부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 6층 604호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 원룸형)이 함께 기재되어 있습니다. 전용면적 비교 대상은 25.11㎡입니다. 다만 감정평가서의 이용상태가 일련번호별로 구분되어 있어 604호의 개별 공부상 용도는 별도 확인이 필요합니다.

권리의 중심에는 사상신용협동조합이 설정한 근저당권이 있습니다. 최초 채권최고액은 1,003,200,000원이고, 2022년 변경등기상 881,100,000원으로 조정됐습니다. 이후 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되고 근질권·질권이 설정되면서 등기 흐름이 복잡해졌습니다. 하지만 이들을 전부 독립된 근저당 채무로 합산해서는 안 됩니다.

가격 판단은 더욱 명확합니다. 전체 실거래 평균은 141,200,000원으로 감정가와 비슷하지만, 최근 거래 평균은 124,000,000원, 가장 최근 거래는 128,000,000원입니다. 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올린 상태입니다. 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권과 임차권의 순서

다만 여기에서 모든 권리와 점유 문제가 해결됐다고 단정하면 안 됩니다. 을구 1번 근저당권은 최초 설정 이후 채권최고액 변경, 권리이전, 근질권 및 질권 설정이 이어졌습니다. 이는 하나의 근저당권부 채권을 중심으로 파생된 권리관계이므로 각각을 별도 담보채무로 더하는 방식은 부정확합니다.

또한 2020.03.19 우리자산신탁주식회사로 신탁된 소유권은 2020.06.29 신탁재산 귀속 및 신탁등기 말소 절차를 거쳤습니다. 기존 신탁 자체가 현재 존속하는 권리인 것처럼 해석할 필요는 없지만, 소유권 이전 경위와 등기상 말소 상태는 입찰 전 대조하는 편이 안전합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력과 명도는 별개

현황조사와 관련 서류에는 거진건설 등 실명 주체 12건과 별도의 '승계전' 표시가 등장합니다. 그러나 이를 모두 현재 604호를 독립적으로 점유하는 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 상당수는 보증금·점유범위·확정일자가 확인되지 않았습니다.

대항력 판정은 확인된 전입신고일과 2020.06.29 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 대항력과 별개이며, 확정일자·배당요구·소액임차인 요건 및 실제 임대차관계 확인이 필요합니다. '승계전'은 별도의 보증금을 가진 독립 임차인으로 합산하지 않았습니다.

따라서 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 실질취득가를 고정시키는 유형은 아닙니다. 매수인 인수 추정액 0원은 이러한 권리순위에 따른 계산입니다. 다만 다른 임차인들의 보증금·확정일자와 현재 점유상태가 충분히 특정되지 않아, 실제 명도 절차나 최우선변제 관련 사항까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

가비펠리치의 유사 전용면적 실거래 5건은 평균 141,200,000원입니다. 이 수치만 보면 최저가 140,000,000원이 평균보다 조금 낮아 보입니다. 그러나 2023년의 높은 거래가격이 포함되어 있기 때문에 현재 가격 판단에 그대로 적용하기 어렵습니다.

최근 거래 비교 평균은 124,000,000원, 가장 최근 기록된 거래는 2025년 12월 128,000,000원입니다. 최근·과거 거래 집계 추세는 -18.8%로 하락 방향입니다.

최근 비교 평균에 해당하는 거래 기록은 2025.02 및 2025.12입니다. 2026년 10월 기준으로 두 거래 모두 엄밀한 최근 12개월 내 거래는 아니므로, 이 수치를 현재 실시간 시세로 단정해서는 안 됩니다. 실거래 표본의 시점과 개별 호수의 용도·층·상태 차이를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

제시된 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 충당됩니다. 소유자 잔여액은 없고 근저당권 채권액 대비 큰 미배당액이 발생하지만, 그 미배당액이 곧바로 매수인 인수채무로 전환되는 것은 아닙니다.

위 배당모형은 최초 근저당권 채권최고액 1,003,200,000원을 채권액으로 사용합니다. 실제 등기에는 2022.09.01 채권최고액을 881,100,000원으로 변경한 기록이 있으므로, 현재 채권최고액·실채권액·배당권자 및 근질권자의 배당관계를 재확인해야 합니다. 위 미배당액은 모형상 차액으로 확정 채무액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선배당 사항은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰은 가격 부담을 낮춘다

1회 유찰 시 가정한 최저가는 112,000,000원, 2회 유찰 시에는 89,600,000원입니다. 현재의 최근 거래 평균 124,000,000원과 비교하면 신건보다 가격 부담이 줄어드는 시나리오입니다.

하지만 실제 시장가격은 변할 수 있고, 하락 추세가 지속되면 향후 적정가격도 달라질 수 있습니다. 따라서 유찰 자체가 투자 수익을 보장하지는 않습니다. 더구나 이 물건은 매수인 인수금액보다 개별 용도와 점유상태, 민간임대주택등기 처리가 중요한 변수입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 금련산역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 19층 건물입니다. 승강기, 소방시설, 기계식 주차설비, 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역입니다. 토지 공시지가는 5,943,000원/㎡이고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 용도와 수요. 감정평가상 오피스텔과 도시형 원룸형 공동주택이 혼재합니다. 대상 호실의 정확한 법적 용도와 실제 이용상태에 따라 임대수요, 금융 취급, 세금 및 환금성이 달라질 수 있습니다.
• 환금성. 유사 전용면적 실거래는 확인되지만, 2023년 거래와 2025년 거래의 가격 차이가 큽니다. 최근 거래가격 하락을 고려하면 과거 평균으로 매도 가능가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격부터 재검토. 신건 최저가 140,000,000원은 최근 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 141,200,000원만으로 저가 낙찰을 판단하지 마세요.
• 실제 점유자 특정. 임차·점유 관계인 12건과 '승계전' 기재가 604호에 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 현장 점유자, 각 임대차계약의 목적물과 중복 여부를 대조하세요.
• 이한송 임차권 확인. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2020.08.10, 전입일 2020.09.08, 임차권등기일 2025.01.31을 확인하고 매각물건명세서상 소멸·인수 내용을 다시 점검하세요.
• 미상 보증금과 우선배당. 정지윤·마성림·박종민·유주현 등 배당요구자와 나머지 전입자들의 보증금 및 확정일자를 확인하고 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 등록 임대주택의 실제 현황과 매각 후 의무의 존속 또는 승계 여부를 관할기관과 관련 원본 자료로 확인하세요.
• 근저당권 변경·이전. 최초 채권최고액 1,003,200,000원과 변경 후 881,100,000원의 차이, 재네트대부로의 이전, 근질권 및 질권 설정 내역을 확인하세요. 각각을 독립된 매수인 채무로 합산하지 마세요.
• 개별 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가서의 오피스텔·공동주택 분류를 건축물대장 및 매각물건명세서와 대조해 604호의 실제 용도를 확정하세요.
• 관리비·명도비. 체납 공용관리비, 점유자와의 인도 협의, 기계식 주차 이용조건 및 시설 유지비 등을 검토하세요.
• 매각기일과 원본 서류. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 변경·취하 여부, 등기부 및 최신 매각물건명세서를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현재 가치

이 사건의 장점은 확인된 임차권들의 전입 시점이 모두 말소기준 근저당권보다 늦어, 선순위 대항력 임차보증금 인수형 구조가 아니라는 점입니다. 이한송의 85,000,000원 임차권등기 역시 후순위입니다. 주어진 배당모형상 인수액은 0원입니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 낙찰 대상으로 판단할 수는 없습니다. 현재 점유관계가 복잡하고 민간임대주택 관련 등기도 남아 있으며, 개별 호실의 법적 용도 확인도 필요합니다. 인수 추정액 0원이 곧 명도비용 0원이나 의무승계 위험 0원을 의미하지는 않습니다.

무엇보다 가격입니다. 감정가 140,000,000원은 전체 실거래 평균 141,200,000원과 비슷하지만, 최근 거래 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 과거 대비 거래 추세도 18.8% 하락했습니다. 전체 평균에 기대어 신건 가격을 저렴하다고 해석할 수 없습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격·점유·용도는 보수적 검토입니다. 현 신건 가격은 최근 거래수준에 비해 높아 입찰을 서두를 이유가 약합니다. 유찰에 따른 가격 조정을 살펴보되, 점유자·민간임대주택등기·호실 용도 문제를 해결할 수 있는지 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.