부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13의 12층 1202호로, 매각물건명세서 비고에는 현칭 ‘엘이즈N13’으로 기재되어 있습니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 해당 건물이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있어 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

등기상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이며, 경매 신청채권자는 양도 전 부산은행으로 표시된 에이치에프비사이유동화전문유한회사입니다. 다만 이 사건은 단순히 근저당이 말소되는지만 확인하고 끝낼 물건이 아닙니다. 민간임대주택 등록 부기와 회생법원의 재산보전처분이 함께 기재되어 있어, 매각 후 효력과 실제 인수 여부를 원본 서류로 확인하는 과정이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소와 별도 등기사항을 구분해야 한다

말소기준권리인 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 경매개시결정도 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 항목입니다. 등기상 압류는 별도로 집계되어 있지 않습니다.

임차인으로 등재된 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 이를 실제 임차인이 없다는 확정적 증거로 보아서는 안 됩니다. 현장 점유자, 전입세대, 실제 임대차계약, 매각물건명세서의 임차관계 및 인수조건을 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가 대비 49%만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 약 49%입니다. 다만 단지 통계에 기재된 비교 기준면적은 27.59㎡이며, 본건과 면적이 일치하는 것으로 확인되지 않았습니다. 직접 비교할 수 있는 최근 거래가격과 최신 매매가격도 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 약 1,714,180원으로 추정하면 근저당권에 배당되는 금액은 71,295,820원입니다. 채권최고액 기준 미배당 잔액은 4,823,704,180원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 감정평가서상 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건상 용도인 근린시설과 함께 공부상 용도 및 실제 사용현황을 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가 자료상 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 개별 호수의 상태와 실제 이용현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 20세대이며, 동일면적과 직접 매칭되는 거래가격이 확인되지 않았습니다. 단지 통계만으로 향후 매도가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보전처분 원본 확인. 2024년 1월 22일 등기된 부산회생법원의 재산보전처분 결정문과 관련 사건기록을 확인하고, 경매 매각 후 효력 및 처분 제한의 처리 여부를 검토하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택 등록 부기의 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 기재를 확인하고, 매각 후 의무 승계 여부와 말소 가능 여부를 검토하세요.
• 실제 임대차·점유 확인. 등재된 임차인 자료는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유, 전입세대, 임대차계약 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 개별 호수와 감정평가 범위 대조. 본건은 12층 1202호이나 감정평가서 이용상태 설명은 12층 1201호 외 9개 호를 함께 언급합니다. 본건에 대응하는 개별 평가범위·면적·감정금액을 원본에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 73,010,000원은 감정가의 약 49%지만, 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말고 확인 가능한 거래와 물건의 실제 상태를 바탕으로 판단하세요.
• 유찰 시나리오 구분. 3회 유찰 시 산출된 최저가는 51,107,000원, 4회 유찰 시 35,774,900원입니다. 이는 회차별 가격 시나리오일 뿐 실제 매각가격이나 시장가치가 보장된다는 의미는 아닙니다.
• 배당 및 추가 비용 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 관리비와 취득 관련 비용 등도 별도로 확인하여 실제 취득원가를 계산하세요.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 보전처분 결정문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “감정가 대비 49%”와 “시세보다 저렴”은 다르다

이 물건은 2회 유찰을 거쳐 최저가가 73,010,000원까지 내려왔습니다. 그러나 직접 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 현재 가격이 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산출됐지만, 민간임대주택 등록과 회생법원의 재산보전처분은 별도로 검토해야 하며 임대관계 역시 미상입니다.

가격 검증과 권리 확인이 모두 선행되어야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율이나 산출된 인수액 하나만으로 입찰을 결정하기보다, 개별 호수의 평가범위·실제 점유·등기상 제한의 효력을 먼저 확인한 뒤 취득원가와 위험을 판단하는 것이 합리적입니다.