부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 7층 704호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건은 근린시설로 분류되어 있습니다. 다만 감정평가상 건물에는 업무시설인 오피스텔과 공동주택인 도시형 원룸형 주택이 함께 존재합니다. 따라서 704호의 개별 공부상 용도와 실제 이용상태는 따로 맞춰 볼 필요가 있습니다.

소유자 최보광은 2020년 6월 29일 거래가 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사상신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐으며, 최초 채권최고액은 1,003,200,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전, 근저당권부 채권질권 설정이 이어졌습니다.

눈에 띄는 것은 가격입니다. 전체 실거래 5건 평균은 141,200,000원으로 신건 최저가와 거의 같지만, 이는 과거 상대적으로 높은 거래를 포함한 수치입니다. 최근 평균은 124,000,000원으로 낮아졌습니다. 전체 평균만 보면 적정가처럼 보이지만, 최근 거래와 하락 추세까지 반영하면 신건 가격의 매력은 낮습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 후순위

말소기준은 2020년 6월 29일 설정된 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,003,200,000원이었으나 2022년 9월 1일 881,100,000원으로 변경됐습니다.

2025년 6월 27일 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전됐고, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부 채권 근질권이 설정됐습니다. 2025년 8월 25일에는 박주원, 세종에이스대부주식회사, 장미, 이예진 등의 근저당권부 채권질권 설정이 이어졌습니다.

이러한 채권 이전과 질권 설정은 기존 근저당권에 부수하는 채권관계로, 각 금액을 별개의 매수인 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당을 받을 권리자 및 배당금 귀속은 실제 채권관계에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 임차권등기 1명과 다수 전입자

등기부에 임차권등기가 확인되는 사람은 김다솜 1명입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 대상 범위는 건물 전부입니다. 전입일과 확정일자는 모두 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력으로 인한 보증금 인수는 예상되지 않습니다.

그러나 현황조사에는 김다솜 외에도 호실이 특정되지 않은 전입자 10명이 등장합니다. 이들은 전입일만으로는 모두 말소기준 이후이지만, 실제 704호의 임차인인지, 다른 호실의 전입자인지, 현재 누가 점유하고 있는지 확인할 필요가 있습니다. 별도로 주식회사 거진건설은 604호로 표시되어 있어 704호 임차인으로 합산하지 않습니다.

대항력 판정은 확인된 전입일과 2020.06.29 말소기준일의 선후관계를 우선 적용했습니다. 호실 미상 전입자의 확정일자, 보증금, 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 604호로 특정된 주식회사 거진건설의 보증금은 704호 보증금에 합산하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균의 착시, 최근 가격은 하락

가비펠리치 동일·유사 전용면적 25.11~25.24㎡의 실거래 5건을 비교했습니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 124,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 128,000,000원입니다.

과거 2023년 4월에는 180,000,000원에 거래됐지만, 2025년 2월에는 120,000,000원, 2025년 12월에는 128,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -18.8%로, 하락 추세가 확인됩니다.

최근 평균 집계액인 124,000,000원은 2025년 2월 및 12월 거래를 반영한 값입니다. 다만 2025년 2월 거래는 2026년 10월을 기준으로 엄밀한 최근 12개월 기간을 벗어나므로, 집계기간의 적정성은 원본과 대조해야 합니다. 이 점을 감안하더라도 최신 거래가 128,000,000원은 현재 최저가 141,000,000원보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

추정 배당표상 집행비용 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 근저당권 배당분으로 계산됩니다. 최초 채권최고액 1,003,200,000원을 기준으로 한 미배당액은 864,974,000원입니다. 그러나 이는 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 해당 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우, 배당 부족액은 채권자 측의 미회수 문제로 남습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

현재는 유찰이 없는 신건입니다. 앞으로 유찰이 발생할 경우의 가격과 예상 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 각 회차는 가정한 시나리오이며 실제 매각결과나 향후 최저가가 확정된 것은 아닙니다.

미배당액은 최초 근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정치입니다. 실제 채권액, 배당순위, 세금 및 최우선변제 등에 따라 달라집니다. 인수 0원은 확인된 등기상 후순위 권리의 소멸을 전제로 한 추정이며, 별도 법적 의무와 점유·명도비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 화재탐지설비, 소화전, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 접도. 북서측으로 약 20미터 폭의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 속합니다. 토지 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 용도와 실제 임대관계는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 89세대 규모로, 비교 가능한 실거래 표본은 5건입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 거래가격과 하락 추세를 중시하는 것이 타당합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 중심으로 적정 입찰가를 검토해야 합니다. 최근 거래가격 추세는 -18.8%로 하락 방향입니다.
• 704호의 정확한 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정상 오피스텔·도시형 공동주택 혼재 내역을 대조하여 704호의 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김다솜의 보증금 85,000,000원, 계약일 2020.08.04, 전입일 2020.08.24, 확정일자 2020.08.04를 매각물건명세서 및 등기부와 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 호실이 불명확한 전입자 10명 가운데 704호 점유 관련자가 있는지 확인해야 합니다. 604호로 표시된 주식회사 거진건설은 별도 구분해야 합니다.
• 배당요구 및 명도. 정지윤, 마성림, 박종민, 유주현의 배당요구 내역과 실제 점유 호실을 확인하고, 704호의 인도 가능성과 명도비용을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2020.06.27 등록 원인의 민간임대주택등기와 관련하여 매각 후 등록 및 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경·이전. 채권최고액이 881,100,000원으로 변경된 점, 주식회사재네트대부로의 이전 및 다수 채권질권 설정을 반영해 실제 채권관계와 배당금 수령권자를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 112,800,000원, 2회 유찰 90,240,000원 가정 가격을 검토하되, 실거래 하락 추세와 시장 환금성까지 고려해야 합니다.
• 관리비·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 명도비용, 세금 및 취득 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
• 매각 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 원본을 최종 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 가격”

가비펠리치 704호는 후순위 임차권등기와 근저당권이 매각으로 소멸할 것으로 분석되는 물건입니다. 김다솜의 보증금 85,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 그렇다고 권리관계와 점유 문제가 모두 정리된 것은 아닙니다. 여러 전입자의 실제 호실이 특정되지 않았으며, 민간임대주택등기와 근저당권 이전·채권질권 관계도 확인해야 합니다. 권리상 인수 추정액과 실제 인도·명도 부담은 별개입니다.

가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 141,000,000원은 최근 평균 124,000,000원보다 높고, 최신 거래 128,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래가격 추세는 -18.8% 하락했습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균만으로 신건의 가격을 정당화할 수 없습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유·용도·민간임대주택등기 확인 후 재평가입니다. 추후 유찰로 가격이 내려가더라도 그 자체만으로 안전한 투자가 되는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 최근 하락한 시세에 맞는 취득가격을 확보하면서, 실제 704호의 권리·점유관계를 명확히 확인하는 것입니다.