므로 담보 범위와 관련 채권관계를 확인하세요.
- 실거래 시세. 전용 26.83㎡와 실제 용도가 유사한 물건의 최근 거래가격 및 임대수익 수준을 조사한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
- 관리비·시설. 미납 관리비의 공용부분, 기계식 주차설비, 설비 유지관리상태를 확인하세요.
- 매각조건. 입찰보증금, 특별매각조건, 매각 제외물, 매각물건명세서 및 최신 등기사항전부증명서를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인, 그러나 안전마진은 아직 미확인”
이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 2021년 부산은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 노하린의 전입은 그 이후입니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원을 매수인이 인수하지 않는 구조로 분석되며, 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 144,000,000원에서 최저가가 70,560,000원으로 내려왔다는 사실만으로 좋은 투자라고 결론 내릴 수 없습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고, 근린시설과 업무시설(오피스텔)의 용도 기재 차이, 민간임대주택등기, 재산보전처분이 함께 존재하기 때문입니다.
종합적으로 이 사건은 금전적 인수부담은 낮지만 법률·용도·환금성 검증이 필요한 물건입니다. 현재 최저가를 매력적인 가격으로 인정하려면 실제 시장가격과 적법한 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원, 가격 매력은 판단 보류. 무리한 응찰보다 원본 확인과 시세 검증을 거친 접근이 적절합니다.
