부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동 여고북로123번길 33, 현칭 엘이즈N13 13층 1301호에 대한 임의경매입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 4,895,000,000원으로, 공동담보목록이 설정되어 있습니다.

그 뒤 2024년 임차권등기와 회생법원의 보전처분이 등장하고, 2025년 7월에는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 신청채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도 전 채권자가 부산은행으로 표시되어 있습니다. 청구금액은 1,900,000,000원입니다. 현재 최저가는 감정가의 절반 이하이지만, 실제 투자 판단에서는 권리 인수 여부와 적정 시세를 구분해 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 특수등기는 별도 점검

권리분석의 출발점은 2021.06.17 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이며 공동담보목록 제2021-445호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

임차인 주성훈의 전입신고일과 확정일자는 모두 2021.09.10로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분석되며, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매수인이 임차보증금 20,000,000원을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 매수인 인수는 0원

임차인은 실제 임차인 1명으로, 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 임대차계약일자는 2021.09.06이고, 임차권등기는 2024.01.26 접수되었습니다. 배당요구도 신청한 것으로 확인됩니다.

대항력 판단의 핵심은 전입일입니다. 2021.09.10 전입은 2021.06.17 설정된 근저당권보다 후순위이므로 해당 근저당권에 기초한 경매에서는 선순위 대항력으로 보증금 반환을 매수인에게 주장할 수 없는 구조입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세의 49%는 아니다

이 물건의 감정가는 144,000,000원이고, 두 차례 유찰 이후 현재 최저매각가는 70,560,000원입니다. 감정가 대비 비율은 정확히 49.0%입니다.

표에서 눈에 띄는 부분은 유찰이 진행되어도 매수인 인수액이 계속 0원이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 유형과는 다릅니다. 따라서 최저가가 내려가면 취득에 필요한 매각대금 자체도 함께 내려가는 구조입니다.

그러나 중요한 한계가 있습니다. 엘이즈엔13은 20세대 규모이며 준공일은 2021.05.10입니다. 현재 비교 가능한 동일 호실 또는 동일 조건의 실거래가격을 확인할 수 없어, 70,560,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

집행비용 1,670,080원을 우선 공제하고, 나머지 68,889,920원을 근저당권자에게 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·최우선변제 및 공동담보의 실제 배분관계는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채무액이나 해당 호실 단독 부담액을 의미하지 않습니다.

채권최고액 4,895,000,000원을 기준으로 한 단순 계산상 현재 회차 예상 미배당액은 4,826,110,080원입니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있으므로, 위 미배당액을 해당 호실의 확정 채무 잔액이나 최종 채권자 손실로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물이며, 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 8미터 포장도로, 남측 약 2.5미터 막다른 도로와 접합니다.
• 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 지목은 대, 토지면적은 417.4㎡입니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다. 경매물건의 근린시설 표시와 실제 공부상 용도 및 이용현황을 대조해야 합니다.
• 환금성. 2021년 준공된 20세대 규모의 건물입니다. 소규모 건물 특성과 실거래 비교가격 미확인으로 재매각 시 가격 및 거래기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 입찰가격을 정하지 마세요. 동일 건물·동일 용도·동일 면적의 최근 거래사례를 확인하고 실제 시세와 비교해야 합니다.
• 공부상 용도 대조. 근린시설 표시와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용의 관계를 건축물대장, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 관련 제한사항, 경매 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 회생법원 보전처분. 2024.01.22 등기된 보전처분의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 관련 결정문으로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당권의 공동담보목록 제2021-445호, 실제 채무액, 채권양도 관계 및 배당순위를 확인하세요.
• 임차인·명도. 주성훈의 임차권등기 및 배당요구 내역을 대조하고, 실제 점유·퇴거 여부와 명도절차를 확인하세요.
• 배당·세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 관리비·시설. 미납 관리비, 기계식 주차설비 이용조건, 내부 상태와 수선비용을 확인하세요.
• 자금 조달. 물건 용도, 소유형태 및 금융기관 심사기준에 따라 담보대출 가능 여부가 달라질 수 있으므로 입찰 전에 금융조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 최종 대조하고 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가격

부산 온천동 엘이즈N13 1301호는 감정가 144,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 70,560,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 조정이 이루어진 물건입니다.

권리 측면에서는 2021년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 주성훈의 전입신고는 그 이후입니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 분석되며, 매수인 인수예상액은 0원입니다.

그러나 민간임대주택등기와 회생법원의 보전처분은 원본 검토가 필요한 별도 확인사항입니다. 여기에 감정가와 현 최저가를 비교할 수는 있어도, 실제 시장가격과 비교할 만한 거래 근거는 부족합니다. 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 좋은 투자라고 판단할 수 없습니다.

현재 판단은 권리 인수 부담은 낮지만, 특수등기와 가격 검증은 남아 있는 물건입니다. 실제 용도, 공동담보, 보전처분 및 임차인 점유 상태를 확인하고 동일 조건의 실거래가격으로 입찰 상한을 계산하는 것이 우선입니다. 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 구분이 이번 경매의 핵심입니다.