부산지방법원 2025타경4944. 부산광역시 수영구 광안동 가비펠리치 7층 707호가 경매에 나왔습니다. 사건상 아파트로 분류되며, 같은 건물에는 도시형 공동주택과 오피스텔이 혼재합니다. 시세 비교 대상 전용면적은 24.29㎡이고, 감정평가서에 따르면 건물은 2020.03.12 사용승인을 받은 지하 1층·지상 19층 규모입니다.
소유자는 최보광입니다. 2020.06.29 거래가 136,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 사상신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 1,003,200,000원이지만 2022.09.01 881,100,000원으로 변경됐습니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기, 근저당권 이전 및 채권질권 설정이 이어진 구조입니다.
등기상 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인 조사에 여러 명이 등장하고, 일부는 호실과 보증금이 확인되지 않아 등기상 권리 소멸 여부와 실제 점유·명도 문제를 구분해야 합니다. 신건 가격도 최근 실거래보다 높아, 이번 사건은 권리보다 가격과 점유관계 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 7층 707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 | 아파트(사건상 분류) · 건물 내 도시형 공동주택 및 오피스텔 혼재 |
| 시세 비교 전용면적 | 24.29㎡ |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 19층 · 대상 7층 707호 |
| 사용승인 | 2020.03.12 |
| 단지 규모 | 89세대 |
| 소유자 | 최보광 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.06.29 · 거래가 136,000,000원 |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 145,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 사상신용협동조합 (경매개시결정 등기 기준) |
| 청구금액 | 812,577,187원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 사상신협 근저당
핵심은 2020.06.29 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 당초 사상신용협동조합 명의였으며, 이후 채권최고액 변경과 근저당권 이전, 근저당권부채권 질권 설정이 이어졌습니다. 근저당권 자체는 말소기준권리로서 매각으로 소멸할 권리로 분석됩니다.
다만 최초 채권최고액 1,003,200,000원과 변경 후 채권최고액 881,100,000원을 구분해야 합니다. 근저당권은 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전됐으며, 같은 날 사상신용협동조합 명의로 채권최고액 612,000,000원의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다.
2025.08.25에는 박주원, 세종에이스대부주식회사, 장미, 이예진 명의의 근저당권부채권 질권도 추가됐습니다. 이는 기존 담보채권을 대상으로 한 권리관계로, 각 질권 금액을 별도의 부동산 담보채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 채권양도 및 질권의 배당 수령관계와 공동담보 범위는 별도로 확인할 사항입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 후순위, 실제 점유는 확인 필요
현황조사 등에는 12개의 임차인·점유 관련 명의가 확인됩니다. 이 중 유주현은 707호에 해당하는 건물 전부를 대상으로 임차권등기가 기재되어 있으며, 주식회사 거진건설은 604호로 표시되어 있습니다. 나머지 명의는 호실이 특정되지 않아 12명 모두를 707호의 실제 임차인으로 볼 수 없습니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.06.29 이후입니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만 일부 명의의 보증금, 확정일자, 실제 점유 호실이 확인되지 않아 배당관계와 명도 대상은 매각물건명세서 및 현장조사로 확정해야 합니다.
| 명의 | 호실·범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한송 | 미상 | 2020.09.08 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 주식회사 거진건설 | 604호 | 2020.07.30 | 5,000,000원 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 정지윤 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.20 |
| 김영훈 | 미상 | 2020.09.22 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 강서현 | 미상 | 2023.10.13 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 마성림 | 미상 | 2023.12.29 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.11 |
| 박종민 | 미상 | 2024.05.02 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.07 |
| 김다솜 | 미상 | 2020.08.24 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 강다정 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김도완 | 미상 | 2024.08.29 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이유정 | 미상 | 2022.06.07 | 미상 | 후순위·없음 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 유주현 | 건물 전부 | 2022.09.15 | 85,000,000원 | 후순위·없음 | 순위 확인 | 해당 없음 | 2025.03.26 |
대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·법정 요건 및 다른 우선채권과의 관계를 별도로 검토해야 합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 16.9% 비싸다
가비펠리치의 유사 면적 실거래는 5건이며, 전체 평균은 141,200,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래 2건 평균 124,000,000원과 가장 최근 거래 128,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16층 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13층 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12층 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11층 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13층 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 141,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
거래 표본은 대상 전용 24.29㎡와 가까운 25.11~25.24㎡ 거래입니다. 개별 호수의 면적·층·향·상태 차이가 존재하며, 최근 거래 표본도 2건으로 제한적입니다.
따라서 신건 최저가는 최근 시세의 116.9%입니다. 시장 전체 평균 대비 102.7%라는 수치보다 최근 거래 기준의 116.9%가 현재 입찰 판단에 더 중요합니다. 이 물건은 신건 가격에서 시세보다 저렴하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,830,000원 |
| 1. 근저당권 · 사상신용협동조합 명의 설정분 | 1,003,200,000원 | 142,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 배분 | — | 145,000,000원 |
위 표는 최초 근저당권 채권최고액 1,003,200,000원을 기준으로 산정된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 2022.09.01 채권최고액 변경(881,100,000원), 이후 근저당권 이전·질권 설정, 공동담보 관계 및 확정 채권액을 반영한 실제 배당표와는 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 기타 우선배당채권은 반영되지 않았습니다.
이 가정에서 채권자에게 배당되는 금액은 142,170,000원, 미배당은 861,030,000원입니다. 미배당 채권액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 배당 부족액과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 최저가와 실제 가치를 구분
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 861,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 889,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 912,470,400원 | 0원 |
회차별 금액은 가정된 유찰 시나리오입니다. 실제 다음 매각기일·최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 매수인 인수액 0원은 현재 파악된 권리관계와 시뮬레이션 기준입니다.
1회 유찰 가정 가격 116,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 가정 가격은 92,800,000원입니다. 다만 최근 거래 추세가 -18.8%이므로 가격이 하락한 회차에서도 최신 실거래와 당시의 매도 호가, 개별 호실 상태 및 환금성을 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재한 노선 상가지대로 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 2호선 금련산역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층, 2020.03.12 사용승인 건물입니다. 승강기, 화재탐지·소화전, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 등의 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 형태입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 707호의 정확한 용도 및 내부 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 89세대 규모의 아파트·오피스텔 혼합건물이며 비교 면적도 소형입니다. 거래 5건의 가격 범위가 120,000,000원~180,000,000원으로 넓고 최근 거래는 낮아져 있어 재매각 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 결정. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 비교하세요. 하락 추세도 반영해야 합니다.
- 707호 임차인 특정. 유주현 임차권등기의 실제 점유상태를 확인하고, 호실 미상 명의가 707호에 해당하는지 확인하세요. 604호로 기재된 임차내역과 혼동하지 않아야 합니다.
- 임차권등기·배당 확인. 유주현의 보증금 85,000,000원과 배당요구, 실제 배당 가능액 및 매각 후 말소·명도관계를 확인하세요. 후순위라는 사실이 즉시 명도를 보장하는 것은 아닙니다.
- 근저당권 변동 확인. 최초 채권최고액, 변경 후 채권최고액, 주식회사재네트대부로의 근저당권 이전, 사상신용협동조합 및 다른 질권자들의 권리관계를 최신 등기부와 배당자료로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-203호를 확인하고 해당 담보채권 및 배당관계가 707호에 어떻게 적용되는지 대조하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.07.15 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 등록관계와 경매 후 처리 사항을 확인하세요.
- 공부상 용도 대조. 도시형 공동주택과 오피스텔이 혼재하므로 707호의 건축물대장상 용도와 감정평가서 일련번호를 확인하세요.
- 유찰 후에도 재평가. 1회 유찰 116,000,000원, 2회 유찰 92,800,000원은 가정 가격입니다. 실제 유찰 여부, 최신 거래 및 매각조건을 다시 확인하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 인도 절차, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 현장과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 법원 매각공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 위험하다”
이 사건에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 말소기준 근저당권보다 후순위인 임차권과 조사상 전입일을 고려하면 대항력 있는 선순위 임차보증금을 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 근저당권 이전·채권질권, 민간임대주택등기, 임차인 호실 혼재와 실제 점유관계 등은 반드시 확인해야 합니다.
무엇보다 가격이 문제입니다. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 116.9%입니다. 최신 거래도 128,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.8%입니다. 최근 시세 이상인 신건 가격에는 가격상 이점이 없습니다.
결론은 권리 인수위험은 제한적이지만 권리관계 확인은 필요하고, 신건 가격은 보류입니다. 단지 평균 1.7회 유찰이라는 이력을 참고하되, 유찰 후에는 당시 실거래와 점유관계가 충분히 확인됐는지를 기준으로 재평가하는 접근이 적절합니다.
