부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동에 있는 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021.06.17. 소유권보존과 동시에 부산은행 앞으로 채권최고액 4,895,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임차권등기와 2025년 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차권자 서예은의 전입신고일도 2022.03.08.로 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금 30,000,000원이 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1204호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현칭 | 엘이즈N13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 1,900,000,000원 양도 전 채권자: 주식회사부산은행 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
등기상 핵심은 2021.06.17. 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다. 이후 등록된 임차권과 경매개시결정은 모두 이 근저당권보다 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 내용 | 기준일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 서예은 전유부분 전부 | 보증금 30,000,000원 차임 550,000원 주거·임차권등기 | 계약 2022.02.24. 점유 2022.02.25. 전입 2022.03.08. 확정 2023.01.05. 임차권등기 2024.03.07. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 있음 |
서예은은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고일 2022.03.08.은 말소기준권리인 2021.06.17. 부산은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 판정되며, 후순위 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 선순위 근저당 채권액이 매각대금을 초과하므로 임차인 배당 여력은 없지만, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
엘이즈엔13은 20호 규모이며 사용승인일은 2021.05.10.입니다. 다만 본건과 일치하는 면적의 실거래 비교값과 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아, 감정가 149,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 예정 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 149,000,000원 | 0원 | 149,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 119,200,000원 | 0원 | 119,200,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 95,360,000원 | 0원 | 95,360,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 부산은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 미배당액은 4,748,886,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 미남초등학교 남서측 인근이며 단독·공동주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 10개 호실 모두 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 남측 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권 내용은 주거로 기재돼 있으므로 건축물대장·집합건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 임대등록 확인. 민간임대주택 부기등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 법원 및 관할 행정기관 자료로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 상태와 매각에 따른 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력은 없지만 임차권자 또는 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 현재 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 149,000,000원을 저가로 단정하지 않아야 합니다.
- 기계식 주차. 사용 가능 규격, 운영상태, 유지비와 주차대수를 현장에서 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 반영 여부에 따라 채권자 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 검증 전”
이 사건의 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고 임차인의 전입일도 뒤에 있어, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 30,000,000원의 보증금이 미배당되더라도 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 권리상 인수 0원이 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차권은 주거로 기재돼 있고 민간임대주택등기와 회생법원 보전처분도 존재합니다. 무엇보다 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 없어 신건 최저가 149,000,000원이 시장가격보다 낮은지 확인되지 않았습니다. 권리분석은 통과, 가격과 용도는 확인 후 판단. 이 사건의 결론입니다.
