부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동의 가비펠리치 6층 607호입니다. 감정평가 대상은 전용면적 24.29㎡ 규모의 집합건물로, 건물에는 오피스텔과 도시형 원룸형 아파트가 함께 있습니다. 사건상 용도는 아파트이며, 해당 호실의 정확한 건축물대장 용도는 최종 확인 대상입니다. 2020.03.12 사용승인된 지하 1층·지상 19층 건물로, 금련산역 북동측 인근에 자리합니다.

소유자는 최보광입니다. 2020.06.22 매매계약을 체결하고 2020.06.29 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 136,000,000원입니다. 같은 날 사상신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권최고액 변경, 근저당권 이전, 근질권·질권 설정이 이어졌고, 2025.02.21 임의경매가 개시됐습니다.

이번 사건에서 구분해야 할 것은 채권자에게 배당되지 않는 금액과 낙찰자가 실제 인수하는 금액이 다르다는 점입니다. 예상배당상 근저당권자의 미배당액은 크지만, 그 금액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반면 현재 인수액이 0원으로 계산되더라도, 점유·임대차 관계와 등록사항은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 점유관계는 확인 필요

임차인·점유자 조사 — 대항력과 배당을 구분해야 한다

현황조사 및 권리신고상 13건의 명의자·기관 신고가 확인됩니다. 다만 이를 모두 607호의 독립된 실제 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 주식회사 거진건설은 604호로 표시돼 있고, 다수 신고자의 점유 부분은 미상입니다. 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.06.29 이후이며, 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다.

대항력 배지는 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 중심으로 판단한 것입니다. 보증금·확정일자·점유 부분 미상 신고자는 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 승계 여부는 별도의 확정된 대위·승계 신고가 확인되지 않은 상태를 뜻하며, 실제 동일 채권 신고 여부까지 확정한 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요한 하락 추세

가비펠리치의 거래사례는 전용 25.11~25.24㎡ 물건이며, 이번 경매 대상의 전용면적은 24.29㎡입니다. 면적이 유사한 사례를 통한 비교이지만, 완전히 동일한 면적이나 동일한 층의 거래는 아닙니다.

과거 거래까지 모두 반영한 평균은 141,200,000원입니다. 이 숫자만 보면 감정가 143,000,000원이 큰 차이가 없어 보입니다. 그러나 2023년의 높은 거래가가 평균에 포함돼 있습니다. 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 우선 적용하면 판단은 달라집니다.

최근 거래 평균은 124,000,000원이고, 최신 거래인 2025.12 거래가는 128,000,000원입니다. 최저가 143,000,000원은 최근 평균보다 19,000,000원 높으며, 최신 거래보다도 15,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 115.3%입니다.

거래 추세 지표도 -18.8%입니다. 과거의 고가 거래를 반영한 전체 평균보다 최근 시세와 하락 추세를 우선해야 합니다. 최신 거래가 2025.12에 머물러 있으므로 2026.11.02 입찰 시점의 실제 거래·매물 수준을 추가 확인할 필요도 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)

위 배당은 최초 근저당권 채권최고액 1,003,200,000원을 기준으로 한 추정입니다. 2022.09.01 변경된 채권최고액 881,100,000원 및 2025.06.27 근저당권 이전·근질권 관계가 실제 배당표에 반영되는지는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

신건 매각가를 143,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,802,000원 공제 후 근저당권에 140,198,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 863,002,000원으로 계산됩니다. 하지만 이는 채권자의 미회수액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 인수액이 아닙니다.

특히 마성림의 임차보증금 85,000,000원은 근저당권보다 후순위이므로, 그 금액이 배당되지 않는다고 해서 자동으로 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 현재 가정에서는 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 다만 후순위 임차인 등의 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위는 확정 배당자료를 통해 별도 판단해야 합니다.

유찰 회차별 가격·미배당 비교

유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 확인되는 말소기준권리와 후순위 권리관계가 유지된다는 가정에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.

1회 유찰 가정가인 114,400,000원은 현재 신건 최저가와 달리 최근 거래 평균 124,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정가는 91,520,000원입니다. 다만 이는 실제로 유찰이 확정됐다는 뜻이 아니라, 각 회차의 매각가를 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 가격 경쟁력은 해당 회차의 시세와 인수위험을 다시 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 노선상가지대로 평가됩니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 금련산역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 기계식 주차시설, 개별난방, 위생·급배수시설과 소방설비가 있습니다.
• 용도. 건물 내 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 원룸형 아파트)이 혼재합니다. 사건상 용도는 아파트이며, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 20m 폭의 포장도로에 접하며, 인접 도로와 대체로 평탄한 토지입니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 평가되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 89세대 규모의 건물이며, 확인되는 실거래는 5건입니다. 비교적 소규모 거래 표본에 2023년 고가 거래가 포함돼 있어 전체 평균만으로 현재 매도가치를 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 추세 -18.8%를 감안하면 매도기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 시세 비교. 현재 최저가와 실질취득 추정액은 143,000,000원입니다. 최근 거래 평균 124,000,000원보다 높고 최신 거래 128,000,000원도 웃돕니다. 부대비용을 고려하면 총 취득비용은 더 높아질 수 있습니다.
• 607호 임차인 특정. 점유·권리신고 13건을 그대로 607호의 실제 임차인 수로 해석하지 않아야 합니다. 604호 신고와 점유 부분 미상 신고를 구분하고, 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 마성림 임차권등기. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2023.12.07, 주민등록일 2023.12.29 및 2025.02.10 임차권등기를 확인해야 합니다. 후순위 소멸이 원칙적으로 예상되지만 실제 배당·점유·등기말소 관계를 확인해야 합니다.
• 공사 신고와 중복 여부. 공사 명의 신고의 법률상 지위, 마성림의 임차보증금과의 관계, 대위·승계 또는 별도 배당권 주장 여부를 확인해야 합니다. 동일 보증금이 중복 계상되지 않도록 주의해야 합니다.
• 근저당권 변경·이전·질권. 최초 채권최고액 1,003,200,000원과 변경 후 881,100,000원의 차이, 주식회사재네트대부로의 권리이전, 사상신용협동조합의 근질권 및 박주원·세종에이스대부주식회사·장미·이예진의 질권 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.07.15 민간임대주택등기의 등록 유지 여부, 임대의무기간, 경매 매수 이후 적용 관계를 확인해야 합니다.
• 배당금과 인수금 구별. 근저당권 미배당 863,002,000원을 매수인 인수액으로 잘못 계산하지 않아야 합니다. 반대로 후순위 임차인 등의 최우선변제나 다른 권리 주장을 확인하지 않은 상태에서 모든 명도위험이 사라졌다고 단정해서도 안 됩니다.
• 최신 시세 재점검. 최근 확인 거래가 2025.12이며 거래 추세가 -18.8%입니다. 2026.11.02 입찰에 앞서 같은 용도·면적·층의 최근 실거래와 현재 매도 호가를 다시 비교해야 합니다.
• 관리비·기계식 주차. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차 이용조건과 유지관리 상태, 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 서류를 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “가격 경쟁력”은 다른 문제다

부산 광안동 가비펠리치 607호는 권리 순위만 보면 매수인이 큰 보증금을 떠안는 전형적인 선순위 임차인 인수형 경매는 아닙니다. 마성림의 보증금 85,000,000원에 관한 임차권등기는 2020.06.29 말소기준권리보다 후순위이며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 점유 신고가 여러 건이고, 604호 신고가 혼재하며, 근저당권 이전·질권과 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 단순한 무임차 물건과 동일하게 취급하기보다는 실제 607호 점유 및 권리관계를 추가 확인하는 것이 타당합니다.

가격은 더 분명합니다. 최근 거래 평균 124,000,000원, 최신 거래 128,000,000원, 거래 추세 -18.8%에 비해 현재 실질취득 추정액 143,000,000원은 높습니다. 과거 고가 거래를 반영한 전체 평균으로 이 차이를 가릴 수 없습니다.

종합 판단은 C등급 — 신건 입찰에 신중해야 하는 물건입니다. 현재 확인되는 권리상 인수액은 낮지만, 점유관계의 불확실성과 최근 시세 이상의 가격이 동시에 존재합니다. 매수인에게 중요한 것은 채권자의 미배당 규모가 아니라 실제 낙찰 후 부담할 금액과, 그 금액이 현재 시장가치보다 낮은지입니다. 이 사건은 현재 최저가 기준으로 그 가격 경쟁력이 확인되지 않습니다.