부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 소재 물건으로, 사건상 주소는 13층 1302호입니다. 소유자는 주식회사 제이엘컴퍼니이며, 등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 4,895,000,000원으로 기재되어 있고, 이후 임차권등기와 임의경매개시결정이 등재되어 있습니다.
권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당권의 순위만이 아닙니다. 임차인 김정록 씨의 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위로 기재되어 있고, 등기부에는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 확정일자도 없는 것으로 기재되어 있으므로, 대항력과 우선변제 여부를 단정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 임차인의 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치라는 점도 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 13층 1302호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 용도: 근린시설 · 감정평가 요항상 이용상태: 업무시설(오피스텔) |
| 대상 호수 확인 | 사건 주소는 13층 1302호로 기재되어 있으나 감정평가 요항에는 12층 1201호 외 9개호로 서술되어 있어, 대상 호수와 평가 범위를 원본 서류로 대조해야 합니다. |
| 소유자 | 주식회사 제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 (감정가의 약 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 1,900,000,000원 |
| 등기상 근저당권 | 주식회사 부산은행 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 건물 이용 관련 | 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 민간임대주택 부기등기가 있습니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 미확인 사항
말소기준권리는 2021년 6월 17일의 부산은행 근저당권입니다. 후순위로 기재된 주택임차권과 임의경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2024년 1월 22일 등재된 재산보전처분은 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 내용이며, 등기자료에서 경매 매각에 따른 소멸로 표시되지 않았습니다. 그 이후 임차권등기도 확인되므로 보전처분의 효력과 매각 후 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 판정은 미상
등기부 및 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인은 김정록 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 임차권등기 내용상 임대차계약일과 점유개시일은 2023년 2월 15일, 보증금은 1,000만원, 차임은 월 66만원이며, 배당요구일은 2024년 9월 5일입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김정록 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
10,000,000원 월 660,000원 |
가능·미상 전입신고일 미상 |
확인 필요 확정일자 없음 |
대위·승계 아님 후순위 임차권은 매각소멸 표기. 최우선변제 및 인수 여부는 원본 확인 필요. |
③ 가격·환금성 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 약 49.0%입니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 가격이 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시장에서 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
중개정보상 단지명은 엘이즈엔13이며, 감정평가 요항에는 현칭 엘이즈N13으로 기재되어 있습니다. 단지 세대수는 20세대, 준공일은 2021년 5월 10일로 표시되어 있습니다. 비교 기준 면적은 27.59㎡이나 대상 물건과 면적 일치 여부가 확인되지 않았고, 최신 매각가 정보도 확인되지 않습니다. 따라서 동일 면적·동일 용도의 실거래 또는 최근 거래가를 근거로 한 가격 비교를 제시할 수 없습니다.
| 가격·환금성 지표 | 확인된 값 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 149,000,000원 | 최저가의 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 73,010,000원 | 감정가의 약 49.0% · 2회 유찰 |
| 대상 면적 일치 | 미확인 | 비교 기준 27.59㎡와 대상 물건의 일치 여부 확인 필요 |
| 최근 매각가 | 확인 정보 없음 | 최근 시세 대비 저렴 여부 판단 불가 |
| 단지 평균 유찰 횟수 | 1.3회 | 단지 통계상 평균 유찰 횟수 |
| 단지 매각률 | 0.0% | 환금성 및 거래 수요를 보수적으로 검토할 필요 |
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 매각가의 약 2.3% | 1,714,180원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사 부산은행 | 4,895,000,000원 | 71,295,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당액 | 4,895,000,000원 | 4,823,704,180원 |
배당액은 제공된 시뮬레이션을 기준으로 한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표만으로 임차인 배당액이나 매수인 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동, 미남초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 요항에는 대상 호수들이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건상 용도인 근린시설과 차이가 있으므로 실제 건축물대장상 용도와 현황을 확인해야 합니다.
- 대상 호수. 사건 주소는 13층 1302호로 기재되어 있지만 감정평가 요항은 12층 1201호 외 9개호를 설명합니다. 실제 대상 호수, 전유부분 및 감정평가 범위가 일치하는지 대조해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 13층 건물로 기재되어 있으며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 대지 417.4㎡로 기재되어 있으나 개별 물건의 대지권 비율은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기. 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 문구가 등기부에 있습니다. 매각 후 임대사업자 지위 및 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 중개정보상 단지 세대수는 20세대이며 평균 유찰 횟수는 1.3회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 최근 매각가 정보가 없으므로 거래 유동성과 예상 매각가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 부산은행 근저당권의 채권최고액 4,895,000,000원과 경매신청 청구액 1,900,000,000원의 관계, 채권양도 및 실제 채권 잔액을 확인하세요.
- 임차인 대항력. 김정록 씨의 전입신고일, 실제 점유 및 임차권등기 관련 서류를 확인하세요. 전입신고일 미상·확정일자 없음만으로 대항력 유무를 확정하지 마세요.
- 임차인 배당. 배당요구일 2024.09.05와 보증금 10,000,000원을 기준으로 배당요구 및 최우선변제 적용 여부를 확인하세요. 시뮬레이션상 인수액 0원은 확정된 법적 판단이 아닙니다.
- 재산보전처분. 2024.01.22 보전처분의 현재 효력, 후속 임차권등기와의 관계 및 경매 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 용도와 호수. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 표기가 다릅니다. 13층 1302호와 감정평가 요항의 12층 1201호 외 9개호 표기도 원본 서류로 대조하세요.
- 민간임대주택 관련 의무. 등기부상 임대의무기간과 임대료 증액기준 문구가 있으므로, 매수 후 적용되는 법적 지위와 의무를 확인하세요.
- 시세·환금성. 대상 호수와 면적이 일치하는 실거래가 및 최근 거래를 확인하기 전에는 최저가를 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 추가 비용. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유 및 인도 관련 비용 등 시뮬레이션에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 감정가 149,000,000원에서 최저가 73,010,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부를 확정할 수 없고, 보전처분과 민간임대주택 부기등기의 처리도 확인해야 합니다.
또한 사건상 용도는 근린시설인 반면 감정평가 요항에는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있으며, 대상 호수 표기도 서로 대조할 필요가 있습니다. 동일 면적의 최근 실거래가도 확인되지 않아 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
결론은 가격 메리트 확정이 아니라, 권리·용도·대상 호수 확인을 먼저 해야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 말고, 임차인 배당 및 인수 가능성, 보전처분의 처리, 민간임대주택 관련 의무, 실제 용도와 최근 거래를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.
