부산지방법원 2025타경4944. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 6층 608호입니다. 2020년 사용승인된 89세대 집합건물로, 사건상 물건용도는 아파트입니다. 다만 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(도시형 아파트·원룸형)이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 608호의 정확한 공부상 용도는 건축물대장과 감정평가 대상 호수별 구분을 대조해야 합니다.
소유자 최보광은 2020년 6월 29일 거래가 219,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 문제는 단순한 선순위 담보권만이 아닙니다. 2022년 채권최고액 변경, 2025년 근저당권 이전, 근질권과 다수의 채권질권 설정이 이어졌습니다. 여기에 민간임대주택 등기와 여러 점유 명의까지 겹쳐, 입찰 전 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4944 (임의경매 · 경매개시결정은 동부지원) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 6층 608호 · 도로명주소 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 아파트 표기 · 건물 내 오피스텔 및 도시형 아파트 혼재 |
| 비교 대상 면적 | 39.39㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 19층 · 대상 6층 · 89세대 |
| 사용승인 | 2020.03.12 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.06.29 소유권이전 · 거래가 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (100%, 신건) |
| 경매 신청채권자 | 사상신용협동조합 |
| 청구금액 | 812,577,187원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.29 을구 1번 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 담보권 변동은 복잡하다
권리분석의 출발점은 2020.06.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 사상신용협동조합이고 채권최고액은 1,003,200,000원이었습니다. 다만 2022.09.01 변경등기로 채권최고액이 881,100,000원으로 변경됐습니다. 최초 설정금액을 현재 채권최고액으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
| 근저당 관련 권리자 | 권리 내용 | 등기 금액 |
|---|---|---|
| 사상신용협동조합 | 최초 근저당권 채권최고액 | 1,003,200,000원 |
| 근저당권 변경 | 2022.09.01 변경 후 채권최고액 | 881,100,000원 |
| 주식회사재네트대부 | 2025.06.27 근저당권 이전 | 기존 근저당권 승계 |
| 사상신용협동조합 | 근저당권부 채권 근질권 · 채권최고액 | 612,000,000원 |
| 박주원 | 근저당권부 채권질권 · 채권액 | 185,550,000원 |
| 세종에이스대부주식회사 | 근저당권부 채권질권 · 채권액 | 166,995,000원 |
| 장미 | 근저당권부 채권질권 · 채권액 | 9,277,500원 |
| 이예진 | 근저당권부 채권질권 · 채권액 | 9,277,500원 |
임차권등기보다 앞선 근저당권은 경매 매각으로 말소되는 기준권리입니다. 그 근저당권에 부수된 채권양도·질권설정 관계는 배당 내부의 권리관계 확인이 핵심이지, 매수인이 기재된 채권액을 별도로 모두 부담한다는 의미가 아닙니다. 기존 정우렬의 전세권 140,000,000원은 2023.04.14 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 조사 — 608호와 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사 및 문건에 기재된 명의는 12명·법인입니다. 이 가운데 주식회사 거진건설은 604호로 표시되어 있어 608호의 임차인으로 합산해서는 안 됩니다. 박종민은 건물 전부에 관한 608호 임차권등기가 확인되고, 나머지 10명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 조사 명의 12개를 모두 608호의 실제 임차인 12명으로 단정할 수 없습니다.
| 명의 / 해당 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종민 건물 전부 · 임차권등기 |
2024.05.02 | 140,000,000원 | 선순위 아님 | 후순위 | 비승계 |
| 주식회사 거진건설 604호 |
2020.07.30 | 5,000,000원 | 다른 호실 | 별도 확인 | 비승계 |
| 이한송 · 호실 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 정지윤 · 호실 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 김영훈 · 호실 미상 | 2020.09.22 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 강서현 · 호실 미상 | 2023.10.13 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 마성림 · 호실 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 김다솜 · 호실 미상 | 2020.08.24 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 강다정 · 호실 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 김도완 · 호실 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 유주현 · 호실 미상 | 2022.09.15 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
| 이유정 · 호실 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 호실 확인 | 미상 | 비승계 |
대항력 판정은 2020.06.29 말소기준 근저당권과 기재된 전입일의 선후를 기준으로 합니다. 호실 미상 명의의 전입일은 모두 말소기준 이후이나, 608호 실제 점유 여부·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 최종 판단할 수 있습니다. 승계란은 보증기관의 대위·승계신고 여부를 표시합니다.
정지윤은 2025.03.20, 마성림은 2025.03.11, 유주현은 2025.03.26에 배당요구 관련 접수기록이 있습니다. 그러나 배당요구 기록만으로 해당 명의가 608호의 임차인인지, 우선변제권을 갖추었는지 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 63,000,000원 높다
가비펠리치의 동일 면적 39.39㎡ 실거래는 2025년 12월 10층, 170,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균 역시 170,000,000원으로, 해당 기간 확인된 거래는 1건입니다. 비교 표본은 많지 않지만, 적어도 확인된 최근 거래가와 현재 최저매각가 사이에는 상당한 차이가 있습니다.
| 비교 항목 | 거래월 / 회차 | 면적 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최신 실거래 | 2025.12 | 39.39㎡ / 10층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 동일 면적 | 170,000,000원 |
| 감정가 | 감정평가 | 608호 / 6층 | 233,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 신건 · 100% | 608호 / 6층 | 233,000,000원 |
| 1회 유찰 시 최저가 | 80% | 608호 / 6층 | 186,400,000원 |
| 2회 유찰 시 최저가 | 64% | 608호 / 6층 | 149,120,000원 |
현재 최저가 233,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 137.1%입니다. 인수 추정액이 0원이어서 실질취득금액을 최저가와 같게 보더라도 실거래보다 37.1% 높은 가격입니다. 권리 인수 부담이 작다는 사실은 가격 프리미엄을 정당화하는 근거가 될 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,062,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 관련 배당재원 | 1,003,200,000원 | 228,938,000원 |
| 후순위 임차권 · 박종민 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
매각대금 233,000,000원에서 집행비용 4,062,000원을 제외한 228,938,000원을 선순위 근저당권 관련 배당재원으로 보는 추정표입니다. 원 산정 채권액 1,003,200,000원 기준 미배당액은 774,262,000원입니다. 다만 등기상 채권최고액이 881,100,000원으로 변경됐으므로 실제 배당채권액·수령권자는 근저당권 이전 및 질권관계를 반영해 재확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 774,262,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 820,209,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 856,967,680원 | 0원 |
여기서 중요한 구분은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 다르다는 점입니다. 선순위 근저당권의 배당 부족분이 커져도 그 미배당액 전부를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 마찬가지로 박종민의 후순위 임차보증금 140,000,000원이 배당되지 않는다고 해서 해당 금액을 자동으로 낙찰자가 지급하는 것도 아닙니다. 다만 후순위 여부와 별도로 점유관계, 인도절차 및 임대차 관련 사실관계를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 아파트·오피스텔·근린생활시설·숙박시설이 혼재한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 금련산역이 있어 일반적인 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.03.12 사용승인, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물입니다. 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 및 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 사건상 아파트로 표시되지만 감정평가 대상에는 오피스텔과 도시형 아파트가 혼재합니다. 608호의 개별 용도와 이에 따른 금융·임대·환금성 특성은 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역입니다. 북서측 약 20미터 폭의 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로와 대체로 평탄합니다.
- 공시지가. 5,943,000원/㎡. 토지면적은 568.6㎡로 기재되어 있으며, 이는 건물 대지 관련 토지면적으로 개별 608호 전용면적과 구별해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 내부 상태나 임차인 점유 여부가 현장 확인됐다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 89세대의 아파트·오피스텔 혼합 건물로, 동일 면적 최근 실거래는 1건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 사례를 전제로 가격을 확정하기 어렵고, 개별 호수 용도와 실제 수요층을 구분해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 233,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원의 137.1%입니다. 현재 가격을 저가 매수 기회로 판단하지 말고, 거래 표본과 물건 상태를 반영해 응찰 상한을 재산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시에도 186,400,000원으로 최근 거래보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오의 149,120,000원은 비교 거래보다 낮지만 실제 유찰 여부와 차기 매각조건을 확인해야 합니다.
- 608호 임차인 특정. 박종민의 임차권등기와 현황조사 명의를 대조하고, 호실 미상 10명이 608호와 관계있는지 확인해야 합니다. 604호의 주식회사 거진건설 보증금 5,000,000원을 608호 부담액에 포함해서는 안 됩니다.
- 대항력·우선변제 검증. 박종민의 임대차계약일·확정일·전입 및 점유개시일은 등기와 대조하고, 나머지 명의는 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 자격을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 채권양도·질권. 2022년 변경 채권최고액 881,100,000원, 2025년 재네트대부 이전 및 질권설정 내역을 반영한 현재 권리관계와 배당 수령권자를 확인해야 합니다. 채권질권을 별도 부동산 담보권처럼 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.07.15 등기된 민간임대주택의 등록상태, 경매매각에 따른 말소·행정처리 및 임대사업 관련 의무관계를 관할기관과 대조해야 합니다.
- 공부상 용도. 아파트 표기와 오피스텔 혼재 감정내역을 구분해 608호의 건축물대장상 용도, 대출 가능 조건 및 향후 매수 수요층을 확인해야 합니다.
- 인도·명도. 임차권등기가 말소될 전망이라도 현재 점유가 누구에게 있는지는 별도 문제입니다. 점유자 확인과 인도명령 가능 여부, 인도 지연 위험을 검토해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공용부분 미납관리비, 취득세, 등기비용, 기계식 주차 이용·유지 관련 비용과 예상 명도비용을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.02 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸 가능”과 “좋은 낙찰가격”은 다르다
가비펠리치 608호의 말소기준은 2020.06.29 근저당권으로 비교적 명확합니다. 박종민의 140,000,000원 임차권은 후순위이고, 종전 정우렬 전세권은 이미 말소됐습니다. 따라서 확인된 권리와 배당 시나리오상 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
그러나 호실 미상 10명의 실제 점유관계, 근저당권 이전 및 여러 질권설정, 민간임대주택 등록상태, 아파트·오피스텔 혼합 용도 문제는 여전히 확인 과제로 남습니다. 특히 현재 최저가 233,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 63,000,000원 높습니다. 1회 유찰 시에도 최근 시세 이상입니다.
결론은 현재 신건 입찰 보류에 무게가 실립니다. 확인된 등기권리의 인수 부담이 낮다는 점은 긍정적이지만, 가격이 최근 거래보다 크게 높고 실제 점유·용도 검증이 끝나지 않았습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득금액을 최근 거래 수준과 비교하고, 608호에 귀속되는 권리·점유관계를 명확히 확정하는 것입니다.
