부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동, 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1202호입니다. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가에서는 이 건물의 해당 호들을 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 조사했습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 등기상 말소기준권리는 2021.06.17. 설정된 주식회사부산은행의 근저당권입니다.
근저당권의 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다. 신건 매각가 149,000,000원을 전제로 하면 집행비용을 제외한 146,114,000원이 근저당권에 배당되고 4,748,886,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 잔존 채권이며, 배당 계산에서 확인되는 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1202호 · 도로명 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 · 현칭 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.17. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,895,000,000원 · 공동담보목록 제2021-445호 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 등기 확인은 필요
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 보증기관의 대위·승계 신고를 합산할 사안도 없고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 부산은행 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 메리트 판정 보류
현칭 엘이즈N13은 2021.05.10. 사용승인된 20세대 규모로 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 면적 비교 자료 역시 본 호와 일치하지 않아, 감정가 149,000,000원이 최근 시세보다 낮거나 높다고 단정할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 | - |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 | 4,748,886,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 근저당 미배당액은 매수인에게 인수되는 금액이 아니며, 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 감정가 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 4,748,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 4,778,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 4,801,756,480원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호들은 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 13층 건물로 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 대지 417.4㎡, 평지의 사다리형 토지이며 준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무의 잔존 여부, 매각 후 말소·승계 여부를 관계기관과 원본 서류에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원 2024회합1005 재산보전처분이 경매와 매각허가, 소유권이전등기 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 실거래 확인. 최근 거래 표본이 없어 감정가 149,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·유사 면적 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 인도 가능 시점을 재확인하세요.
- 공동담보 범위. 채권최고액 4,895,000,000원의 근저당에 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있으므로 공동담보 목적물과 채권 양도 관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 회생절차 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “검토사항 0개”는 다르다
이 사건은 임차인 신고가 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 거액의 공동담보 근저당에서 4,748,886,000원이 미배당으로 남지만, 그 금액이 매수인의 추가 인수금으로 계산되지는 않습니다. 금전적인 인수 구조만 보면 단순합니다.
다만 2021.04.23. 민간임대주택 등록과 2024.01.22. 재산보전처분 등기가 존재하고, 사건 용도와 감정평가상 이용상태도 각각 근린시설과 업무시설(오피스텔)로 구분됩니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 검증하기 어렵습니다. 결론은 인수금액은 0원이나, 등기 효력과 이용상태 확인 전에는 가격 판단도 보류입니다.
