부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동 여고북로123번길 33에 소재한 엘이즈N13 12층 1204호입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 49%까지 내려왔고 두 차례 유찰됐습니다.
임차인 서예은의 보증금은 30,000,000원이며, 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금을 실제로 배당받는 문제와 매수인의 인수 여부는 별개입니다. 선순위 근저당권의 채권최고액이 크고, 현재 최저가 가정에서는 선순위 배당이 매각대금을 모두 소진합니다.
더 중요한 확인 사항도 있습니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 등기사항에는 민간임대주택 부기등기와 재산보전처분도 나타납니다. 이 두 항목의 말소·효력·승계 여부는 아래 권리분석만으로 확정할 수 없으므로 원본 등기와 법원 기록을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 12층 1204호 도로명주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 근린시설 · 감정평가서 이용상태: 업무시설(오피스텔) · 평가 대상 면적 27.59㎡(면적 일치 여부 미확인) |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 2021.06.17 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 임차인 | 서예은 · 임차보증금 30,000,000원 · 월차임 550,000원 · 배당요구 확인 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 별도 등기사항은 확인 필요
말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 서예은의 임대차계약일은 2022년 2월 24일, 전입신고일은 2022년 3월 8일, 확정일자는 2023년 1월 5일입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 2024년 3월 7일 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있어, 매수인 인수액은 0원으로 산정합니다.
② 가격 검토 — 감정가의 49%가 시세 메리트를 뜻하지는 않는다
엘이즈N13은 20세대 규모로, 준공일은 2021년 5월 10일입니다. 다만 평가 대상 면적은 27.59㎡로 제시돼 있으나 비교 면적의 일치 여부가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래 가격도 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 가정 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 73,010,000원 | 49.0% | 4,823,704,180원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 34.3% | 4,845,212,926원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 24.0% | 4,860,269,048원 |
매각 시나리오는 제공된 회차별 가정값입니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 4,895,000,000원을 기준으로 한 추정치이며, 실제 채무잔액과 법원 배당 결과는 다를 수 있습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | — | 1,714,180원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 71,295,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 추정치와 선순위 근저당 배당액의 합계가 매각대금 전액과 같습니다. 당해세 등 다른 배당 항목은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 법원 배당표와 채권 내역을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당합니다. 실제 이용과 임대·용도 변경 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 철근콘크리트구조 13층 건물의 12층으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 건축물대장·집합건축물대장 및 현황을 대조해 실제 용도를 확인해야 합니다.
- 환금성. 20세대 규모의 단지이고, 비교 면적의 일치 여부와 최근 실거래 기준이 확인되지 않았습니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.3회·낙찰률 0.0%가 제시돼 있어 매각 가능성과 회수 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택 부기등기. 말소 여부와 임대의무기간, 임대료 증액기준, 매각 후 지위·의무 승계 여부를 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분과 관련 회생사건 기록을 확인하고, 매각 후 해당 처분이 어떻게 정리되는지 확인하세요.
- 실제 용도. 근린시설과 업무시설(오피스텔) 표기가 다른 만큼 건축물대장과 현황을 대조하고, 낙찰 후 사용할 수 있는 용도와 제한을 확인하세요.
- 임차인·명도. 서예은의 보증금 30,000,000원, 전입일 2022.03.08, 확정일자 2023.01.05, 배당요구 사실을 원본 서류와 대조하세요. 대항력 없음과 인수 0원 판단이 실제 점유·인도 문제까지 없다는 뜻은 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 최저가 49.0%만으로 응찰가를 정하지 말고, 면적이 일치하는 실거래와 임대 사례를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 내역. 근저당 채권최고액 4,895,000,000원과 신청채권자 청구액 1,900,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 채무잔액과 배당요구 채권, 당해세 등은 법원 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 회생사건 기록을 함께 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것
이 물건은 두 차례 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 말소기준권리 후순위인 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차보증금의 배당 회수 가능성은 낮아 보이며, 인수액이 없다는 사실만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
특히 민간임대주택 부기등기와 재산보전처분의 효력·승계 여부, 근린시설과 오피스텔 사이의 용도 표기 차이, 실거래 비교 기준의 부재가 남아 있습니다. 이 항목들을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리 인수액은 0원으로 분석되지만, 입찰 판단은 등기 제한과 실제 용도·시세 검증 이후에 내려야 합니다.
