부산지방법원 2025타경22118. 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 현칭 엘이즈N13의 12층 1203호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 해당 건물이 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 이용상태와 건축물대장상 용도, 매각 대상 호수의 일치 여부부터 확인해야 합니다.
말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권이며, 등기상 채권최고액은 4,895,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 에이치에프비사이유동화전문유한회사로, 등기에는 부산은행에서 양도된 채권으로 기재되어 있습니다. 다만 이 사건에는 민간임대주택 등록과 회생절차 관련 보전처분도 확인됩니다. 이 두 항목의 효력과 처리 여부를 확인하지 않은 채 단순히 인수액 0원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1203호 도로명주소: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 경매 사건 분류: 근린시설 감정평가서상 이용상태: 업무시설(오피스텔) |
| 건물 / 단지 | 현칭 엘이즈N13 · 지상 13층 건물 중 12층 해당 호실 · 총 20세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 73,010,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사(양도 전 부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 2021.06.17 설정 · 채권최고액 4,895,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임차·점유 현황 | 등록된 임차인 정보는 없으나 감정평가서상 임대관계는 미상. 실제 임대차와 점유관계 확인 필요. |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 별도 확인사항을 구분해야 한다
말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 등기에 표시되어 있습니다. 그러나 민간임대주택등기와 회생절차 관련 보전처분은 별도 검토가 필요합니다. 등기상 해당 항목들이 매각으로 소멸하는 것으로 확인되지 않으므로, 일반적인 말소기준권리 분석만으로 말소 또는 승계를 단정하지 마세요.
신청채권자의 청구액 1,900,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 4,895,000,000원은 서로 다른 성격의 금액입니다. 두 금액을 단순 합산해 채무액으로 보아서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 매각에 따른 소멸과 민간임대주택 등록·보전처분의 처리 여부는 서로 구분해서 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 49%지만, 시세보다 싸다는 근거는 부족하다
현재 최저매각가는 73,010,000원으로 감정가 149,000,000원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰된 뒤 가격이 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율이 높다는 사실과 실제 시장가치보다 저렴하다는 판단은 다릅니다.
엘이즈N13은 2021년 5월 10일 준공된 건물로 기재되어 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격과 해당 호실에 적합한 시세 자료가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 단지의 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.3회, 매각률 0.0%가 기재되어 있어 환금성 역시 신중하게 살펴야 합니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 73,010,000원 | 71,295,820원 | 4,823,704,180원 |
| 3회 유찰 시 | 51,107,000원 | 49,787,074원 | 4,845,212,926원 |
| 4회 유찰 시 | 35,774,900원 | 34,730,952원 | 4,860,269,048원 |
위 금액은 각 회차의 가정 매각가에 따른 배당 시나리오입니다. 실제 매각가와 배당액을 확정하는 자료가 아니며, 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정액입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 73,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,714,180원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 71,295,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 4,895,000,000원 중 예상배당액은 71,295,820원이고, 미배당 추정액은 4,823,704,180원입니다. 이 미배당액이 있다는 사실만으로 매수인에게 해당 대출채무가 승계되는 것은 아닙니다.
배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기, 보전처분 및 실제 임대차·점유 위험은 이 금액만으로 해소되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물입니다. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비 및 도시가스설비가 기재되어 있습니다.
- 용도 확인. 경매 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장과 감정평가서, 매각물건명세서에서 실제 호실의 용도 및 매각 대상 표시를 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 단지 통계에는 총 20세대, 평균 유찰 1.3회, 매각률 0.0%가 기재되어 있습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않으므로 시세 및 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록의 현재 상태, 임대의무기간 및 경매 매각 후 말소·승계 여부를 확인하세요. 의무기간과 효력을 임의로 추정하지 마세요.
- 회생절차 보전처분. 부산회생법원의 재산보전처분(2024회합1005) 원문과 현재 효력, 경매 매각절차에서의 처리 여부를 확인하세요.
- 실제 임대차와 점유. 등록된 임차인 정보가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현장조사, 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 점유자·임대차계약·보증금·인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 호실 및 용도 대조. 대상 주소는 12층 1203호입니다. 감정평가서의 대상 호실 기재와 건축물대장상 용도, 실제 이용상태가 일치하는지 확인하세요.
- 시세·환금성. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물의 비교 가능한 거래가격과 임대수익, 공실 위험을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 배당·추가 비용. 집행비용은 추정치입니다. 실제 배당, 당해세, 관리비 등 추가 비용과 소유권 취득 후 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 법원 결정문을 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 49%”와 “안전한 저가 매수”는 다르다
부산지방법원 2025타경22118은 감정가 149,000,000원에서 최저매각가 73,010,000원까지 내려온 물건입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 시세를 비교할 자료가 부족하고 민간임대주택 등록 및 회생절차 보전처분의 매각 후 효력도 별도로 확인해야 합니다.
특히 임대관계가 미상인 만큼 등록된 임차인 정보가 없다는 사실만으로 점유·명도 위험까지 없다고 볼 수 없습니다. 가격은 감정가 대비 낮아졌지만, 시세 메리트와 권리 안전성은 아직 확정되지 않았습니다. 관련 등기와 법원 기록, 실제 점유 및 용도 확인이 끝난 뒤에야 합리적인 응찰가를 판단할 수 있습니다.
