부산지방법원 2025타경22118. 동래구 온천동의 현칭 ‘엘이즈N13’ 13층 1301호입니다. 법원 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용 상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 소유권보존과 함께 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 주성훈의 전입신고일과 확정일자는 모두 2021년 9월 10일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증금 20,000,000원은 선순위 근저당권 뒤에 놓여 있으며, 현재 배당 시나리오에서는 선순위 근저당권도 전액을 배당받지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층 1301호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 13층 건물 · 13층 1301호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 특수 등기는 확인
말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 임차인의 전입신고·확정일자는 같은 해 9월 10일이므로 선후관계가 명확하게 뒤입니다. 등기된 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 주성훈 건물 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.09.06 전입 2021.09.10 확정 2021.09.10 배당요구 2024.01.26 | 20,000,000원 월 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 매수인 인수 0원 |
주성훈은 보증기관이나 대위변제 승계 신고자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다. 임차권등기일은 2024년 1월 26일이고, 전입신고 자체도 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 갖췄지만 선순위 근저당권보다 후순위이므로, 현재 배당표에서는 임차인에게 돌아갈 잔여 재원이 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없다
확인된 단지 정보는 ‘엘이즈엔13’, 20세대, 사용승인일 2021년 5월 10일입니다. 그러나 최근 낙찰가나 매매 실거래가가 확인되지 않았고, 확인된 26.83㎡ 기준 정보도 본 호수와 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가가 같은 144,000,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,816,000원을 제외한 141,184,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 선순위 채권의 미배당액은 4,753,816,000원이지만, 이는 채무자·담보권자 사이에 남는 채권 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건·감정가 100% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 4,753,816,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 4,782,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 4,804,898,880원 | 0원 |
경매개시 채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 부산은행으로 표시돼 있습니다. 경매개시결정에는 양도 전 채권자가 부산은행으로 기재돼 있으며 근저당권에는 공동담보목록 제2021-445호가 연결돼 있습니다. 채권양도와 공동담보 관계는 배당요구종기 이후 제출된 채권계산서와 배당표 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통 상황은 양호합니다.
- 이용. 법원 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가에서는 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 남측 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않아 매도 기간과 적정가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 법원 용도 ‘근린시설’과 감정상 이용 ‘업무시설(오피스텔)’의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현황에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 민간임대주택 등록의 현재 상태와 매각 후 효력, 말소에 필요한 절차를 관할 기관과 원본 서류에서 확인하세요.
- 회생 보전처분. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 효력과 경매 매각에 따른 정리 여부를 확인하세요.
- 임차권 말소. 주성훈의 임차권은 후순위 소멸 대상이지만 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 명도 상태. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물·인근 오피스텔의 유사 면적 최근 실거래와 보증금·월세 자료를 확보한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-445호와 채권양도 내역, 신청채권자 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 저가 매수는 별개다”
이 사건의 임차인 선후관계는 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2021년 6월 17일 부산은행 근저당권이고, 임차인의 전입과 확정일자는 2021년 9월 10일입니다. 따라서 임차보증금을 낙찰자가 승계하지 않으며 실질취득액은 현재 최저가와 같은 144,000,000원입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 민간임대주택등기와 회생법원의 재산보전처분이 있고, 법원 용도와 실제 이용 표현도 서로 다릅니다. 무엇보다 최근 비교 실거래가 없어 1.44억이 시장 대비 낮은지 확인되지 않았습니다. 결론은 임차인 인수는 0원, 그러나 특수 등기의 처리와 가격 검증은 보류가 아니라 필수입니다.
