부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동 광남로 100에 위치한 가비펠리치 7층 706호입니다. 사건의 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으며, 감정평가서에는 같은 건물의 일부 호실이 업무시설(오피스텔), 다른 호실은 공동주택(도시형 아파트·원룸형)으로 구분되어 있습니다. 따라서 706호의 정확한 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 입찰 전 확정해야 합니다.

등기상 소유자는 최보광이며, 2020년 6월 29일 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사상신용협동조합 명의로 근저당권이 설정되었고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당권의 채권최고액 변경과 채권양도, 질권설정이 이어졌습니다. 임차권등기 김도완의 보증금 85,000,000원도 확인되지만, 그 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

핵심은 신건 가격을 감정가만으로 판단해서는 안 된다는 점입니다. 같은 건물의 비교 거래는 최근으로 올수록 낮아진 모습이고, 최근 평균과 최신 거래 모두 현재 최저매각가보다 낮습니다. 아직 유찰되지 않은 145,000,000원에서는 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 점유는 별도 검증

말소기준은 2020년 6월 29일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 당초 사상신용협동조합 명의의 채권최고액은 1,003,200,000원이었으나, 2022년 9월 1일 881,100,000원으로 변경되었습니다. 2025년 6월 27일에는 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되었고, 그 근저당권부채권에 관한 질권 및 근질권 설정이 추가되었습니다.

이전등기와 질권설정은 기존 근저당권부채권의 귀속 및 담보관계에 관한 것으로, 각 채권최고액을 독립적인 부동산 담보채무처럼 모두 합산해서는 안 됩니다. 근저당권의 변경·이전·질권설정에 따라 배당금의 실제 수령권자와 순위가 달라질 수 있으므로, 배당관계는 최신 등기 및 법원 배당자료로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 조사 — 후순위라도 명도 확인은 필수

조사자료에는 13건의 임차인·전입·점유 관련 명의가 확인됩니다. 모두 대항력이 없는 것으로 분류되어 있지만, 명단에 604호로 기재된 법인이 포함되어 있고 여러 명의 점유 부분이 불명확합니다. 따라서 이 명단 전체를 706호의 실제 임차인 13명으로 해석할 수는 없습니다. 실제 706호 점유자 및 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 표시는 현재 조사상 판단이며, 점유·전입 기록과 실제 임대차관계의 일치 여부를 최종 확인해야 합니다. 우선변제 순위가 확인되지 않은 경우 이를 확정적인 배당권으로 보지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 식별된 명의는 없습니다.

정지윤은 2025.03.20, 마성림은 2025.03.11, 박종민은 2025.03.07, 유주현은 2025.03.26 배당요구 관련 접수기록이 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않아 실제 배당액이나 706호에 대한 명도관계를 이 기록만으로 확정할 수 없습니다.

특히 주식회사 거진건설은 점유 부분이 604호로 명시되어 있어 706호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 또한 '계정'으로 기재된 명의는 김도완과 전입일·확정일자가 동일하므로, 동일 임대차관계의 중복기재 가능성을 대조할 필요가 있습니다. 동일 보증금으로 확인되기 전에는 별도의 인수보증금을 임의로 추가하지 않는 것이 타당합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 16.9% 높다

가비펠리치의 비교 거래는 전용 25㎡대를 중심으로 확인됩니다. 전체 실거래 5건의 평균은 141,200,000원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 주의가 필요합니다.

최근 12개월 평균으로 제시된 가격은 124,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 128,000,000원입니다. 최근 거래가 과거보다 18.8% 하락한 것으로 나타나므로, 전체 평균보다 최근 거래 수준을 우선해서 봐야 합니다.

최근 평균 124,000,000원은 제시된 산출값입니다. 비교 거래 중 2025.02 거래가 포함되어 있으므로, 입찰일 기준 실제 최근 12개월에 해당하는 거래범위는 재검산이 필요합니다. 비교 대상 거래의 층과 면적도 706호와 완전히 동일하지 않습니다.

전체 평균만 보면 최저가가 평균의 102.7%로 차이가 크지 않아 보일 수 있습니다. 그러나 전체 평균에는 2023년의 180,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 실제로 최근 비교 거래는 120,000,000원~128,000,000원에 형성되어 있습니다.

결국 현재 최저가 145,000,000원은 최근 평균 124,000,000원보다 높은 가격이고, 최신 거래 128,000,000원보다도 비쌉니다. 하락 추세까지 감안하면 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정한 모의배당입니다. 집행비용 2,830,000원을 우선 공제하고, 나머지 142,170,000원이 근저당권 채권에 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.

근저당권 채권액은 모의배당에 적용된 최초 채권최고액 1,003,200,000원 기준입니다. 등기상 채권최고액은 이후 881,100,000원으로 변경되었으므로 실제 채권액과 최종 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정값이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

모의배당에서 채권 미배당액은 861,030,000원에 이릅니다. 그렇다고 이 부족액을 낙찰자가 모두 인수하는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족액과 매수인의 인수금액은 별개의 개념입니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 판단하에 모의배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 커진다

현재 감정가에서 유찰이 발생하는 경우를 가정한 비교입니다. 신건에서는 145,000,000원, 1회 유찰 가정에서는 116,000,000원, 2회 유찰 가정에서는 92,800,000원입니다.

채권자의 미배당액은 유찰에 따라 증가하지만, 이 표의 말소기준권리·후순위 권리 구조에서는 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 단, 이는 현재 확인된 권리관계와 모의배당을 전제로 한 값으로, 미확인 점유관계 및 별도의 법정 의무까지 확정하는 금액은 아닙니다.

1회 유찰 가정 가격 116,000,000원은 최근 평균 124,000,000원 아래로 내려옵니다. 그러나 최근 가격이 -18.8% 하락한 상황인 만큼 단순히 평균보다 낮아졌다는 이유만으로 매수를 결정할 수는 없습니다. 2회 유찰 가정 가격 92,800,000원에서도 실제 임대차관계와 물건의 상태, 거래 가능성을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설이 혼재하는 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 지하 1층·지상 19층 규모입니다. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 기계식 주차 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 토지. 광안동 199-3 및 199-4 일단의 토지로, 북서측 약 20m 폭의 포장도로와 접합니다. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
• 물건 용도. 감정평가상 같은 건물에 오피스텔과 도시형 아파트가 혼재합니다. 사건에는 근린시설로 기재되어 있으므로 706호의 공부상 용도·실제 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 금련산역 인근이라는 접근성은 장점이지만, 최근 거래가격의 하락과 적은 비교 거래 표본은 주의 요소입니다. 전체 거래 평균만으로 현재 매도 가능가격을 판단하기 어렵습니다.
• 규제 및 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰 상한 재설정. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 평균 124,000,000원 및 최신 거래 128,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 신건 최저가 145,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -18.8%를 고려해 과거의 180,000,000원 고가 거래를 현재 가치의 근거로 삼지 않아야 합니다.
• 706호의 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 오피스텔·도시형 아파트 구분을 건축물대장 및 평가대상 호실 목록과 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 604호 관련 법인과 점유 부분 미상 명의가 포함되어 있으므로, 706호의 실제 점유자와 계약관계·명도 대상을 구분해야 합니다.
• 김도완 임차권 검증. 임차보증금 85,000,000원과 후순위 임차권의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등록 임대주택 여부, 임대의무기간, 등록말소 여부와 매각 후 의무 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 채권양도·질권 확인. 사상신용협동조합에서 주식회사재네트대부로 이전된 근저당권 및 관련 질권의 배당관계와 변경된 채권최고액을 확인해야 합니다.
• 유찰 후 가격 재분석. 1회 유찰 가정 116,000,000원과 2회 유찰 가정 92,800,000원을 최신 실거래와 다시 비교해야 합니다.
• 관리비·기계식 주차·현장 상태. 공용관리비 체납, 주차 이용조건, 설비 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 문서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸과 가격 메리트는 별개”

이 물건의 말소기준은 2020년 사상신용협동조합 근저당권입니다. 김도완의 보증금 85,000,000원에 관한 임차권은 후순위이고 대항력이 없는 것으로 조사되어 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 모의배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리상 소멸 가능성이 높다고 해서 신건 입찰이 유리한 것은 아닙니다. 최저가 145,000,000원은 최근 평균 124,000,000원의 116.9%에 이르며, 최신 거래 128,000,000원보다 높습니다. 특히 -18.8%의 가격 하락 추세를 무시할 수 없습니다.

여기에 정확한 호실 용도, 민간임대주택등기의 영향, 여러 점유 관련 명의 중 실제 706호의 임차인 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 법률상 인수액이 적더라도 이러한 사항은 거래 가능성과 낙찰 후 비용·기간에 영향을 줄 수 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 실제 점유·용도 확인 후 유찰 가격 재검토입니다. 권리 소멸 여부가 아니라 최근 시세 대비 얼마나 합리적인 가격으로 취득할 수 있는지가 이번 물건의 핵심 판단 기준입니다. 가격이 하락하는 시장에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 그 시점의 거래 수준을 다시 확인해야 합니다.