부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동에 위치한 현칭 엘이즈N13 13층 1303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 최저매각가는 각각 149,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 2021년 소유권보존과 같은 날 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 부산회생법원의 재산보전처분과 2025년 임의경매개시결정이 기재됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층 1303호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현칭 | 엘이즈N13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 대상면적 | 27.59㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 1,900,000,000원 |
| 양도 전 채권자 | 주식회사부산은행 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
말소기준권리는 2021.06.17. 접수된 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이며 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차 및 점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 임차인 없음 | 보증금 합산 없음 |
| 감정평가 기재 | 임대관계 미상 | 현장 점유 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 배당 시뮬레이션상 0원 | 등기상 인수 없음 |
확인된 임차인이나 임차권등기 보증금은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조도 계산되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, “임차인 자료 없음”을 곧바로 “점유자 없음”으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 동일 면적 실거래가 없어 비교 보류
엘이즈엔13은 2021.05.10. 준공된 20세대 건물로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 27.59㎡이지만 동일 면적에 맞는 실거래 자료가 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다.
| 단지명 | 엘이즈엔13 |
|---|---|
| 총 세대수 | 20세대 |
| 사용승인일 | 2021.05.10 |
| 대상면적 | 27.59㎡ |
| 동일 면적 거래 | 확인되지 않음 |
| 최근 낙찰 이력 | 확인되지 않음 |
| 평균 유찰 횟수 | 0.0회 |
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,748,886,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 2,886,000원, 부산은행 근저당 예상배당은 146,114,000원입니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당은 4,748,886,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
경매신청채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사이고 양도 전 채권자는 부산은행입니다. 신청채권자의 청구액은 1,900,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 등기상 을구 1번 부산은행 근저당권의 채권최고액 4,895,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 2,101,000원이며 전체 토지면적은 417.4㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 동일 면적 실거래 표본이 확인되지 않아 가격 탐색과 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 제공된 매각기일은 2026.06.12입니다. 매각 진행 여부와 변경·연기·매각 결과를 법원 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등록 상태, 말소·승계 여부를 관할 기관과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 최신 등기부로 대조하세요.
- 점유 및 임대차. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록·전입, 계약서와 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 가격 조사. 동일 건물과 인근 업무시설·오피스텔의 동일 면적 매매·임대 사례를 직접 조사해 입찰가 상한을 정하세요.
- 기계식 주차. 사용 가능 차량 규격, 이용료, 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 배당에서 누락될 수 있는 선순위 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정하기 어렵다
말소기준은 부산은행 근저당권이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액이 매각대금을 크게 웃돌아도 미배당 채권 자체가 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다.
다만 이 사건은 권리의 단순함만 보고 접근하기에는 확인할 항목이 남아 있습니다. 민간임대주택등기와 재산보전처분이 기재돼 있고 임대관계는 미상이며, 동일 면적의 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격과 점유는 보류입니다. 최신 원본에서 등기 처리와 실제 점유를 확인하고, 별도의 시세 조사를 마친 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
