부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동의 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1205호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트 구조의 13층 건물이며, 대상은 12층에 위치합니다. 감정가 1억 4,400만원, 현재 최저매각가는 7,056만원으로 감정가의 49% 수준입니다.

등기상 핵심 권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 사건에는 일반적인 근저당·경매개시결정 외에 재산보전처분과 민간임대주택 부기등기가 함께 존재합니다. 이 두 사항은 단순히 근저당이 소멸한다는 이유만으로 문제가 모두 해소됐다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별개로 확인할 사항

말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,895,000,000원으로 감정가를 크게 웃돕니다. 현재 최저가를 기준으로 단순 배당을 계산하면 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 근저당권 배당에 사용되지만, 채권자에게 상당한 미배당이 발생합니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다른 개념입니다.

임의경매개시결정은 2025년 7월 4일 접수됐으며 신청채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 위 보전처분과 민간임대주택 부기등기의 법률상 효과는 별도 확인이 필요합니다.

② 임대관계·점유 — 임차인 없음으로 단정하지 말 것

별도로 특정된 임차인 명세는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등재된 임차인이 확인되지 않는다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다. 실제 임대차계약과 보증금, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 관련 사항을 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 시세 메리트를 보장하지 않는다

현재 최저매각가는 70,560,000원으로 감정가 144,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이것만으로 시장에서 저평가된 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

가격 판단에는 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가와 최신 거래가 필요합니다. 이 물건은 비교 기준면적 26.83㎡와 일치하는 거래를 통한 검증이 확인되지 않아, 최근 12개월 평균이나 최신 거래를 기준으로 최저가가 얼마나 저렴한지 계산할 수 없습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확보됐다는 표현은 유보해야 합니다.

추가 유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정입니다. 실제 매각 여부와 가격을 예측하거나 보장하는 수치가 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준의 추정치이며 실제 채권잔액 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)

배당표는 최저매각가를 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4%로 추정됐으며, 근저당 배당액은 채권최고액과 실제 채권잔액이 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 당해세 및 실제 임차인 관련 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동에 위치하며 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 구조, 13층 건물의 12층 호실입니다. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 형태, 주거용 임대 여부 및 관리규약상 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 417.4㎡, 공시지가는 2,101,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 호실의 내부 상태와 설비 작동은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 엘이즈N13은 20세대 규모이며, 관련 경매 통계에는 평균 유찰 1.3회와 매각률 0.0%가 기록되어 있습니다. 최근 낙찰 사례와 동일면적 실거래를 통한 가격 검증이 어려우므로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보전처분 원문 확인. 부산회생법원의 재산보전처분 사건 진행 상황과 현재 효력, 경매절차에 미치는 영향, 매각허가 및 소유권이전 처리 가능성을 법원 기록과 원본 서류로 확인하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 해당 호실의 등록 상태와 임대의무, 임대사업자 지위 승계 여부, 말소 가능성 및 낙찰 후 준수해야 할 사항을 관할기관과 법률전문가에게 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 현장 방문과 관련 자료 확인을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 점유 개시일 및 인도 가능성을 점검하세요. 임대관계 미상 상태에서 임차인 위험을 없다고 단정하지 마세요.
• 시세 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 실제 임대료를 확보한 뒤 최저가를 비교하세요. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비의 이용 가능 여부, 유지관리 상태, 주차 제한, 체납 관리비 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 총취득비용 산정. 낙찰대금 이외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 수리비, 공실기간 비용과 임대등록 관련 의무 이행비용을 포함해 수익성을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 사건기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 취득위험”

이 물건은 감정가 1억 4,400만원에서 최저가 7,056만원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원으로 산정됩니다. 하지만 가격 비율만으로 시세 메리트를 입증할 수 없으며, 근저당 소멸만으로 모든 법률관계가 정리되는 것도 아닙니다.

특히 회생법원의 처분금지 보전처분, 민간임대주택 부기등기, 실제 임대관계와 점유 상태를 먼저 확인해야 합니다. 여기에 동일면적 실거래 검증과 환금성 판단까지 마쳐야 취득 후 부담을 합리적으로 추정할 수 있습니다. 현재 판단은 가격 매력보다 법률관계 확인이 우선인 물건입니다. 보전처분과 임대등록 문제가 명확해지고 실제 취득비용과 시세가 검증되기 전에는 성급한 입찰을 피하는 것이 타당합니다.