부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 6층 606호가 경매에 나왔습니다. 현재 소유자는 최보광이며, 2020년 6월 29일 소유권이전등기와 함께 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매가 개시됐고 임차권등기, 근저당권의 이전 및 근질권 설정이 확인됩니다. 표면적인 인수액은 0원이지만 권리 구조가 단순한 물건은 아닙니다.
가격도 부담입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 전체 실거래 평균 141,200,000원보다 높고, 보다 중요한 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 훨씬 높습니다. 최신 거래가 128,000,000원과 비교해도 비싼 수준입니다. 권리상 소멸 가능성과 가격 메리트는 별개로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 6층 606호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 이용상태 확인 | 감정평가상 건물 내 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형 아파트) 혼재. 606호의 정확한 공부상 용도 및 일련번호 대조 필요 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 19층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2020.03.12 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.06.29 소유권이전등기 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 | 143,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 사상신용협동조합 |
| 청구금액 | 812,577,187원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 부속권리가 복잡하다
말소기준권리는 2020.06.29 설정된 사상신용협동조합의 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 1,003,200,000원이었으나 2022.09.01 변경등기로 881,100,000원으로 변경되었습니다. 이후 2025.06.27 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되고, 같은 근저당권부 채권에 여러 질권이 설정되었습니다.
이러한 근저당권 이전과 질권 설정은 동일한 담보채권을 중심으로 발생한 권리 변동입니다. 각 채권최고액과 질권 금액을 독립된 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다. 다만 최종 배당권자 및 배당금 귀속 관계가 복잡해졌으므로 최신 등기부와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 후순위지만 실제 범위 확인이 중요하다
현황조사 등에 서로 다른 12개의 명의가 확인됩니다. 그러나 이 숫자가 곧 606호의 실제 임차인 12명을 의미하지는 않습니다. 주식회사 거진건설은 604호로 표시되어 있고, 여러 명의의 점유 부분은 미상입니다. 또한 이름 없이 기재된 임차권경정은 강서현의 기존 임차권에 관한 변경등기로, 독립적인 새 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이한송 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 주식회사 거진건설 | 604호 | 2020.07.30 | 5,000,000원 | 후순위 | 미확인 |
| 정지윤 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 김영훈 | 미상 | 2020.09.22 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 마성림 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 박종민 | 미상 | 2024.05.02 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 김다솜 | 미상 | 2020.08.24 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 강다정 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 김도완 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 유주현 | 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 이유정 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 후순위 | 미확인 |
| 강서현 | 건물 전부 · 임차권등기 | 2023.10.13 | 85,000,000원 | 후순위 | 확정일자 확인 |
대항력 표시는 제시된 전입일과 2020.06.29 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 점유 부분 및 보증금이 미상인 명의는 606호와의 관련성을 확정할 수 없으므로, 실제 점유·계약관계 및 우선변제 순위는 추가 확인이 필요합니다. 임차보증금은 서로 다른 호실이나 중복 등기 사이에 임의로 합산하지 않았습니다.
정지윤, 마성림, 박종민, 유주현은 배당요구 또는 관련 문건 접수 내역이 확인됩니다. 이들 명의의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액이나 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 특히 606호와 직접 관계된 점유자인지부터 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로 신건은 비싸다
가비펠리치의 유사 면적 실거래 5건을 비교하면 전체 평균은 141,200,000원입니다. 하지만 과거 거래에는 180,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 거래만 보면 평균은 124,000,000원, 최신 거래가는 128,000,000원으로 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16층 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13층 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12층 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11층 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13층 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 5건 | 141,200,000원 |
신건 최저가 143,000,000원은 전체 평균의 101.3%이지만, 최근 12개월 평균 대비로는 115.3%입니다. 최신 거래가 128,000,000원보다도 높습니다. 가격 흐름은 최근 거래 대비 과거 거래 기준 -18.8%로, 하락 추세가 뚜렷합니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 채권 · 사상신용협동조합 명의 산정 | 1,003,200,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 배당액은 제시된 매각가 가정에 따른 추정치입니다. 이 표는 기존 채권최고액 1,003,200,000원을 기준으로 산정되어 있으며, 2022.09.01 변경된 채권최고액 881,100,000원과 2025.06.27 이후의 근저당권 이전·질권설정 관계가 최종 배당에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제·기타 우선배당은 미반영되어 실제 배당액과 수령자는 달라질 수 있습니다.
해당 추정표상 채권자 배당액은 140,198,000원, 미배당액은 863,002,000원입니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 863,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 891,201,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 913,727,360원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 114,400,000원으로 최근 평균 124,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 91,520,000원입니다. 다만 이 가격들은 실제 확정된 후속 매각가격이 아니라 제시된 유찰 가정에 따른 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 금련산역이 위치합니다. 일반적인 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물입니다. 승강기, 화재탐지 및 소화전, 기계식 주차, 개별난방 설비 등이 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역으로 방화지구, 지구단위계획구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 북서측 약 20m 도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,943,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지면적은 568.6㎡이며 개별 호실의 전유·대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 대상 606호의 근린시설 표시와 건물 내 혼합 용도 및 주거 임대차 내역은 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 가비펠리치는 89세대 규모이며 실거래 표본은 5건입니다. 최근 시세 하락과 적은 거래 표본, 호실별 용도 차이를 고려하면 매도 시 가격 및 거래기간의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래가 128,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 143,000,000원에는 가격 메리트가 부족합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -18.8%를 감안해 유찰 이후에도 시장가격과 거래 동향을 재확인하세요.
- 606호 용도 확인. 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔·도시형 아파트 혼재 내역을 건축물대장 및 호별 현황으로 대조하세요.
- 임차권등기. 강서현 보증금 85,000,000원, 전입일, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기와 경정등기를 확인하세요. 후순위라도 명도와 실제 점유는 별개입니다.
- 다른 점유 명의. 604호로 표시된 주식회사 거진건설을 606호 임차인으로 잘못 합산하지 말고, 점유 부분이 미상인 명의가 어느 호실과 관련되는지 확인하세요.
- 근저당권 변동. 당초 근저당권, 변경된 채권최고액 881,100,000원, 주식회사재네트대부로의 이전, 사상신용협동조합과 다른 질권자들의 배당관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무 관련 사항이 경매매각 이후 어떻게 처리되는지 확인하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차시설 사용 및 유지관리 여건을 확인하세요.
- 최신 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 사건은 말소기준권리인 사상신용협동조합 근저당이 확인되고, 후순위 임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 다수의 점유 명의, 임차권경정, 민간임대주택등기, 근저당권 이전 및 질권설정 관계 때문에 실제 권리·점유관계 확인은 반드시 필요합니다.
무엇보다 현재 가격이 문제입니다. 신건 최저가 143,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 115.3%이며, 최근 거래 추세는 -18.8%입니다. 동일 건물의 최근 거래수준보다 높은 가격에 즉시 응찰할 이유가 충분하지 않습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 유찰 후 재평가입니다. 1회 유찰 가정가격 114,400,000원부터 가격 비교 여지가 생기지만, 그때도 정확한 606호 용도, 실제 점유자, 임대 관련 의무 및 최신 거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다. 권리상 인수액 0원은 긍정적이지만, 현재 가격과 확인되지 않은 점유관계까지 감수할 근거는 부족합니다.
