부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 있는 '가비펠리치' 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있으나, 감정평가상 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 도시형 아파트가 혼재합니다. 개별 605호가 어느 이용상태에 해당하는지는 추가 확인이 필요합니다. 605호에는 정지윤 명의의 주택임차권이 등기되어 있어 등기상 주택임차권과 물건 용도 사이의 관계도 짚어야 합니다.

등기부를 보면 소유자 최보광이 2020년 6월 29일 135,000,000원에 취득했고, 같은 날 사상신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 1,003,200,000원이었으며, 2022년 881,100,000원으로 변경됐습니다. 이후 근저당권 이전과 여러 근질권 설정이 이어졌지만, 이는 기존 근저당권에 부속된 권리 변동으로 각각 독립된 부동산 선순위 근저당으로 합산할 사안은 아닙니다.

이 경매의 핵심은 채권최고액이 크다는 사실보다 매수인이 무엇을 인수하는지, 그리고 실제 시세에 비해 얼마를 지급하는지입니다. 예상 배당액은 채권에 크게 못 미치지만, 후순위 담보권의 미배당금이 그대로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다. 반면 최근 거래가격은 과거보다 낮아져 신건 최저가의 가격 경쟁력은 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 후순위 임차권도 소멸 대상

특히 기존 근저당권은 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전됐고, 그 근저당권부 채권에 대해 사상신용협동조합의 근질권 612,000,000원 등이 설정됐습니다. 박주원, 세종에이스대부주식회사, 장미, 이예진 명의의 질권도 확인됩니다. 다만 이는 근저당권부 채권의 권리관계이므로, 각 금액을 모두 더해 별개의 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 605호 특정 임차권과 호실 미상 전입자 구별

605호와 명확히 연결되는 등기상 임차권자는 정지윤입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.11, 점유개시일은 2022.05.02, 주민등록일은 2022.05.06입니다. 2025.03.17 임차권등기명령에 따른 등기가 이뤄졌습니다.

한편 현황조사에는 정지윤을 포함해 12명의 명의자가 등장합니다. 그중 주식회사 거진건설은 604호로 기재되어 있고, 다른 다수의 명의자는 해당 호실이 특정되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 605호의 실제 임차인 또는 독립된 보증금 채권자로 단정해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자가 미상인 명의자는 우선변제 여부까지 확정할 수 없으며, 호실 미상 명의자의 605호 점유 여부도 별도로 확인해야 합니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래가 낮아진 하락 구간

가비펠리치의 비교 거래는 전용면적 약 25㎡대 물건들입니다. 확인된 거래는 5건으로, 전체 거래 평균은 141,200,000원입니다. 그러나 이 수치에는 2023년의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 현재 신건 가격의 경쟁력을 판단하려면 최근 거래를 먼저 확인해야 합니다.

최근 비교평균 124,000,000원은 2025.02와 2025.12 거래가격을 바탕으로 한 값입니다. 다만 두 거래 시점이 서로 떨어져 있으므로 엄밀한 '최근 12개월' 산정 기간은 추가 검증이 필요합니다. 그럼에도 최신 거래가 128,000,000원이라는 사실과 최근 가격 추세 -18.8%는 신건 가격 판단에서 중요한 근거입니다.

2023.04에 180,000,000원 거래가 있었지만 이를 현재의 적정가로 취급하면 가격을 과대평가할 수 있습니다. 이후 거래는 148,000,000원, 130,000,000원, 120,000,000원, 128,000,000원 수준으로 확인됩니다. 최근 구간은 과거 고가 거래보다 낮으며, 가격 추세 역시 하락입니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

채권액 1,003,200,000원을 기준으로 작성한 기계적 추정입니다. 2022년 근저당 채권최고액 변경(881,100,000원), 2025년 근저당권 이전 및 근질권 설정의 실제 배당관계는 반영 여부를 검증해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 우선배당 사유에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

매각대금 143,000,000원에서 집행비용 2,802,000원을 공제한 금액 140,198,000원이 근저당권 관련 채권에 배당되는 시나리오입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 863,002,000원에 이르지만, 이 금액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격이 내려가도 채권 미배당은 매수인 채무가 아니다

현재 회차에서는 최저가가 최근 시세를 초과하지만, 1회 유찰을 가정한 114,400,000원은 최근 비교평균 124,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정 가격은 91,520,000원입니다. 다만 이는 예정 가격이 아니라 유찰을 전제로 한 비교 시나리오입니다.

가격이 내려갈수록 채권자의 미배당금은 늘어나지만, 정지윤의 후순위 임차권에 대항력이 없다는 판단이 유지된다면 그 미배당금을 매수인이 보증금으로 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득을 좌우하는 핵심은 낙찰가와 별도 취득비용이며, 인도 및 용도 관련 부담은 따로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 금련산역 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 주변 환경은 전반적으로 무난합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다. 북서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 지하 1층·지상 19층 철근콘크리트 구조 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화전설비, 승강기, 기계식 주차시설, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도 확인. 건물에는 오피스텔과 도시형 아파트가 함께 있습니다. 감정평가상 이용상태가 일련번호별로 구분되므로 605호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 별도로 대조해야 합니다. 근린시설 표기만으로 주거용 또는 업무용이라고 확정할 수 없습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 2필 일단의 가로장방형이며, 공시지가는 5,943,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실 용도에 관한 원본 대조는 필요합니다.
• 환금성. 가비펠리치는 89세대 규모이며 비교 거래 5건에서 가격 차이가 큽니다. 과거 고가 거래보다 최근 거래가 낮고 최근 추세도 -18.8%로 하락하고 있습니다. 매입 후 매도 가능성을 전체 평균가만으로 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 143,000,000원은 최근 비교평균 124,000,000원의 115.3%입니다. 최신 거래 128,000,000원과 하락 추세도 함께 고려해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
• 605호 실제 용도. 사건상 근린시설 표기, 감정평가상 혼합용도 건물, 주택임차권 및 민간임대주택등기의 관계를 확인하세요. 집합건축물대장과 개별 호실의 이용상태 대조가 우선입니다.
• 정지윤 임차권. 보증금 85,000,000원, 전입 2022.05.06, 확정일자 2022.04.11, 임차권등기 2025.03.17을 확인하세요. 선순위 근저당과의 권리 순위, 배당 및 말소 여부를 점검해야 합니다.
• 호실 미상 명의자. 현황조사에 등장하는 다수의 전입자와 배당요구자의 실제 점유 호실을 확인하세요. 604호로 기재된 주식회사 거진건설을 605호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
• 근저당권 이전·근질권. 2022년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전 및 여러 근질권 설정의 관계를 확인하세요. 부기등기된 질권을 별도 선순위 부동산 담보권으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 제한 관련 등록 상태, 경매 후 의무 처리 및 행정상 제한 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 114,400,000원, 2회 유찰 가정 91,520,000원을 최근 거래가격과 비교하되, 유찰이 확정된 일정처럼 판단하지 마세요.
• 현장·관리비·인도. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비, 기계식 주차 이용 가능 여부, 개별 호실 상태와 수리비를 확인하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 민간임대 등록 현황과 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 좋은 경매가 아니다”

부산 가비펠리치 605호는 권리상으로는 2020년 근저당이 말소기준이고, 2022년 전입한 정지윤의 85,000,000원 임차권이 후순위라는 점이 분명합니다. 채권자의 예상 미배당액이 크더라도 이를 매수인이 인수할 금액으로 오해해서는 안 됩니다. 현재 확인된 권리관계에서는 예상 인수액이 0원입니다.

그러나 최근 거래를 보면 평가는 달라집니다. 비교평균은 124,000,000원, 최신 거래는 128,000,000원, 가격 추세는 -18.8%입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 비교평균의 115.3%로, 최근 시세보다 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 이 물건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

여기에 605호 용도 확인, 민간임대주택등기, 다수의 호실 미상 점유관계라는 추가 확인 과제가 있습니다. 권리상 인수금이 없다는 이유만으로 안전하고 손쉬운 낙찰이라고 결론 내리기 어렵습니다.

결론은 '후순위 권리 인수는 제한적, 신건 가격은 부담, 점유와 용도는 확인 필요'입니다. 최근 시세를 초과하는 가격에 서둘러 응찰하기보다는, 유찰에 따른 가격 조정과 원본 서류·현장 확인을 거쳐 실질적인 취득 경쟁력을 판단하는 것이 타당합니다.