부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 현칭 ‘엘이즈N13’ 13층 1304호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트와 같은 기준으로 가격이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 149,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 73,010,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 확인된 비교 실거래가격이 없으므로 51% 저렴한 물건이라고 해석할 수는 없습니다.

권리관계 역시 겉으로 드러난 근저당권만 보면 단순하지만, 등기부에 민간임대주택등기와 재산보전처분이 기재되어 있습니다. 특히 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 보고 있어 점유자·임차인·대항력 여부를 확인하는 절차가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 있다

말소기준권리는 2021.06.17 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-445호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

이후 2025.07.04 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 경매신청 채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사이며, 등기에는 양도전 채권자로 주식회사부산은행이 표시되어 있습니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 및 시세 — 낮은 최저가만으로 판단하지 않는다

확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘임차인 없음’ 또는 ‘대항력 있는 임차인 없음’이 확정된 상태로 해석해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 감정가와 최저매각가의 차이가 큽니다. 하지만 본건과 동일한 조건의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 가정에 따른 금액이며 실제 다음 회차의 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

예상 매각대금 73,010,000원에서 집행비용 1,714,180원을 제외한 71,295,820원이 근저당권 채권 배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당권 채권최고액 기준 예상 미배당액은 4,823,704,180원으로 계산됩니다. 이는 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 시뮬레이션상 차액으로, 본건에 실제 배당될 채권액이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 또한 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당요구 및 확정 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3·4호선 미남역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로, 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 8m 내외 포장도로, 남측 약 2.5m 내외 막다른 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 본건 호수에 해당하는 사항인지 원본 대조가 필요합니다.
• 단지 규모. 엘이즈엔13은 20세대 규모로 표시되어 있으며, 사용승인 관련 준공일은 2021.05.10입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔) 이용상태와 소규모 단지 특성을 고려하면 일반적인 대규모 아파트보다 매수 수요층을 세밀하게 확인할 필요가 있습니다. 본건과 면적이 일치하는 비교 거래가 확인되지 않아 실제 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 및 임차관계 확인. 현황조사와 매각물건명세서 최신본을 통해 실제 점유자, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 전입신고·확정일자를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.04.23 민간임대주택 등록과 관련한 임대의무기간, 등록 상태, 매각 후 의무 승계 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
• 재산보전처분 확인. 2024.01.22 부산회생법원의 재산보전처분이 존재합니다. 해당 회생절차의 진행 상태와 경매 매각에 미치는 영향을 법원 및 관련 원본 문서로 확인하세요.
• 용도와 호별 감정내역 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이라는 표시를 건축물대장·집합건축물대장·등기부와 비교하세요. 특히 13층 1304호에 대응하는 전유면적과 호별 감정내역을 확인해야 합니다.
• 실거래 가격 확보. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰하지 마세요. 실제 이용 용도, 면적, 층수, 사용 상태가 유사한 거래와 현재 매물 호가를 조사한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 회차 검토. 현재 최저가는 73,010,000원입니다. 추가 유찰 시나리오는 51,107,000원 및 35,774,900원이지만, 낮아지는 최저가가 곧바로 투자수익을 보장하지는 않습니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 공동담보목록 제2021-445호와 부산은행에서 경매신청 채권자로 이어지는 권리관계를 대조하세요. 본건에 실제 배당될 채권액과 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 기계식 주차 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용과 기계식 주차시설의 이용·유지관리 조건을 확인하세요.
• 매각조건 최종 확인. 2026.11.06 매각기일의 변경 여부, 특별매각조건, 입찰보증금 및 매각물건명세서 변경사항을 법원 공고로 확인하세요.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리다”

이 사건은 감정가 149,000,000원에서 최저매각가 73,010,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 표면적으로는 할인 폭이 상당하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 거래시세를 확인하지 못했고, 임대관계 미상·민간임대주택등기·재산보전처분이라는 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(오피스텔)의 용도 표시 차이 및 감정 대상 호수도 대조해야 합니다.

결론은 가격 할인은 크지만 입찰 판단은 보류입니다. 말소기준권리와 예상배당은 비교적 명확한 반면, 실제 점유관계와 특수 등기의 효력은 추가 검토가 필요합니다. 이 부분을 해소하고 동일 조건의 거래시세를 확보해야 현재 최저가의 투자 매력을 평가할 수 있습니다.