부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동 현칭 ‘엘이즈N13’ 13층 1304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 기호 물건들이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 조사됐습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 소유권보존과 동시에 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025년 7월 4일 에이치에프비사이유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받아 진행됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 담보채권 규모가 최저매각가보다 압도적으로 크기 때문에 현재 회차에서는 4,748,886,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 낙찰자가 추가로 지급할 인수금은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층 1304호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도 전 주식회사부산은행) |
| 청구금액 | 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 현칭 | 엘이즈N13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 별도 확인사항이 있다
말소기준은 2021년 6월 17일 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인 — 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인이나 임차권등기는 없습니다. 따라서 현재 배당 계산에는 임차보증금이나 우선변제금이 포함되지 않았고 매수인 인수액도 0원으로 산정됐습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계가 확인된 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 149,000,000원입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 현재 회차 | 149,000,000원 (감정가 100% · 0회 유찰) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 119,200,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 95,360,000원 (감정가 64%) |
| 가격 결론 | 비교 가능한 실거래 근거가 없어 적정 응찰가 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 담보채권 미배당액은 4,748,886,000원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물에는 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비와 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 최고높이 36미터의 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 등록 확인. 등록 유지 여부, 임대의무기간, 경매 후 말소·승계 처리에 관해 등기 원본과 관할 기관 자료를 확인하세요.
- 재산보전처분 확인. 부산회생법원 2024회합1005 사건과 경매절차의 관계, 매각 후 말소 처리 여부를 집행기록에서 확인하세요.
- 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대·사업자등록·현황조사와 현장 방문을 통해 실제 사용자를 확인하세요.
- 시세 조사. 같은 건물의 업무시설·오피스텔 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요. 비교 근거 없이 감정가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있으므로 다른 공동담보 물건의 경매·변제 상황도 함께 확인하세요.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 가능 규격·유지비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 말소기준은 2021년 6월 17일 부산은행 근저당권으로 명확하고, 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 등기에는 민간임대주택 부기와 재산보전처분이 존재하고, 실제 임대·점유관계는 확인되지 않았습니다. 여기에 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격도 없어 신건 최저가 149,000,000원이 싼지 비싼지 단정할 수 없습니다.
말소기준과 인수 계산은 단순하지만, 절차·점유·가격 검증은 남아 있는 물건입니다. 권리상 미배당 4,748,886,000원은 매수인 부담이 아니지만, 민간임대주택 등록과 보전처분의 처리, 실제 점유자, 업무시설 시세를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
