부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동, 현칭 엘이즈N13 13층 1305호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 부산은행 명의로 설정된 채권최고액 4,895,000,000원의 공동담보 근저당권이 말소기준권리입니다.

임차권자 이상민의 전입일은 2022년 8월 23일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금 20,000,000원이 배당되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 형태는 아닙니다. 다만 최우선변제 해당 여부는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원

말소기준은 2021년 6월 17일 부산은행 근저당권입니다. 이상민의 임대차계약·확정일자·점유·전입은 모두 말소기준일 이후이고, 임차권등기 역시 2024년 9월 12일에 이루어졌습니다. 데이터상 대항력은 없으며 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 판단 — 신건 1.44억, 싸다고 볼 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 144,000,000원으로 할인율이 없는 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 144,000,000원입니다.

다만 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가나 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 싸다거나 시세 대비 할인됐다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 건은 20세대 규모의 엘이즈엔13이고, 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔)이 함께 나타나 일반 아파트 시세를 그대로 대입해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 배당 계산상 부산은행 근저당권에 141,184,000원이 배당되고 4,753,816,000원이 미배당됩니다. 이상민 임차보증금의 표시상 배당액은 0원이지만, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 선순위 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 실제 건축물 용도·전입 가능 여부·대출 조건을 대조해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 승강기·공동현관기·기계식 주차설비·도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로·규제. 동측 약 8미터 포장도로와 남측 약 2.5미터 막다른 도로에 접하며, 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 417.4㎡, 공시지가 2,101,000원/㎡이며 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2021.05.10 사용승인된 20세대 규모 건물로, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장상 용도와 주거 전입·사업자등록·담보대출 가능 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.23 등록된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 후 말소·정리 절차를 관할 기관 및 원본 등기에서 확인하세요.
• 회생 보전처분 확인. 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분이 경매와 매각에 미치는 절차상 영향을 사건기록으로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 공동담보목록 제2021-445호에 연결되어 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·변제 상황과 실제 잔존채권을 확인하세요.
• 임차인 배당 확인. 이상민은 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원과 배당요구가 확인됩니다. 최우선변제 해당 여부와 점유·인도 상태를 원본에서 확인하세요.
• 기계식 주차. 실제 사용 가능 차량 규격, 유지관리 상태, 주차 배정 및 수리비 부담을 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 현재 점유자를 확인하고, 필요하면 인도명령 및 명도비용을 입찰가에 반영하세요.
• 가격 검증. 감정가 100% 신건입니다. 인근 유사 업무시설·오피스텔의 최근 매매가, 월세, 공실률, 관리비를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·회생사건 기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”까지만 확실하다

이 사건의 임차권 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인은 이상민 1명이고, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당을 받지 못하는 보증금이 생기더라도 낙찰자가 이를 승계하지 않으므로 금전상 인수액은 0원입니다.

하지만 가격과 절차는 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가와 동일한 144,000,000원이고, 직접 비교할 실거래 근거가 없어 싸다고 평가할 수 없습니다. 공동담보 근저당, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 회생법원 보전처분, 근린시설과 오피스텔 이용상태의 차이까지 확인해야 합니다. 결론은 보증금 인수는 합격, 가격과 절차는 보류. 권리상 추가 부담이 없다는 이유만으로 신건 가격에 응찰하기보다, 용도와 임대수익·실거래·등기 정리 가능성을 먼저 검증해야 합니다.