부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 여고북로123번길 33에 소재한 집합건물 13층 1305호입니다. 현칭은 엘이즈N13이며, 사건 분류상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이처럼 용도 표기가 서로 다르므로, 입찰 전 매각물건명세서와 감정평가서의 호별 평가 내용을 대조해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이고, 이후 설정된 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 다만 등기부에는 처분행위를 금지하는 재산보전처분과 민간임대주택 부기등기도 확인됩니다. 이 항목들의 매각 후 처리 및 효력을 일반 근저당권의 소멸과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리와 별도 확인 사항

말소기준권리인 부산은행 근저당권은 2021년 6월 17일 설정됐습니다. 이상민의 주택임차권은 2024년 9월 12일 등기됐고, 전입신고일도 말소기준권리 설정일 이후인 2022년 8월 23일이므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있으며, 매수인 인수액은 계산상 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 검토는 별개

실제 임차인은 이상민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복 임차 신고는 확인되지 않습니다. 임차보증금은 20,000,000원이며, 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 대항력이 없다는 판단과 임차인이 배당받을 금액에 관한 판단은 서로 다릅니다.

③ 시세·가격 검토 — 최저가가 낮다는 사실만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰로 가격이 낮아졌다는 점은 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액을 기준으로 시세를 검증할 수 있어야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 현재 확인되는 자료만으로는 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

위 표는 매각대금 70,560,000원을 기준으로 한 계산 시나리오입니다. 집행비용 1,670,080원을 공제한 뒤 근저당권에 68,889,920원이 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액은 4,826,110,080원입니다. 신청채권자 청구액 1,900,000,000원과 근저당권 채권최고액 4,895,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채무잔액과 배당 순위는 원본 서류 및 확정된 채권 내역으로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재, 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통 접근성은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 동측은 약 8미터 내외의 포장도로, 남측은 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접합니다. 실제 진입 동선과 주차 편의는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 2,101,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조의 13층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단지 규모는 20세대입니다. 소규모 업무시설·오피스텔은 매수층과 임대수요에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로, 실제 임대료와 공실, 관리비, 매매·임대 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 본건 13층 1305호와 평가서의 12층 1201호 외 9개호 서술 사이의 관계는 호별 평가 내역으로 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호별 감정평가 확인. 13층 1305호가 감정평가서의 어느 평가 대상에 해당하는지, 해당 호의 감정평가액과 전용면적이 일치하는지 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 분류상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 차이를 건축물대장·매각물건명세서로 확인하고, 취득 후 이용 가능 범위와 관련 규제를 검토하세요.
• 재산보전처분. 2024.01.22. 접수된 재산보전처분의 결정문과 현재 효력, 경매 진행 및 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 부기등기의 현재 상태와 매각 후 의무를 관계기관에 확인하세요.
• 임차인 배당. 이상민의 보증금 20,000,000원, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 내역을 원본으로 대조하고 소액임차인 최우선변제 해당 여부와 배당 가능액을 확인하세요.
• 실제 채무·배당 순위. 부산은행 근저당권의 채권최고액 4,895,000,000원과 신청채권자 청구액 1,900,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액과 권리승계 관계를 확인하세요.
• 환금성·임대수익. 실제 매매·임대 사례, 공실 여부, 월차임, 관리비 및 기계식 주차시설의 운영 상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비·현장 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부, 내부 상태, 점유 현황, 명도 가능성 및 현장 진입 여건을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관련 법원 결정문을 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 49%”와 “실제 가격 메리트”는 다르다

부산지방법원 2025타경22118은 최저매각가가 70,560,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준권리 이후의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있고, 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차보증금 20,000,000원의 최우선변제 해당 여부와 실제 배당액, 재산보전처분의 처리, 민간임대주택 부기등기의 효력, 본건 호수와 감정평가서 서술의 일치 여부를 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 최근 실거래를 기준으로 가격 메리트를 검증하지 못한 상태에서는 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

권리 검토는 조건부, 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 권리·용도·호별 평가의 일치 여부와 실제 환금성을 확인하는 데 있습니다. 입찰 전 관련 원본 서류와 현장을 대조하고, 확인되지 않은 사항을 보수적으로 반영해 응찰가를 정하는 것이 바람직합니다.