부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동의 가비펠리치 7층 705호입니다. 현 소유자 최보광은 2020.06.22 매매계약을 통해 135,000,000원에 취득했고, 2020.06.29 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 사상신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,003,200,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 최고액이 881,100,000원으로 변경되고, 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되면서 여러 근질권도 설정됐습니다.
근저당권의 금액이 물건 감정가보다 매우 크지만, 이는 공동담보가 설정된 채권최고액입니다. 곧바로 705호 한 채의 개별 채무액이나 낙찰자가 인수할 금액으로 볼 수 없습니다. 원칙적으로 근저당권과 그 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건은 일반적인 빈집 경매처럼 판단하기 어렵습니다. 강다정 명의 임차권등기와 여러 전입 명의, 민간임대주택 등록 사실을 개별적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4944 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 7층 705호 도로명주소: 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건 표기 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 표기 감정평가 대상에 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형 원룸형) 혼재 |
| 비교 기준 면적 | 25.74㎡ · 실제 705호의 공부상 용도 및 전유면적 확인 필요 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 19층 · 대상 7층 · 2020.03.12 사용승인 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 사상신용협동조합 |
| 청구금액 | 812,577,187원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 · 을구 1번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 최근 등기 발급 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 복잡한 채권관계는 확인
말소기준은 2020.06.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 발생한 임차권등기와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주식회사재네트대부로의 근저당권이전과 근질권 설정은 기존 담보채권에 부착된 권리관계의 변동으로, 기재 금액을 각각 독립된 선순위 채무로 합산해서는 안 됩니다.
갑구 4-1번에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 2020.06.27 등록을 원인으로 2021.07.15 등기되었으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기를 단순한 일반 후순위 근저당처럼 취급하거나, 매각만으로 모든 임대 관련 의무가 확실히 해소된다고 단정해서는 안 됩니다. 임대사업자 등록과 해당 호실의 현황을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 12건의 명의와 임차권등기
현황조사와 등기상 확인되는 임차·점유 관련 명의는 12건입니다. 이 가운데 보증기관의 대위변제·승계 명의는 확인되지 않아 중복 승계신고를 별도 임차인으로 합산한 경우는 없습니다. 다만 일부는 점유 호실이 미상이고, 주식회사 거진건설은 604호로 표시되어 있어 705호의 실제 점유자와 동일하게 볼 수 없습니다.
| 임차·점유 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강다정 건물 전부 · 임차권등기 |
2020.08.10 | 85,000,000원 | 없음 | 별도 확인 | 아님 |
| 이한송 호실 미상 |
2020.09.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 주식회사 거진건설 604호 · 대상 호실 확인 |
2020.07.30 | 5,000,000원 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 정지윤 호실 미상 · 배당요구 2025.03.20 |
2022.05.06 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 김영훈 호실 미상 |
2020.09.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 강서현 호실 미상 |
2023.10.13 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 마성림 호실 미상 · 배당요구 2025.03.11 |
2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 박종민 호실 미상 · 배당요구 2025.03.07 |
2024.05.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 김다솜 호실 미상 |
2020.08.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 김도완 호실 미상 |
2024.08.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 유주현 호실 미상 · 배당요구 2025.03.26 |
2022.09.15 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
| 이유정 호실 미상 |
2022.06.07 | 미상 | 없음 | 미확인 | 아님 |
대항력 없음은 확인된 전입일이 2020.06.29 말소기준일보다 늦다는 판단에 따른 것입니다. 실제 점유 시작일·점유 호실 및 임차관계가 확인되지 않은 명의는 추가 확인이 필요합니다. 우선변제는 확정일자, 배당요구 및 채권의 성격 등을 따로 심사해야 합니다.
- 임대차계약일: 2020.07.28
- 확정일자: 2020.07.28
- 주민등록일: 2020.08.10
- 점유개시일: 2020.08.11
- 임차보증금: 85,000,000원
- 임차권등기명령: 2025.02.18
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 높은 신건 가격
가비펠리치의 비교 기준 면적은 25.74㎡이며, 제시된 근접 면적 실거래는 25.11~25.24㎡입니다. 총 5건의 거래에는 2023년의 높은 거래가 섞여 있으므로, 전체 평균 141,200,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선 확인해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 141,200,000원 |
| 최근 평균 집계 | — | 2건 | 124,000,000원 |
감정가이자 현재 최저매각가인 145,000,000원은 최근 평균 124,000,000원보다 21,000,000원 높고, 제시된 최신 실거래 128,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 116.9%입니다. 전체 평균 대비 102.7%라는 수치보다 중요한 사실은 최근 시세에서도 신건 가격이 높다는 것입니다.
최근 평균 124,000,000원은 2건의 평균으로 제시되어 있으며, 표시된 거래 중 2025.02 거래를 포함한 산술평균과 일치합니다. 2026.10.20을 기준으로 보면 2025.02 거래는 최근 12개월 범위 밖이므로 집계기간 검증이 필요합니다. 이 점을 감안하더라도 가장 최근 제시된 2025.12 거래가 128,000,000원으로 신건 가격보다 낮다는 결론은 달라지지 않습니다. 또한 비교 거래는 11~16층이고 대상은 7층이므로 층별 가격 차이도 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,830,000원 |
| 1. 근저당권 · 사상신용협동조합
최초 채권최고액 기준 배당 산식
|
1,003,200,000원 | 142,170,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 861,030,000원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
이 배당 산식은 최초 채권최고액 1,003,200,000원을 적용한 추정치입니다. 2022.09.01 변경된 채권최고액 881,100,000원과 이후 근저당권 양도·근질권 설정이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당액과 수령자는 달라질 수 있습니다.
경매 매각대금 145,000,000원 중 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 근저당 관련 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 최초 채권최고액을 기준으로 한 산식상 미배당은 861,030,000원입니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인의 권리 인수액은 다릅니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로, 미배당을 낙찰자가 대신 갚아야 하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오 — 최저가보다 실질취득 기준
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 861,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 889,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 912,470,400원 | 0원 |
확인된 권리 기준 예상 인수액이 0원이므로, 각 회차의 실질취득금액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 현재 회차에서는 실질취득 145,000,000원으로 최근 평균 124,000,000원을 초과합니다. 반면 1회 유찰 시 가정가격 116,000,000원은 최근 평균보다 8,000,000원 낮고, 2회 유찰 시 92,800,000원은 최근 평균보다 31,200,000원 낮습니다. 이는 실제 낙찰가격이나 향후 유찰을 예측한 값이 아니라, 회차별 최저매각가격을 전제로 한 비교입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 노선 상가지대로 평가됩니다.
- 교통. 대상까지 차량 진입이 가능하며 인근에 지하철 2호선 금련산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층, 2020.03.12 사용승인 건물입니다. 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역입니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡이며, 북서측 약 20m 폭 포장도로에 접합니다.
- 건축 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 호별 용도 구분은 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 가비펠리치는 89세대 규모입니다. 비교 실거래는 5건이고 최신 제시 거래는 2025.12입니다. 소규모 주거·업무시설 혼재 건물이며 최근 거래 하락 추세가 있어 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 705호의 정확한 용도. 경매상 근린시설 표기와 감정평가서의 오피스텔·도시형 공동주택 구분을 대조해야 합니다. 집합건축물대장과 감정평가서의 일련번호·호수를 일치시켜 확인하세요.
- 강다정 임차권등기. 임대차계약일 2020.07.28, 전입일 2020.08.10, 점유개시일 2020.08.11 및 보증금 85,000,000원을 임차권등기 원본과 대조하세요. 매각으로 소멸하는 권리인지 최종 확인해야 합니다.
- 나머지 점유 명의. 호실 미상인 명의들과 604호로 표시된 주식회사 거진건설을 구분하고, 705호의 실제 점유자와 임대차계약 범위를 확인하세요. 특히 배당요구를 한 정지윤·마성림·박종민·유주현의 보증금 및 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 양도 및 근질권. 최초 채권최고액 1,003,200,000원, 변경 후 채권최고액 881,100,000원, 주식회사재네트대부로의 이전, 사상신용협동조합 및 다른 근질권자들의 권리관계를 최신 등기부와 채권신고로 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 갑구 4-1번의 임대의무기간과 임대료 증액 제한, 현재 임대사업자 등록 상태 및 매각에 따른 의무관계를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 145,000,000원이 최근 평균 124,000,000원 및 최신 실거래 128,000,000원을 초과합니다. 과거 최고거래 180,000,000원을 시세 기준으로 삼아 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 입찰 후 비용. 점유자 인도·명도, 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 취득 관련 세금, 수선 상태, 기계식 주차 이용조건 및 대출 가능 여부를 별도로 확인하세요. 이러한 비용은 실질취득 KPI에 포함되지 않았습니다.
- 원본 최종 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 실거래 신고 내역을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”이어도 지금 가격은 매력적이지 않다
부산 광안동 가비펠리치 705호는 말소기준권리 이후의 임차권등기와 경매개시결정이 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만으로 권리가 모두 확인된 깨끗한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 임차·점유 관련 명의 12건의 실제 호실과 점유관계, 민간임대주택등기 및 근저당권 양도·근질권 관계를 추가 확인해야 하기 때문입니다.
결정적으로 가격이 불리합니다. 현재 실질취득 145,000,000원은 최근 평균 124,000,000원의 116.9%이며, 최신 제시 거래보다 17,000,000원 높은 수준입니다. 시장 추세도 -18.8% 하락 중입니다. 여기에 소규모 건물의 제한적인 거래 사례와 호별 용도 확인 부담이 존재합니다.
종합 판단은 D등급, 관망 및 원본 확인 우선입니다. 확인된 권리상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적이지만, 가격 하락 추세와 최근 실거래 대비 높은 진입금액, 불명확한 점유관계가 그 장점을 상쇄합니다. 매각기일 2026.11.02의 신건 가격만으로는 적극적으로 응찰할 가격적 근거가 부족합니다.
