부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동의 가비펠리치 7층 708호입니다. 사건상 용도는 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 39.39㎡입니다. 소유자 최보광은 2020년 6월 22일 매매계약을 체결하고 6월 29일 소유권을 이전받았으며, 등기된 거래가액은 219,000,000원입니다. 같은 날 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

근저당권은 최초 채권최고액 1,003,200,000원으로 설정되었다가 2022년 881,100,000원으로 변경됐습니다. 이후 주식회사재네트대부로 근저당권이 이전되고 근질권 및 질권도 설정됐습니다. 권리관계가 단순한 채무자·은행 한 쌍으로 끝나지 않는다는 뜻입니다. 그러나 이들 근저당 관련 후속 등기와 경매개시결정을 구분해서 보아야 하며, 채권최고액이나 미배당액을 그대로 낙찰자 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 분명한 문제입니다. 최근 동일 면적 거래는 170,000,000원인데 감정가와 최저가가 모두 235,000,000원입니다. 실거래 표본이 1건에 불과하므로 개별 호수의 정확한 시세를 확정할 수는 없지만, 확인된 최근 거래만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

권리분석의 출발점은 2020.06.29 사상신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 이유정의 주택임차권, 임의경매개시결정, 강제경매개시결정은 후순위 권리로 분류되며 매각에 따른 소멸 대상으로 표시됩니다.

다만 근저당권의 최초 채권최고액은 1,003,200,000원이지만, 2022.09.01에 881,100,000원으로 변경되었습니다. 2025.06.27에는 근저당권자가 주식회사재네트대부로 이전되고, 근저당권부 채권에 사상신용협동조합의 근질권 612,000,000원도 설정되었습니다. 이후 박주원, 세종에이스대부주식회사, 장미, 이예진의 질권 설정이 이어졌습니다. 이는 배당권자와 배당금 귀속을 확인해야 하는 사항이지, 각 질권 금액을 단순 합산해 낙찰자 인수 채무로 보는 구조가 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 후순위라도 호실 확인이 중요하다

현황조사와 등기상 확인되는 인명 및 법인 기재는 12건입니다. 다만 이 중 708호가 등기와 주소로 명확히 연결되는 사람은 이유정이고, 주식회사 거진건설은 604호로 기재되어 있습니다. 나머지 10건은 해당 호실이 명확하지 않으므로, 이들 모두를 708호의 개별 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

이유정의 등기상 주택임차권은 보증금 80,000,000원, 차임 400,000원, 임대차계약일 2022.05.11, 확정일자 2022.05.24, 주민등록 및 점유개시일 2022.06.07로 확인됩니다. 임차권등기는 2025.02.14에 이루어졌습니다. 모두 말소기준 근저당보다 후순위이므로 이 보증금 80,000,000원을 매수인이 당연히 인수한다고 계산하지 않습니다. 다만 임차권등기의 말소 처리 및 실제 점유·퇴거관계는 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 65,000,000원 높다

가비펠리치 동일 면적 39.39㎡의 최근 실거래는 2025년 12월 거래 1건입니다. 거래 표본이 1건이므로 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 170,000,000원입니다.

감정가와 최저매각가는 모두 235,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 170,000,000원입니다. 두 가격의 차이는 65,000,000원으로, 최저매각가는 최근 시세의 138.2%입니다. 즉 현재 최저가가 확인된 최근 거래보다 약 38.2% 높은 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)

매각대금 235,000,000원 중 집행비용 4,090,000원을 공제한 230,910,000원이 근저당 관련 채권에 배당되는 추정 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 낙찰자 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 언제 비교 가능한가

현재 신건 가격에서는 시세 부담이 큽니다. 제시된 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 단계적으로 낮아지지만, 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원으로 동일합니다.

1회 유찰 시 최저가 188,000,000원 역시 최근 실거래 170,000,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시나리오의 150,400,000원은 확인된 최근 거래보다 낮아 가격 비교를 검토할 수 있는 구간입니다. 그러나 이는 향후 실제 유찰이나 낙찰을 예측하는 것이 아니며, 거래 표본 부족과 개별 호수의 상태 차이를 반영한 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설과 숙박시설 등이 함께 형성된 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 금련산역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.03.12 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 승강기, 화재탐지·소화전, 위생·급배수, 기계식 주차 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 접도. 북서측 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 708호의 용도와 감정평가 일련번호는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 89세대입니다. 확인된 동일 면적 매매 표본은 1건으로, 시장가격의 분포나 거래 추세를 충분히 판단하기 어렵습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.7회도 가격 결정 시 참고가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 상한 검토. 최저가 235,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 170,000,000원보다 65,000,000원 높습니다. 신건에서 가격 메리트가 있다는 판단은 피해야 합니다.
• 실거래 표본 확대. 최근 거래 1건만으로 적정 시세를 확정할 수 없습니다. 708호의 층·향·내부 상태 및 용도를 확인하고 추가 거래와 비교해야 합니다.
• 임차인 호실 대조. 이유정의 임차권등기와 708호 주소를 확인하고, 호실 미상 인원의 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 604호 기재를 708호의 임차인으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 임차권등기 및 명도. 이유정의 80,000,000원 임차권은 후순위로 분류되지만, 임차권등기 말소와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.07.15 민간임대주택등기의 현재 등록 여부, 의무기간 및 경매 후 행정상 처리관계를 확인해야 합니다.
• 근저당권 변경과 공동담보. 2022년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전, 근질권·질권 설정을 반영한 실제 채권액과 배당권자를 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 확인. 230,910,000원의 예상배당과 772,290,000원의 미배당은 최초 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 공동담보 및 우선배당 여부에 따라 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원 시나리오를 최근 거래가격과 비교하되, 유찰 자체를 당연한 결과로 전제하지 않아야 합니다.
• 관리비·점유 현황. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 금액과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개다”

가비펠리치 708호는 말소기준이 분명하고, 확인된 주택임차권이 그보다 후순위에 있으며, 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 이 점은 권리구조의 긍정적인 요소입니다.

하지만 신건 최저가 235,000,000원은 최근 동일 면적 거래 170,000,000원의 138.2%입니다. 단지 평균 유찰 횟수가 1.7회이고, 최근 실거래 표본은 단 1건입니다. 가격의 검증이 부족한 상태에서 신건을 저렴한 경매로 평가할 근거는 없습니다.

더욱이 다수의 임차·점유 관련 기록, 민간임대주택등기, 근저당권 변경과 공동담보에 따른 배당관계까지 점검해야 합니다. 매수인 인수금 0원과 권리·명도 확인의 완료는 같은 뜻이 아닙니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유 및 공부상 용도 확인, 유찰 후 가격 재검토입니다. 2회 유찰 시나리오에서는 확인된 최근 거래가격을 밑돌지만, 그때도 실제 시세와 개별 호수의 위험을 다시 검증한 뒤 판단해야 합니다. 이 사건은 권리상 인수 위험보다 가격과 실행 확인이 더 중요한 경매입니다.