부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동의 집합건물로, 사건상 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현칭은 엘이즈N13이며, 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이 물건은 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 다만 이 사건은 단순히 최저가가 내려간 것만으로 판단하기 어렵습니다. 민간임대주택 관련 등기와 회생법원의 재산보전처분이 별도로 확인되므로, 낙찰 후 해당 등기의 효력과 말소 여부를 먼저 확인해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 약 49.0%입니다. 하지만 경매 최저가가 낮아졌다는 사실은 일반 매매 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 단지 정보상 비교 기준 면적의 일치 여부가 확인되지 않고 최신 거래가도 확인되지 않아, 가격 메리트는 보류해야 합니다. 특히 임대관계가 미상으로 기재된 만큼, 현재 산정된 인수액 0원만 믿고 임차인 위험이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33, 13층 1303호 |
| 물건 종류 / 이용상태 | 사건 용도 표기: 근린시설 · 감정평가상 이용상태: 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 현칭 / 건물 정보 | 엘이즈N13 · 20세대 · 준공일 2021.05.10 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도 전 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 2021.06.17 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준권리, 특수등기는 별도 확인
권리분석의 기준은 2021년 6월 17일 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이며, 매각물건 자료에서는 이 근저당권이 말소기준권리로 분류되고 경매 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025년 7월 4일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 권리로 표시됩니다.
경매신청 청구액 1,900,000,000원과 등기상 근저당권의 채권최고액 4,895,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 예상배당 계산에서는 채권최고액을 기준으로 삼았으며, 이는 실제 대출잔액이나 최종 배당액과 같다고 보장되는 금액이 아닙니다.
② 점유·임대차 — 등재 내역과 실제 임대관계를 구분
현재 확인된 자료에는 별도로 등재된 임차인 내역이 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 실제 임차인 0명으로 확정해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서와 현황조사서에서 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인합니다.
- 전입세대 확인, 임대차계약 및 보증금·확정일자 관련 자료를 대조합니다.
- 실제 점유자와 임차인이 확인될 경우 대항력 및 배당요구 여부를 별도로 판단합니다.
- 현재 산정된 매수인 인수액 0원은 임대관계 미상이라는 사실과 특수등기 확인 필요성을 없애지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가의 49%만으로 저렴하다고 볼 수 없다
단지 정보상 현칭은 엘이즈N13이며, 20세대이고 준공일은 2021년 5월 10일입니다. 그러나 비교 기준 면적 27.59㎡와 본건의 면적이 일치하는지 확인되지 않고, 최신 거래가도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 동일 면적 실거래 평균이나 최신 거래가를 기준으로 한 가격 메리트를 산출할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 149,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 73,010,000원 | 감정가 대비 약 49.0% |
| 동일 면적 실거래 | 비교 근거 미확인 | 시세 대비 저렴 여부 판단 보류 |
| 최신 거래가 | 확인되지 않음 | 최근 시세 기준 가격 판단 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,180원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 71,295,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 한 배당 가정에서는 집행비용 추정액 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 4,895,000,000원과 비교하면 미배당 추정액은 4,823,704,180원입니다. 이 미배당액은 담보채권자의 회수 부족분을 뜻하며, 그 자체가 매수인에게 인수되는 금액이라는 의미는 아닙니다.
예상배당은 현재 최저가와 제시된 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세 및 그 밖의 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 산정상 0원이지만, 별도 특수등기의 효력 및 실제 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 담보 미배당 변화
| 시나리오 | 매각가 가정 | 담보 미배당 추정 | 매수인 인수액 산정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 73,010,000원 | 4,823,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 4,845,212,926원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 4,860,269,048원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가 가정은 낮아지지만, 담보권자의 미배당 추정액은 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수액은 현재 산정 기준을 표시한 것으로, 민간임대주택 부기·재산보전처분의 효력이나 실제 임대차 관계를 최종 확인한 결과를 대신하지 않습니다. 유찰 횟수와 최저가만으로 입찰 메리트를 결정하지 마십시오.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 감정평가서상 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선·4호선 미남역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 감정평가서상 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 13층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 물건 표기. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서와 감정평가서의 물건 종류·호수·평가대상 범위를 서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 단지 정보는 20세대 규모입니다. 동일 면적의 거래사례와 최신 거래가를 확인할 수 없어 실제 환금성과 적정 매입가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특수등기 효력 확인. 민간임대주택 부기와 부산회생법원 재산보전처분의 매각 후 효력 및 말소 여부를 관련 결정문·경매기록·등기 처리 내용으로 확인합니다.
- 호수와 평가대상 대조. 사건 물건표기인 13층 1303호와 감정평가서에 기재된 12층 1201호 외 9개호의 관계를 원본으로 확인합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대관계 미상이라는 기재를 고려해 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 및 실제 점유 상황을 확인합니다.
- 실거래 검증. 본건과 동일한 면적·용도의 실제 거래사례를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 해석하지 않습니다.
- 배당자료 재검토. 근저당 채권최고액 4,895,000,000원과 경매신청 청구액 1,900,000,000원을 구분하고, 실제 채권잔액과 배당순위를 확인합니다.
- 추가 비용 점검. 취득세, 관리비 체납, 수리비 및 실제 명도 비용은 최저매각가와 별도로 검토합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 결정문을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 약 49.0%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더 중요한 것은 민간임대주택 부기와 회생법원의 재산보전처분, 임대관계 미상, 용도 표기 및 호수의 차이입니다.
현재 판단은 ‘가격 메리트 미확정, 특수등기와 점유 확인 우선’입니다. 관련 등기의 효력과 실제 임대차 관계를 확인하고, 본건에 정확히 대응하는 거래사례를 확보한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다. 낮은 최저가만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 단정하지 마십시오.
